Immobilien gelten in der Regel als krisenfeste Investition. Doch wer eine Investition in Immobilien tätigen möchte, der muss zunächst einmal eine sorgfältige Auswahl der Objekte vornehmen. Dazu gehört auch, bei einem potenziellen Objekt nicht nur auf den Kaufpreis zu schauen, sondern insbesondere die zu erwartende Mietrendite zu berechnen. Die durchschnittliche Rendite einer Immobilie gibt dem Investoren Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit einer Investition. Im Zusammenhang mit Investments stellt die Rendite das Verhältnis von Gewinn zum aufgewendeten Kapital dar. Die Rendite wird in der Regel in Prozent angegeben.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Rendite Immobilien im Durchschnitt erzielen, welches Risiko beim Kauf von Immobilien besteht und wie Sie die individuelle Rendite eines Objektes berechnen können.

• Die durchschnittliche Rendite bei Immobilien ist der jährliche Ertrag, den Anleger im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erwirtschaften
• Für die Berechnung der Mietrendite stehen viele Indikatoren zur Verfügung. Dazu zählen insbesondere Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Jahresnettokaltmiete, Eigenkapitalrendite und Objektrendite.
• Gerade in Krisenzeiten sind Immobilien, ob als Realimmobilie, in Form von Immobilienfonds oder als digitale Immobilien Investments eine eher sichere und verlässliche Kapitalanlage mit einer Jahr für Jahr stabilen Rendite.

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Was sind die entscheidenden Faktoren für die Berechnung der durchschnittlichen Immobilienrendite?

Anleger, die in Immobilien investieren möchten, sollten sich gezielt mit dem Thema Renditekennziffern zur Renditeberechnung auseinandersetzen, um genau einschätzen zu können, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage zum Kauf lohnt.

Mietpreismultiplikator als Kennziffer für durchschnittliche Immobilienrendite

Um einzuschätzen, ob der Kaufpreis einer Immobilie angemessen ist, kann der Mietpreismultiplikator – auch Vervielfältiger genannt – hilfreich sein. Hierbei wird der Kaufpreis des Objektes mit den zu erwartenden Mieteinnahmen, konkret der Jahresnettokaltmiete, ins Verhältnis gesetzt. Die Formel dazu sieht so aus:

Mietpreismultiplikator = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete

Der Wert sagt aus, nach wie vielen Jahren das Objekt circa abbezahlt ist. Je geringer der Wert des Mietpreismultiplikators, desto besser für die durchschnittliche Rendite einer Immobilie. Bestenfalls bleibt der Mietpreismultiplikator bei einem Wert von unter 20. Aufgrund der starken Nachfrage nach Immobilien und den daraus resultierenden Preissteigerungen ist allerdings gerade in beliebten Städten und Regionen ein Wert von unter 25 nicht mehr zu erreichen. Der Mietpreismultiplikator ist lediglich eine erste Orientierungshilfe bei der Berechnung der Mietrendite, denn er berücksichtigt weder zusätzliche Ausgaben wie Kaufneben- oder Instandhaltungskosten noch mögliche Leerstandsperioden.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite basiert auf dem Mietmultiplikator und rechnet diesen in einen Wert in Prozent um. Die Formel dazu sieht so aus:

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis x 100

Ähnlich wie schon beim Mietmultiplikator, ist auch die Berechnung zur Bruttomietrendite allein für sich keine verlässliche Aussage zur Rendite einer Immobilie, da Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Kaufnebenkosten und das Risiko eines Ausfalles der Miete nicht mit einbezogen sind.

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist eine weitaus genauere Methode zur Berechnung der tatsächlichen Renditechancen. Hierbei werden nicht nur Immobilienpreis und Jahreskaltmiete zueinander in Relation gesetzt, sondern es werden auch die Betriebskosten und die ungefähre Investitionssumme mit einbezogen.

Für die Berechnung werden alle Kosten, die mit dem Kauf der Immobilie entstehen, und der Jahreseintrag, also die Jahresnettokaltmiete, abzüglich aller nicht auf den Mieter umlegbarbaren Kosten, die man als Vermieter trägt, in Relation gesetzt. Die Formel dazu sieht so aus:

Nettomietrendite = Jahresreinertrag / Investitionen x 100

Teilweise kann es insbesondere für Anleger, die mit dem Kauf von Immobilien noch unerfahren sind, schwierig sein, die jeweiligen Kosten und die zu erwartende Miete richtig einzuschätzen. Anleger sollten daher etwa 20 bis 30 Prozent der Jahresnettokaltmiete für Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko eines Ausfalles der Mieteinnahmen veranschlagen. Weiterhin können Anleger die zu erwartenden Kosten mithilfe der Wertermittlungsrichtlinien ermitteln.

Als Richtwert sollten Anleger darauf achten, dass die Nettomietrendite nicht unter 3,5 Prozent liegt. Ab diesem Wert kann sich die Investition lohnen.

Durchschnittliche Immobilienrendite errechnen mithilfe der Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite bestimmt den Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital inklusive des Zinssatzes. Sie berücksichtigt alle Einnahmen, Ausgaben sowie die Finanzierung. So erfahren Anleger, wie hoch die Rendite auf das zur Finanzierung eingesetzte Eigenkapital ausfällt. Da hier auch die Besteuerung und Fremdfinanzierung berücksichtigt wird, ermöglicht Ihnen die Berechnung der Eigenkapitalrendite einen präzisen Renditevergleich. Die Formel dazu sieht so aus:

Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag – Darlehenszinsen) / Eigenkapital x 100

Anlegern wird jedoch empfohlen, die Eigenkapitalrendite langfristig und nicht nur auf ein Jahr zu betrachten, da sonst potenzielle Wertsteigerungen der Immobilie nicht ausreichend einbezogen werden.

Objektrendite als Kennziffer für die durchschnittliche Rendite bei Immobilien

Mithilfe der Objektrendite können Anleger ermitteln, ob sich ein höherer Einsatz von Fremdkapital für das von Ihnen ausgewählte Objekt lohnt. Dafür werden Kaufpreis und Nebenkosten, Jahresnettokaltmiete, laufende Kosten und Steuern in Relation gesetzt. Die Formel dazu sieht so aus:

Objektrendite = Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten – Steuern / Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten x 100

Ist die Objektrendite höher als der Zinssatz für das Immobiliendarlehen, können Anleger ihre Rendite steigern, indem sie den Fremdkapitaleinsatz erhöhen.

Worauf sollte man achten, um eine gute durchschnittliche Rendite bei Immobilien zu erzielen?

Immobilien Investitionen gehen mit unterschiedlichem Aufwand und Risiko einher. Um eine möglichst hohe durchschnittliche Rendite mit Immobilien zu erzielen, sollten Anleger daher einige Regeln beachten. Besonders wichtig sind der Zustand und die Lage des Objektes. Aber auch der Kaufpreis und laufende Kosten spielen eine große Rolle bei der Frage, ob sich eine hohe durchschnittliche Immobilienrendite erzielen lässt.

Lage der Immobilie

Eine entscheidende Rolle bei der Renditechance einer Immobilie ist deren Lage. Immobilien in begehrten Großstädten wie München oder in stadtnaher Lage mit guter Verkehrsanbindung erfreuen sich seit Jahren einer starken Nachfrage. Bei solchen Objekten zeigt die Preisentwicklung der letzten Jahre steil nach oben. Die Immobilienpreise für Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser haben sich seit dem Jahr 2010 in vielen Teilen Deutschlands stellenweise sogar verdoppelt. Daher sollten Anleger für eine möglichst hohe durchschnittliche Immobilienrendite ganz besonders darauf achten, wo sich die Immobilie befindet.

Auch das lokale Wohnumfeld ist wichtig für die Bewertung der Immobilien-Lage. Je attraktiver ein Wohngebiet für seine Bewohner ist, desto höher wird die Nachfrage nach Wohnimmobilien sein, was die Preise für Immobilien steigen lässt. Diese Faktoren wirken sich positiv auf die zu erwartende durchschnittliche Immobilienrendite aus:

• Gute Nahversorgung
• Supermärkte
• Apotheken
• Ärzte
• Restaurants
• Gute Anbindung an Nahverkehr und öffentliche Verkehrsmittel
• Wenige Lärm- und Geruchsquellen
• Gute Sozialstruktur
• Abwechslungsreiche Freizeitmöglichkeiten

Qualität der Immobilie

Zudem sind für die durchschnittliche Rendite bei Immobilien der Zustand und die Ausstattung einer Immobilie wichtig. Denn, obwohl manches Objekt auf den ersten Blick gepflegt und hochwertig aussieht, können insbesondere Laien häufig nicht erkennen, ob ein Haus oder eine Wohnung Mängel haben. Es macht daher für viele Investoren Sinn, noch vor dem finalen Kauf einer Immobilie einen Sachverständigen oder einen Gutachter hinzuzuziehen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Denn sollte der Zustand der Immobilie schlechter sein als angenommen, so kann es sein, dass Anleger umfangreiche Sanierungsarbeiten vornehmen müssen, die wiederum mit einer starken Kostenbelastung einhergehen. Bei sanierungsbedürftigen Immobilien müssen Anleger von vornherein Modernisierungen und Reparaturen einkalkulieren, was zu einer Verringerung der durchschnittlichen Immobilienrendite führen kann.

Kaufpreis der Immobilie

Nicht zuletzt entscheidend für die durchschnittliche Rendite einer Immobilie ist der Kaufpreis. Je günstiger der gezahlte Kaufpreis ist, desto höher fällt die Rendite aus. Anleger sollten in jedem Fall den Kaufpreis mit anderen Objekten mit vergleichbarer Lage und Ausstattung vergleichen. Eine vergleichbare Immobilie, die deutlich teurer oder günstiger angeboten wird, sollte Anleger zu einer genaueren Überprüfung anregen.

Als Alternative zum klassischen Immobilien-Kauf bieten sich digitale Immobilien Investments an. Diese bieten attraktive Renditen, kurze Laufzeiten und überdies benötigen Anleger ein geringeres Startkapital, um ein digitales Immobilien Investment zu tätigen. Anleger profitieren bei einer digitalen Immobilien Investition auch schon bei kleineren Beträgen ab 500 Euro von einer attraktiven Rendite und einer stabilen Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt. Zudem können Anleger in verschiedene digitale Immobilienprojekte investieren und so ihr Risiko auf mehrere Objekte verteilen. Mit einer Rendite von bis zu sechs Prozent pro Jahr ist allerdings auch gewisses Risiko verbunden. Aus diesem Grund sollten Anleger nicht ihr gesamtes Kapital auf eine einzelne Anlageklasse konzentrieren.

Ab welcher durchschnittlicher Immobilienrendite lohnt sich ein Investment?

Ob sich eine Immobilie zur Vermietung als Kapitalanlage lohnt, hängt immer vom konkreten Einzelfall und den persönlichen Verhältnissen der Anleger ab. Die Mietpreisrendite von Anlageimmobilien wird von vielen unterschiedlichen Faktoren beeinflusst – allen voran die Lage und die aktuelle Marktentwicklung. Grundsätzlich lohnt sich eine Immobilien Investition jedoch schon ab einer Rendite von 3,5 bis 6 Prozent pro Jahr.

Anleger sollten zudem neben dem finanziellen Aufwand auch den Zeit- und Verwaltungsaufwand bei der Entscheidung berücksichtigen, ob sie in eine Immobilie investieren möchten. Anleger, die keine Zeit oder Lust haben, sich nicht mit Mietern, Eigentümergemeinschaft, Instandhaltung und Co. auseinanderzusetzen, sollten daher eher auf alternative Geldanlagen wie beispielsweise digitale Immobilien Investments setzen.

Fazit: Mit dieser Rendite können Anleger im Durchschnitt bei Immobilien rechnen

Mit welcher durchschnittlichen Rendite bei Immobilien Investments zu rechnen ist, hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählen insbesondere Kaufpreis, Investitionskosten, zur Verfügung stehender Zeitaufwand, Lage und Zustand der Immobilie. Grundsätzlich wird eine Immobilienrendite von 3,5 Prozent als Mindestwert für eine lohnende Investition betrachtet. Deutschlandweit lag die Mietrendite 2021 bei 3,89 Prozent, wobei steigende Kaufpreise insbesondere in den Großstädten Anleger zusehends vor Herausforderungen stellen.

Knapp vier Prozent sind zwar eine solide Rendite – mit digitalen Immobilienprojekten können Anleger aber mehr erreichen! Mit digitalen Immobilien Investments, beispielsweise über die Plattform Exporo, ist eine Rendite von bis zu sechs Prozent möglich. Gleichzeitig profitieren Anleger von einem geringeren Aufwand und einer unkomplizierten digitalen Abwicklung.