Die Immobilienbewertung - Maßstab für Investments

Die Immobilienbewertung hilft bei der Einschätzung, wie vielversprechend ein Investment ist, und soll an dieser Stelle einmal detailliert am Beispiel von Bestandsimmobilien erklärt werden. Eine Checkliste über die wichtigsten Faktoren, die es bei der Bewertung einer Bestandsimmobilie zu berücksichtigen gilt, finden Sie am Ende dieses Blogeintrags.

Immobilien können so unterschiedlich sein wie man es sich nur vorstellen kann. Eine erste Unterscheidung ist, ob es sich dabei um ein Neubauprojekt handelt oder um eine Bestandsimmobilie. Letztere sind Immobilien, die vollständig errichtet wurden und genutzt werden. Die einzelnen Parameter einer Bewertung können allerdings je nach Perspektive unterschiedlich stark berücksichtigt werden - ein Mietinteressent beispielsweise setzt, wenn es um ein Gebäude bzw. eine Wohnung geht, andere Prioritäten als ein Investor und Banken wiederum noch andere.

Bestandsimmobilien: Unterscheidung der Bewertungsformen

Im Zuge einer Bewertung von Bestandsimmobilien gibt es verschiedene Werte, die je nach Ziel und Blickwinkel ermittelt werden. In der Regel wird aus dem sogenannten Verkehrswert und dem Ertragswert ein Median gebildet, um den gewünschten Verkaufspreis zu erhalten.

Man unterscheidet insgesamt zwischen vier Immobilienwerten:

Verkehrswert (auch: Marktwert)

“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.” (§194 Baugesetzbuch) Ein ermittelter Verkehrswert hat folglich immer nur Bestand für einen konkreten Zeitpunkt.

Ertragswert

Bei diesem Wert handelt es sich um eine Berechnung aufgrund der zu erwartenden Einnahmen durch die Immobilie. Es handelt sich also um eine Ermittlung mit Bezug auf zukünftige Erträge aus Vermietung oder Verpachtung des Objekts, die mit den laufenden Kosten verrechnet werden. Der Ertragswert wird vorwiegend für Grundstücke und Ein- bzw. Zweifamilienhäuser herangezogen.

Sachwert

Der Sachwert konzentriert sich auf den physischen Wert einer Immobilie, inklusive des Bodenwerts - dem (anteiligen) Grundstück. Er bezieht also nicht den aktuellen Markt mit ein, denn es wird nur nachvollzogen, welche Kosten in die zu bewertende Immobilie geflossen sind: Sämtliche Baukosten plus Grundstückswerte und die Abnutzungsverluste. Die gesammelten Daten sind zwar auch umfangreich, können allerdings auch nur eine aufgrund von normierten Kostenrechnungen geschätzte Wertstellung erzielen.

Beleihungswert

Dieser Wert wird für eine spezielle Form der Immobilienbewertung genutzt, die vorwiegend im Banken- bzw. Kreditwesen von Interesse ist. Bei dem Wert wird die Wahrscheinlichkeit zugrunde gelegt, mit dem eine Immobilie zum Beleihungswert über einen längeren Zeitraum sicher veräußert werden kann. Daher entspricht dieser Wert meist etwa 70 bis 80 Prozent des zu erzielenden Marktwerts und gibt dem Kreditinstitut eine größere, langfristige Sicherheit.

Die Wertermittlungsverfahren

Diese Werte sind allerdings nicht ohne Weiteres herauszufinden. Auch wenn es mittlerweile Anbieter gibt, die online eine schnelle Immobilienbewertung versprechen - mehr als eine grobe erste Einschätzung können diese nicht bieten. Denn wie die hier beschriebenen Verfahren zeigen, sind in Online-Formulare eingegebene, mitunter subjektive Daten und entsprechende Datenbanken kein Ersatz für eine fachgemäße Begutachtung inklusive Begehung der Immobilie.

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren ist eines, das sich ausschließlich auf vergangene Datensätze und Indizes beschränkt. Es wird nach einem möglichst ähnlichen Objekt gesucht, was Lage und Beschaffenheit der Immobilie angeht. Bei einem Nachbarhaus, das zur gleichen Zeit entstanden ist und bestenfalls eine gleiche Entwicklung genommen hat und vor kurzem verkauft wurde, wäre das Verfahren äußerst genau. Da dies ein sehr unwahrscheinlicher Fall ist, müssen die Verkaufswerte von vergleichbaren Immobilien aus der Vergangenheit mittels Koeffizienten umgerechnet und angeglichen werden. Dies gibt dann einen angenäherten Verkehrswert der Immobilie an.

Ertragswertverfahren

Der Immobilienwert wird hier aus dem Ertragswert der baulichen Anlagen des Gebäudes berechnet. Das Ertragswertverfahren bedarf aufgrund seiner komplexeren Ausgestaltung eines fachlichen Gutachtens. Der Bodenwert wird zunächst anhand des Bodenrichtwerts ermittelt. Dieser ist öffentlich über das Internet einsehbar und wir pro Quadratmeter angegeben. Mit dem Liegenschaftszins wird anschließend die Verzinsung des Immobilienvermögens berechnet. Die Unterhaltskosten und Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung werden mit einem Koeffizienten, dem sogenannten Verfielfältiger, multipliziert und zuletzt muss die bauliche Substanz bewertet werden. Besonders beim letzten Punkt ist der Gutachter unersetzbar, da die baulichen Umstände fachgenau analysiert werden müssen.

Sachwertverfahren

“Die Summe aus den Sachwerten der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen, der sonstigen Anlagen und des Bodenwerts ergibt einen vorläufigen Sachwert des Grundstücks, der an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen ist, bei dem nach der Marktanpassung ggf. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale z. B. mit Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen sind.” (NHK 2010) Das Sachwertverfahren wird auch von Banken genutzt, die sich für Kreditvergaben an dem Sachwert orientieren können.

Wer führt Bewertungen durch?

Zum einen gibt es mittlerweile die angesprochenen Online Portale, die eine schnelle und oft kostenlose Bewertung einer Immobilie versprechen. Dabei füllt der Interessent eine kurze Checkliste aus und bekommt nach der Berechnung des Anbieters mittels eigenen und greifbaren Datenbanken eine Schätzung des Immobilienwerts. Hier schwanken die Angaben oftmals um signifikante Ausmaße. Zu erklären ist dies nicht zuletzt damit, dass beispielsweise die bauliche Konstitution nur subjektiv vom Interessenten im Formular angegeben werden kann - eine fachliche Validierung findet nicht statt. Zum anderen gibt es Daten, auf die Online Portale keinen Zugriff haben, die allerdings für die Bewertung von Gebäuden und Grundstücken wichtig sind: Informationen aus dem Grundbuch einer Immobilie sind nur über das zuständige Amtsgericht und mit Zustimmung des Eigentümers in Erfahrung zu bringen.

Deshalb gibt es freie und öffentlich vereidigte Gutachter, die für reale Wertermittlungen von Immobilien nicht nur einen breiten Erfahrungsschatz mitbringen, sondern auch die Fachkenntnis, die für eine umfangreiche und genaue Immobilienbewertung notwendig ist. Hinzu kommt, dass Sachverständige sich direkt vor Ort ein genaues Bild vom Ist-Zustand des Gebäudes, der Wohnung oder des Grundstücks machen und damit sämtliche Details des baulichen Zustands festhalten. Das Sachverständigenbüro Brandt, mit dem Exporo in Bezug auf die Immobilienprojekte eng zusammenarbeitet, ist auf die Wertermittlung spezialisiert.

Blick in die Glaskugel: Wertentwicklung einschätzen

Die mögliche Wertentwicklung einer Immobilie gibt einen weiteren Eindruck über seine Rentabilität. Wie sich die Werte in den kommenden Jahren verändern werden, lässt sich natürlich nur schätzen. In Bezug auf den sehr wichtigen Faktor Lage gibt es aktuell eine Studie der Postbank, die die Entwicklung der Makrolagen sämtlicher deutschen Kreise bis 2030 berücksichtigt.

Kriterien-Katalog:

Die Gewichtung für die Immobilienbewertung richtet sich zum einen sehr stark nach der Lage der Immobilie, besonders in Stadtlagen, und nach den Risiken, die zu erwarten sind - was bedeutet, dass speziell auf zu erwartende Kosten geachtet wird. Baugutachter verwenden dafür auch den Begriff Sanierungsstau. Den potenziell teuersten Instandhaltungsmaßnahmen wie Fenster, Dach, Kellerräume und Heizungsinstallation gilt besonderes Augenmerk bei der Wertermittlung. Dieser Überblick über die wichtigsten Kriterien bei einer Immobilienbewertung gibt eine Einschätzung darüber, wie komplex es ist, den Wert einer Immobilie genau zu berechnen.

Die EXPORO-Klassen

Für den Investoren ist neben der Immobilie selbst natürlich auch die Form und der Rahmen der Finanzierung von Bedeutung. Auch die Reputation des Projektentwicklers spielt eine Rolle. Zusammen mit weiteren formalen Kriterien haben wir zur einfacheren Einschätzung der Investmentangebote die Exporo Investment-Rating eingeführt. Damit Investoren sich auch auf den ersten Blick einen Eindruck über ein Crowdinvestingangebot verschaffen können.

Quellen:

• Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV
• Normalherstellungskosten NHK 2010
• Wohnflächenverordnung WoFlV
• Baugesetzbuch BauGB
• Postbank-Studie zur Immobilienwertentwicklung

Bilder:

• 1: Franck Bosten, shutterstock, 2015
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