Wenn Fintech auf Projektentwicklung trifft. Interview mit Botho v. Hülsen.

Seit September 2016 ist Botho für Exporo im Einsatz. Er erweitert mit seiner langjährigen Erfahrung in den Bereichen Projektentwicklung sowie Immobilienfinanzierung und -rating das Real Estate Team.

Seine Erfahrungen aus der Finanz- und Ratingbranche haben ihm gezeigt, dass ein hoher Bedarf an Beratung bei Immobilienunternehmen besteht, sobald diese an den Kapitalmarkt herantreten. Seit September 2016 ist Botho für Exporo als Senior Acquisition Manager Real Estate im Einsatz. Mit seiner langjährigen Erfahrung und gutem Netzwerk erweiterte er unter anderem das Immobilienportfolio der Plattform um spannende Assetklassen wie Hotel- und Büroimmobilien (z.B. Herriotstrasse und Hotel am Rebstockpark. In seiner Verantwortung liegt die ganzheitliche Beratung für bestehende wie neue Projektentwickler und Immobilienunternehmen im Raum Süd- und Südwestdeutschland.

Für den Job pendelt Botho zwischen den beiden Metropolen Frankfurt am Main und Hamburg. Für ihn hat sich gezeigt, dass Hamburg nicht nur die Hauptstadt des Immobilien Crowdinvestments ist, sie besticht auch durch den norddeutschen Charme ihrer Bewohner und ihrer Weltoffenheit.

Was begeistert dich an Deiner Arbeit bei Exporo und insbesondere deinem Job als Senior Acquisition Manager Real Estate?

Botho: An erster Stelle steht der Startup-Gedanke: Exporo ist ein junges und vor allem ein sehr schnelles und innovatives Unternehmen. Mittlerweile zählen wir über 90 Mitarbeiter. Durch dieses schnelle Wachstum hat sich aber unsere Arbeitsweise und vor allem die Tatsache, dass wir uns tagtäglich ambitionierte Ziele setzen, nicht verändert.

Die drei Vorstände haben den Willen Dinge zu verändern und man findet bei uns immer ein offenes Ohr, wenn man neue Themen diskutieren will. Das finde ich überaus wichtig. Das ist es auch, was mir Spaß macht – mich unternehmerisch für Exporo einzubringen und beratend tätig zu sein. Hinzu kommt noch, dass das gemeinsame Erreichen von Zielen stark im Vordergrund steht.

Bei der Arbeit als Senior Acquisition Manager Real Estate begeistert mich zudem der hohe Grad der Selbständigkeit, der mit dieser Position einhergeht. Natürlich bleibt dies im Rahmen des Real Estate Teams. Denn auch interdisziplinäres Arbeiten wird bei uns großgeschrieben. Wir stehen in regelmäßigem und engem Austausch mit den Projekt-Due Dilligence-, Vertrags- und Projektcontrolling-Teams sowie dem Exporo-Vorstand.

Zudem ist es die hohe Geschwindigkeit mit der bei der Projektabwicklung gearbeitet wird, die mir Spaß macht und viel Abwechslung in diesen Job bringt. Wir brauchen z.B. vom ersten Kontakt bis zum Ende des Fundings zwei bis maximal drei Monate. Das bedeutet, dass insbesondere die Akquise und die Projekt-Prüfung eng miteinander verbunden sind und vor allem sehr schnell arbeiten müssen, um eine geregelte Projekt-Pipeline gewährleisten zu können.

Wie sieht das Daily-Business eines Senior Acquisition Managers aus?

In meiner Position ist es maßgebend, schnell erfassen zu können, was unser Kunde, in dem Fall der Projektentwickler, braucht. Die hohe Beratungsleistung ist damit ein weiterer Aspekt, den die Tätigkeit abverlangt.

Wir bieten dem Kunden eine ganzheitliche Beratung für sein Immobilienprojekt an, indem wir verschiedene Produkte im Bereich des Mezzanine-Kapitals aufzeigen. Des Weiteren begleiten wir ihn von der Aufstellung der gesamten Dokumente für den Pre-Due-Diligence Prozess in unserem Hause bis hin zum Vertragsabschluss mit der Plattform.

Die eigene Vorabeinschätzung der Immobilienprojekte und später der hauseigene Prüfungsprozess durch das Due-Diligence-Team sind sehr wichtig. Nur so können wir den Anlegern einen transparenten Einblick in das Projekt bieten, um Chancen und Risiken besser einschätzen zu können und untereinander zu vergleichen. Hierfür haben wir die Exporo Klassen (ein standardisiertes Bewertungsverfahren) entwickelt.

Die ganzheitliche Kundenberatung macht also einen erheblichen Teil deiner Arbeit aus, aber wie sieht der Weg bis zum Kunden aus?

Da gibt es verschiedene Ansätze. Zum einen baut man sich mit der Zeit ein eigenes Netzwerk an Projektentwicklern und Immobilienunternehmen auf. Diese spreche ich direkt an und erfahre, ob Bedarf besteht. Zum anderen sind wir der führende Anbieter im Bereich des digitalen Immobilien-Investments. Die Marke Exporo gewinnt immer mehr an Bekanntheit und somit werden wir aktiv angesprochen. Wir haben aber auch eine In-House-Akquise aufgebaut, welche neue Kontakte, die vom Acquisition Manager aufgesucht werden, aktiv abtelefoniert und weitere Termine legt.

Meine Aufgabe beginnt dann mit dem persönlichen Termin beim Entwickler. Wie bereits oben beschrieben, versuche ich im Rahmen dieses Gesprächs zu erklären, wie Exporo arbeitet und welche Vorteile wir bieten können. An dieser Stelle im Kundengespräch stoße ich oft auf verwunderte und gespannte Gesichter. Meistens sieht der Ablauf einer Projektentwicklung ganz einfach aus: das Projekt kommt beim Entwickler auf den Tisch, es wird durchfinanziert und dann gebaut. In dem Moment in dem die Finanzierung geregelt ist, die Baugenehmigung vorliegt und der erste Spatenstich gesetzt wurde, ist das Projekt eigentlich gedanklich fertig. Und genau hier setzen wir an. Im laufenden Betrieb können wir z.B. die Refinanzierung eines Projekts anbieten. Damit können Kunden einen Teil ihres Eigenkapitals rausziehen und für weiterer Projekte einsetzen. Diese Möglichkeiten zu erklären, in aktuelle Immobilienprojekte einzutauchen und anhand konkreter Beispiele zu erklären, wie man in die Finanzierung reingehen kann (z.B. welche Höhe, Laufzeiten, zu welchem Zinssatz), ist das täglich Brot als Senior Acquisition Manager Real Estate.

Warum ist die Mezzanine-Finanzierung über Crowdinvestment-Plattformen wie Exporo für Projektentwickler attraktiv?

Botho: Hier muss man zwei Seiten beleuchten. Zum einen stellt sich die Frage, warum wird unser Produkt überhaupt gebraucht? Auf Seiten der Projektentwickler wächst zum einen die Wahrnehmung für das Immobilien-Crowdinvesting aufgrund der immer stärkeren Regulierung der Finanzmärkte durch z.B. Basel II, wonach Banken immer mehr Eigenkapital von den Entwicklern von Immobilienprojekten fordern. In der Regel finanzieren diese nur noch ca. 70 Prozent des Projekts und nicht wie zuvor bis zu 90 Prozent. Und gerade in der Projekt-Preisklasse, in der wir uns bewegen, fällt es Entwicklern immer schwerer ausreichend Eigenkapital zu stellen. Dadurch sind Projektentwickler daran interessiert, ihr Eigenkapital mit alternativen Finanzierungsmöglichkeiten zu erhöhen. Auf der anderen Seite befinden sich die Anleger, die sich die Frage stellen, wo rein sie heute investieren können, um eine attraktive Rendite zu erzielen. Es bleiben nicht so viele Möglichkeiten übrig mit einem akzeptablen Risikoprofil. Und das ist der Vorteil, den wir haben.

“Wir bieten Investitionsmöglichkeiten an, wo Investoren bereits mit kleinen Beträgen in ausgewählte Projekte direkt und online investieren können. Investoren entscheiden bei uns selbst wo rein sie ihr Geld anlegen wollen.”

Bei uns gibt es kein Agio oder andere Gebühren, die projektabhängigen Laufzeiten liegen bei 12 bis 36 Monaten und sind damit vergleichsweise kurz. Zudem geben wir Investoren die Freiheit zur Selbstentscheidung – der Anleger soll sich schließlich selbst ein Portfolio mit direkten Beteiligungen aufbauen können.

Wie kann man dich geschäftlich erreichen, z. B. bei Fragen zur Projektfinanzierung?

Botho: Schnell und direkt erreicht man mich natürlich über unsere Hotline. Persönlich trifft man mich auf den großen Immobilienmessen, wie z. B. die Expo Real in München. Social Media Kanäle wie LinkedIn sind für mich ebenfalls wichtige Kontaktpunkte.

Exporo: Vielen Dank für das Gespräch!

Zur Person:

• Nach seinem Architekturstudium in Stuttgart und Wien übernahm er 2005 die Position zum Projektleiter Baumanagement bei einer Immobilien- und Investmentgesellschaft in Frankfurt am Main.
• Ab 2007 folgte dann der Schritt ins Transaktionsmanagement, wo er mehrere Jahre Immobilientransaktionen für nationale und internationale Investoren wie z.B. Merril Lynch, Black Rock und J.P. Morgen betreute.
• Die nächste Station folgte 2010 in Berlin. Er wurde hier für die Scope Ratings AG tätig und ratete drei Jahre lang Immobilien sowie Immobilienprodukte. Des Weiteren baute er zusammen mit dem COO des Unternehmens das Credit Rating von Mittelstandsanleihen auf.
• Seine Erfahrungen aus der Finanz- und Ratingbranche haben ihm gezeigt, dass ein hoher Bedarf an Beratung bei mittelständischen Immobilienunternehmen besteht, sobald diese an den Kapitalmarkt herantreten. 2013 gründete er daraufhin sein eigenes Unternehmen, die pvh debt capital advisory GmbH. Kernpunkt des Unternehmens war die Beratung für Fremdkapitalprodukte.
• Durch sein breit gestecktes Netzwerk hatte es nicht lang gedauert, bis er auf das Thema Crowdinvesting für Immobilien gestoßen ist. Gleich im ersten Gespräch mit Tim Bütecke und Julian Oertzen fand eine sehr gerade und offene Kommunikation miteinander statt. Es ging gleich darum, wie man sich am besten im Unternehmen einbringen kann und welche Ideen er für Prozesse und Strukturen mitbringt. Bei Exporo liegt in seiner Verantwortung an erster Stelle die Strukturierung und vor allem auch die weitere Digitalisierung der Projektprozesse. Ebenso ist er Ansprechpartner für die Objektbewertung und Projektakquise im Raum Süd- und Südwestdeutschland.