Experten-Interview zur Projektauswahl

Bevor Projekte zur Finanzierung freigegeben werden, werden sie einer strengen Sichtung unterzogen. Für diese ist das Team Credit Analysis verantwortlich, welches aus erfahrenen Immobilienexperten besteht. Die innerhalb des Teams durchgeführte Due-Diligence-Prüfung der eingereichten Projekte liefert die finalen Entscheidungsvorlagen dazu, ob ein Projekt den Anlegern auf der Plattform angeboten werden soll oder nicht.

In der Due-Dilligence-Prüfung werden Stärken und Schwächen des Projektes sowie die entsprechenden Risiken analysiert. Hierzu sichtet das Team Unterlagen der Immobilienprojekte und betrachtet dabei die gleichen Informationen, die auch den Fremdkapital-finanzierenden Banken zur Prüfung vorgelegt werden. Zum Due-Dilligence-Prozess gehören dabei u.a. die Untersuchung der Wirtschaftlichkeit des Projektes, der gesamten Finanzierung und des Marktumfeldes, aber auch ein Background-Check und die Analyse der wirtschaftlichen Verhältnisse der handelnden Personen der Darlehensnehmer.

Nach Vorlage aller Unterlagen und einer detaillierten Analyse wird dann die finale Entscheidungsvorlage über das Projekt in einem eingerichteten Credit Committee vorgelegt. Dieses Credit Committee setzt sich aus drei Immobilienexperten zusammen, die dann über die Entscheidungsvorlage des Analyse Teams entscheiden.

Bei der Bewertung des Risikos und der Steuerung des Risikomanagements wird dabei das Organisationsmodell Three Lines of Defense verwendet. Zunächst der zugeordnete Senior Aquisition Manager als Betreuer des Projektentwicklers, dann das Credit Analysis Team und schließlich das abschließende Credit Committee.

Im Folgenden wird das Team und die gelebten Prozesse durch Thomas Lange, Head of Credit Analysis, vorgestellt.

Hallo Thomas, kannst Du dich einleitend kurz persönlich vorstellen?

Ich komme aus Hamburg, bin gelernter Banker und habe in den letzten 25 Jahren gewerbliche Immobilienfinanzierungen als Kredit-Analyst begleitet. Vor meiner Zeit bei Exporo habe ich über 20 Jahre in der Bankenbranche gearbeitet und war dort u.a. als Prokurist bei der SEB Bank, der Depfa Bank, BfG Bank sowie bei der Aareal Bank beschäftigt.

Schon zu dieser Zeit war es meine Haupttätigkeit, Projektfinanzierungen im gewerblichen Immobilienkundenbereich zu prüfen. Hierzu gehörten Standortanalysen, Cash-flow Berechnungen, die Prüfung der Wirtschaftlichkeit eines Projektes und die Analyse der wirtschaftlichen Verhältnisse eines Projektentwicklers und der beteiligten Personen. Nach der Prüfung erfolgte die Vorlage der Prüfung bei dem jeweiligen Vorstand oder Kreditkomitee. Ebenfalls war ich selber Member im Credit Commitee der Bank und habe dort Kreditentscheidungen bis zu EUR 50 Mio. getroffen. Auch das Vertragsmanagement war eines meiner elementaren Themen. Zuletzt war ich fachlicher Leiter der Marktfolge in Hamburg und habe in Frankfurt als Senior Credit Analyst gearbeitet, ähnlich verlief es bei der Aareal Bank.

Wie ist Dein Team bei Exporo aufgebaut?

Das Team Credit Analysis besteht aus 6 Kolleginnen und Kollegen. Der Background ist bei den meisten sehr ähnlich wie bei mir. Auch diese Kollegen und Kolleginnen verfügen über mehr als 15 Jahre Erfahrung in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. So haben wir zum Beispiel Teammitglieder, die vor Exporo als Kreditanalysten bei namhaften Bankhäusern wie der HoBC, der SEB Bank oder der Aareal Bank tätig waren. Aber auch Kollegen, die aus dem bautechnischen Bereich kommen, unterstützen das Team der Analyse, um auch auf diesem Gebiet zu prüfen, ob die angesetzten Baukosten und die geplante Bebauung eines Grundstücks überhaupt in der geplanten Form möglich ist.

Wie wird entschieden ob ein Projekt auf die Plattform kommt oder nicht?

Wir haben den Immobilienbereich bei Exporo Finanzierung – analog zur Struktur der klassischen Banken – in “Markt” (beim Kunden) und “Marktfolge” (Risikoprüfung) aufgeteilt.

Die Betreuer im Marktbereich besuchen die Entwickler und akquirieren bundesweit Projekte. Dazu werden die Vorhaben penibel gesichtet, die Entwickler persönlich gesprochen und sich auch vor Ort ein Eindruck über die Standorte gemacht. Erst wenn alle Prüffaktoren der sogenannten “Pre-Due-Diligence” erfüllt sind, wird der Vorgang zu unserem Team in die “Marktfolge” übergeben. Dort bekommt jedes eingereichte Projekt einen eigenen Prüfer, der das vorhandene Risiko dann sehr genau analysiert.

Dazu schauen wir uns im ersten Schritt den Projektentwickler an. Wir überprüfen, ob die Rahmendaten, die wirtschaftlichen Verhältnisse und das Auftreten der handelnden Personen in der Öffentlichkeit so seriös sind, dass man das Projekt und damit das Unternehmen auf unserer Plattform vorstellen kann. Hierzu recherchieren wir auch, ob diese Personen schon einmal in wirtschaftlichen Schwierigkeiten waren oder ob die Presse schlecht über sie berichtet hat. Im zweiten Schritt schauen wir uns das Projekt an und analysieren, ob die angesetzten Preise, die Mieten oder geplanten Verkäufe für diesen Standort tatsächlich realistisch sind. Zudem fordern wir Unterlagen wie Grundbuch, Flurkarte, Baubeschreibung oder die Baugenehmigung (analog der Anforderungen einer Bank) an. Selbstverständlich besichtigen wir die Projekte auch vor Ort und berücksichtigen diverse externe Gutachten.

Kommen wir zu dem Schluss, dass ein Vorhaben grundsätzlich realistisch scheint, strukturieren wir die Projekte so, dass sie für unsere Anleger risikoverträglich sind. Bei einigen Vorhaben bauen wir etwa 30-prozentige Vorverkaufsquoten ein. In diesen Fällen erhält der Projektentwickler also erst dann eine Auszahlung der durch die Anleger bereitgestellten Gelder, wenn er bereits ein knappes Drittel der Wohnungen verkauft hat. Durch diese Maßnahme sehen wir, ob die vorab angenommenen Preise durchgesetzt werden können – bevor wir diesen Nachweis haben, werden keine Gelder ausgezahlt. Eine weitere Maßnahme in ähnlicher Richtung kann es sein, die Auszahlung erst bei Vorliegen einer Baugenehmigung anzuweisen. Durch diese Maßnahmen, die wir vor einem Projektstart mit dem Projektentwickler vertraglich regeln, setzen wir uns bereits in der Prüfung der Projekte dafür ein, das vorhandene Risiko für die Anleger zu minimieren.

Die schlussendliche Entscheidung, ob ein Projekt tatsächlich den Anlegern auf der Plattform vorgestellt wird, trifft letztlich ein unabhängiges Credit Committee, die für Ihre Entscheidung eine Kreditvorlage aus dem Analyse Team zusammen mit weiterführenden Unterlagen erhalten. Hierbei wird die Entscheidungsvorlage unseres Teams maßgeblich berücksichtigt.

Wie viele Projekte schaffen es durch Eure Prüfung?

Die aktuellen Zahlen zeigen, dass nur ein sehr kleiner Anteil der Projekte auf die Plattform gelangt. Diese strenge Prüfung schlägt sich auch auf die Leistungsbilanz des gesamten Produktes Exporo Finanzierung aus, die insgesamt sehr positiv ausfällt. Natürlich gibt es auch solche Projekte, die nach dem Funding nicht so verlaufen, wie es sich zum Zeitpunkt der Projektprüfung abgezeichnet hat – dieses Restrisiko lässt sich in einem Markt wie dem der Projektentwicklung nie ganz vermeiden und letztlich ergibt sich aus diesem Risiko auch die Rendite für die Anleger. Projektentwicklung birgt eine Vielzahl von Risiken, die auch noch während der Laufzeit der Finanzierung auftreten können. Hierzu gehören Kostenerhöhungen durch nicht erwartete Kosten oder aber auch nur eine Laufzeitverzögerung, die durch eine verspätete Baugenehmigung eintreten können. Damit die Leistungsbilanz auch in Zukunft so positiv bleibt, setzen wir uns schon bei der Prüfung der eingereichten Projekte dafür ein, ausschließlich qualitativ hochwertige Vorhaben von erfahrenen Projektentwicklern mit gutem Track Record auf die Plattform zu lassen.