In Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage investieren

Das Investment in Gewerbeimmobilien steht bei institutionellen Anlegern und privaten Investoren schon seit einigen Jahren hoch im Kurs. Besonders Büroimmobilien sind eine beliebte Kapitalanlage, denn hier ist auch die Nachfrage von Unternehmen groß. Schaut man sich das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien genauer an, dann zeigt sich bis zum Jahr 2019 ein stetiger Aufwärtstrend. Das hat unter anderem den Grund, dass die dauerhaften Niedrigzinsen an den Kapitalmärkten die Finanzierung von Immobilien Investments vereinfacht haben. Denn mit niedrigen Zinsen ist das Risiko für Anleger mit einer guten Bonität deutlich überschaubarer.

Das Jahr 2020 hat die positiven Entwicklungen am Immobilienmarkt jedoch etwas ausgebremst. Die Corona-Krise war vor allem für Gewerbeimmobilien im Büro-, Hotel- und Einzelhandelsbereich schwierig und hat sich so auf gewerbliche Immobilien Investments ausgewirkt. Dennoch bleibt der Markt, mit Blick auf vergangene Investitionspotenziale, interessant.

In welche Arten von Gewerbeimmobilien können Anleger investieren?

Gewerbeimmobilien bezeichnen grundsätzlich alle Immobilien, die nicht privat genutzt werden. Daher haben Anleger eine große Auswahl an potenziellen Objekten. Zu den Gewerbeimmobilien gehören u.a.:

• Büroflächen
• Einzelhandel
• Logistik
• Hotels
• Praxisräume

Die beliebtesten Anlageimmobilien im gewerblichen Bereich sind Büroräume. Dieser Trend hat sich bereits vor dem Krisenjahr 2020 gezeigt. Im ersten Halbjahr 2021 waren Büroflächen bei Investoren nach wie vor beliebt und wurden im Vergleich zum ersten Quartal wieder interessanter.

Wo sollte man in Gewerbeimmobilien investieren?

Grundsätzlich sollten Anleger in eine Kapitalanlage investieren, die sich in einer Wachstumsregion befindet. Dazu gehören in Deutschland fast alle großen Städte. In Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Köln, München, Stuttgart und Berlin sind Gewerbeimmobilien besonders dünn gesät.

In den Ballungsräumen mangelt es vor allem an Büroflächen, was für Unternehmen an diesen Standorten problematisch ist. War der Leerstand von Büroräumen bis vor wenigen Jahren noch ein Problem in den Großstädten, hat sich dieses Bild heute deutlich gewandelt. Der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) warnt bereits jetzt vor einer erheblichen Verknappung von Gewerbeflächen in den sieben größten Städten Deutschlands. Im schlimmsten Fall kann ein Flächenengpass sogar die Entwicklung der Wirtschaft beeinträchtigen. Insgesamt kann diese Verknappung es für Anleger schwierig machen, Gewerbeimmobilien für ein Investment zu finden.

Auch Gewerbeimmobilien in B- und C-Lagen bieten Potenzial

Ähnlich wie bei den Wohnimmobilien gelten Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien in sogenannten A-Lagen als besonders attraktiv – gleichzeitig zeichnet sich ein neuer Trend ab. Im ersten Halbjahr 2016 wurden die größten Transaktionsvolumina von Gewerbeimmobilien in den sieben Top-Städten erzielt. Doch der Investoren-Wettbewerb um die Objekte an diesen Standorten ist stark und das Angebot begrenzt. Das führt dazu, dass es in den A-Städten lokal zu sehr hohen Preisen kommt und die Renditen gleichzeitig in fast allen Assetklassen rückläufig sind. Die Folge: B- oder C-Standorte werden für Investoren immer attraktiver, da hier das durchschnittliche Rendite-Risiko-Verhältnis günstiger ist als in den großen Metropolen. Das Investieren in Gewerbeimmobilien, die sich in einer interessanten Lage kleinerer Städte befinden, kann also durchaus lukrativ sein.

Vor- und Nachteile im Überblick: Warum lohnt sich ein Investment in Gewerbeimmobilien?

Wie jede Geldanlage haben auch Immobilien Investments Vor- und Nachteile. Für private und gewerbliche Investoren lohnt es sich diese zu kennen, um zu beurteilen, ob diese Kapitalanlage in das persönliche Portfolio passt.

Die Vorteile von Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage:

• Langfristige Mieteinnahmen: Unabhängig davon, ob es sich um Bürogebäude, um Einkaufszentren oder um Hotels handelt, sind die Gebäude in der Regel längerfristig vermietet. Sofern der Mieter ein Großunternehmen oder ein internationaler Konzern ist, sind Mietausfälle selten. Vermietet man dagegen an Kleinunternehmen, Selbständige oder Freiberufler, kann die Rendite von Gewerbeimmobilien gefährdet sein. Gerade bei kleineren Firmen ist die Gefahr groß, dass eine Mietzahlung auf Dauer nicht geleistet wird, weil die Einnahmen nicht kontinuierlich fließen. Gewerbeimmobilien können darüber hinaus auch an öffentlich-rechtliche Einrichtungen und staatliche Mieter vermietet werden.
• Höhere Rendite als bei Wohnimmobilien: Bei einem bezahlbaren Kaufpreis und einer angemessenen Miete erzielt der Eigentümer eine sehr gute Mietrendite.
• Mietverträge mit langen Laufzeiten: Die meisten Gewerbeimmobilien werden über eine Laufzeit von zehn Jahren vermietet. Dadurch reduziert sich die Gefahr einer ständigen Fluktuation. Viele Unternehmen wollen sich langfristig an einen bestimmten Bürostandort binden und sind deshalb an einem Mietvertrag mit mehrjähriger Laufzeit interessiert. Vor allem bei größeren Firmen sind die Mieteinnahmen in diesem Zeitraum gesichert.
• Steuerliche Vorteile: Viele Kosten in Zusammenhang mit der Immobilie können steuerlich abgesetzt werden. So dürfen Eigentümer die Kosten, die für eine Instandhaltung anfallen, steuerlich absetzen und dadurch die Steuerzahlung reduzieren.
• Positive Prognosen: Experten gehen davon aus, dass Gewerbeimmobilien auch in Zukunft ein attraktives Investment sein werden.

Neben zahlreichen Vorteilen bietet das Investment in Gewerbeimmobilien jedoch auch Risiken:

• Unternehmerisches Risiko: Oft findet man bei Leerständen schneller einen neuen Mieter für eine Wohnung als für ein Gewerbeobjekt mit Lagerhallen oder mit Büroräumen. Vor allem für große Objekte kann eine mangelnde Auslastung zum Problem werden. Ist das Objekt finanziert und bleiben die Mieteinnahmen aus, steht der Investor ebenso wie ein privater Anleger vor dem Problem, die Raten für ein Darlehen zahlen zu müssen, ohne Mieteinnahmen zu erzielen.
• Häufig lange Leerstände: Da bei der Neuvermietung von Gewerbeimmobilien und Büroflächen oftmals ein Umbau notwendig ist, stehen die Gebäude häufig länger leer. Gerade außerhalb der Ballungsgebiete kann es schwieriger sein, neue Mieter zu finden.
• Verknappung von Büro- und Gewerbeflächen: In deutschen Großstädten und Ballungsgebieten sind Gewerbeimmobilien stark umkämpft – und knapp. Das macht es auch für Anleger schwer, eine Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage zu finden.
• Mietausfälle: Können Mieter, z. B. Unternehmen, bei finanziellen Problemen nicht mehr zahlen, kommt es für Investoren und Vermieter zu Mietausfällen – und damit auch zu ausbleibenden Renditen.
• Höherer Aufwand: Gewerbeimmobilien zu vermieten ist im Vergleich zur Vermietung eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnung deutlich aufwendiger. Bei Neuvermietung muss ein höherer Aufwand für Umbau und Renovierung aufgebracht werden und je nach Lage ist die Suche nach einem neuen Mieter unter Umständen schwieriger.

Wie können Privatanleger in Gewerbeimmobilien investieren?

Wer als Privatanleger Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, hat dafür verschiedene Möglichkeiten. Diese konzentrieren sich im Wesentlichen auf direkte und indirekte Investments:

1. Direktinvestment

Ein Direktinvestment in eine Gewerbeimmobilie kommt gerade für institutionelle Anleger gut in Frage. Ein starker Anstieg der Nachfrage nach dieser Art der Investition hat in den letzten Jahren gezeigt, dass Investoren besonders mit großen Summen interessante Renditen durch ein direktes Investment in gewerblich genutzte Objekte erzielen. Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Nachfrage nach solchen Objekten auch in Zukunft auf einem hohen Niveau bleibt.

1. Offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds

Wer sich nicht für eine direkte Geldanlage entscheiden kann, wählt vielleicht eine indirekte Kapitalanlage. Dabei kann es sich z. B. um einen offenen oder geschlossenen Immobilienfonds handeln. Dabei sollten Anleger sich jedoch darüber im Klaren sein, dass das Wertschwankungsrisiko beim Kauf dieser Anteile recht hoch ist. Wählt man das Anlageobjekt sorgfältig aus und entscheidet sich zum Beispiel für Praxisräume, kann man das Verlustrisiko allerdings etwas reduzieren. Gerade Heilberufe sind von konjunkturellen Schwankungen weniger betroffen, deshalb sind die Einnahmen aus einer solchen Investition meist gesichert.

1. Digitale Immobilieninvestments

Neben der direkten Investition kommt vor allem das Crowdinvesting für Immobilien in Frage. Eine attraktive Rendite von bis zu sechs Prozent macht das Crowdinvesting besonders interessant. Wichtig ist aber, dass der Anleger sein Risiko einschätzen kann und sich auch der möglichen Verluste bewusst ist.

Crowdinvesting als Alternative für das Investment in Gewerbeimmobilien

Egal ob man als Investor auf Einzelhandelsflächen, Logistikzentren oder Parkhäuser setzt, in Gewerbeimmobilien zu investieren erzielt häufig deutlich mehr Rendite als ein Investment in Wohnobjekte. Das Problem für die meisten interessierten Privatanleger ist allerdings, dass Gewerbeobjekte in der Regel größer sind und damit eine höhere Investitionssumme nötig ist. Bislang konnten sich Kleinanleger deshalb vor allem über Immobilienfonds an Gewerbeimmobilien beteiligen. Deutlich mehr Transparenz bietet jedoch das Crowdinvesting in Immobilien. Schon mit kleinen Beträgen können auch Privatanleger in Gewerbeimmobilien mit hoher Rendite investieren.

Der Vorteil: Beim Crowdinvesting verteilt sich das potenzielle Risiko von Verlusten und Wertschwankungen auf viele verschiedenen Objekte. Da diese sich in unterschiedlichen Lagen und an verschiedenen Standorten befinden, entsteht automatisch eine Risikostreuung, die sich mit einem Investment in ein einziges Gewerbeobjekt nicht erzielen lässt. Um das Anlagerisiko weiter zu reduzieren, beträgt der Investitionszeitraum rund zwei bis drei Jahre. Es handelt sich beim Crowdinvesting um eine kurz- bis mittelfristige Investition, deren Risiko überschaubar ist.

Anleger können sich das Objekt, in das sie investieren möchten, selbst aussuchen und erhalten regelmäßige Informationen über die aktuelle Situation. Vorab werden alle Immobilienprojekte hinsichtlich verschiedener Faktoren – beispielsweise der Lage und der zu erwartenden Rentabilität – einem strengenPrüfungsprozess unterzogen. Nur die Projekte, die diesen bestehen, werden überhaupt ins Portfolio aufgenommen und Privatanlegern angeboten. Dank Crowdinvesting können Anleger bei Exporo z. B. gleichzeitig in ein Ärztehaus in München, Luxuslofts in Hamburg oder in ein Bürogebäude in Frankfurt investieren.

Gewerbeimmobilien als chancenreiche Kapitalanlage nutzen

Gewerbeimmobilien sind auch für Privatanleger eine lohnende Kapitalanlage. Besonders in sicheren Branchen, wie z. B. dem Gesundheitsbereich, kann das Investment in eine Gewerbeimmobilie mit wenig Risiko und einer attraktiven Rendite verbunden sein. Wer sich nicht für den direkten Kauf eines Anlageobjekts entscheiden möchte, kann auf verschiedene indirekte Investments zurückgreifen. Dabei ist vor allem das Crowdinvesting für private Investoren in Gewerbeimmobilien interessant. Schon mit kleinen Beträgen können Anleger sich an der Finanzierung verschiedener Immobilienprojekte beteiligen und von attraktiven Renditen profitieren. Bei Exporo finden Privatanleger hierfür jederzeit einen Überblick über die aktuellen Projekte, an denen Sie sich beteiligen können.

FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zu Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage

Lohnt sich die Investition in Einzelhandelsflächen in Zeiten des E-Commerce?

Das Investment in Gewerbeimmobilien ist gerade wegen seiner Stabilität und der Inflationsunabhängigkeit bei professionellen bzw. institutionellen Investoren beliebt. Vor allem Einzelhandelsflächen erfüllen diese Kriterien. Im Vergleich zu anderen Assetklassen sind die Anfangsrenditen vergleichsweise hoch, außerdem sichern die Laufzeiten der Mietverträge konstante Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum. Und auch trotz steigender Wachstumsraten des E-Commerce in den letzten Jahren sind die absoluten Umsatzzuwächse des Einzelhandels noch immer größtenteils höher als die des Onlinehandels. Die Vermietungssituation für Einzelhandelsflächen zeigt sich ebenfalls weiterhin positiv.

Wie hoch ist das Risiko beim Investment in Gewerbeimmobilien?

Einer der größten Nachteile von gewerblichen Objekten ist das unternehmerische Risiko. Oft findet man bei Leerständen schneller einen neuen Mieter für eine Wohnung als für ein Gewerbeobjekt mit Lagerhallen oder mit Büroräumen. Vor allem für große Objekte kann eine mangelnde Auslastung zum Problem werden.

Mit welcher Rendite können Anleger bei Gewerbeimmobilien rechnen?

Die Rendite von Gewerbeimmobilien setzt sich aus den Mieteinnahmen zusammen. Da bei gewerblich genutzten Objekten in der Regel eine lange Laufzeit im Mietvertrag vereinbart wird, können Anleger für diesen Zeitraum mit regelmäßigen Mieteinnahmen rechnen. Allerdings kann nicht immer genau kalkuliert werden, in welchem Umfang die Immobilie genutzt wird. So ist es z. B. bei einem Bürogebäude gerade am Anfang der Vermietung ungewiss, wie viele Büroräume wirklich vermietet werden können. Dann kann die Rendite der Gewerbeimmobilie je nach Lage und Auslastung des Objekts schwanken. Außerdem ist die Immobilienrendite auch abhängig von der Höhe der Mieten. Wird das Objekt in einer Lage mit hohen Mieten vermietet, ist auch die Rendite für die Investoren höher.

Was gibt es beim Vermieten von Gewerbeimmobilien zu beachten?

Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist im Vergleich zur Vermietung an Privatpersonen schwieriger und auch mit mehr Aufwand verbunden. Wer sich dennoch dafür entscheidet, kann dabei einige Tipps beachten:

1. Auf feste Laufzeiten im Mietvertrag achten

Bei Gewerbeimmobilien wird in der Regel ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen, der von beiden Parteien mit einer 6-Monats-Frist zum Ende eines Quartals gekündigt werden kann. In der Praxis werden allerdings häufiger Verträge mit festen Laufzeiten verwendet, die nur aus „wichtigem Grund“ gekündigt werden können.

1. Keine Mietpreisbremse für Gewerbeimmobilien

In vielen Großstädten sind Vermieter durch die Mietpreisbremse in der Festlegung der Mieten eingegrenzt, doch bei Büroräumen ist dies nicht der Fall. Die Miete für Gewerbeimmobilien kann frei bestimmt werden. Einzig für eine spätere Erhöhung der Miete muss der Vermieter schon im Mietvertrag vorgesorgt haben.

1. Umbaumaßnahmen bei Neuvermietung

Gewerbeimmobilien bringen je nach Nutzungsart immer einige Besonderheiten mit sich. Bei einer Neuvermietung fallen fast immer Umbaumaßnahmen an. Deshalb kann eine Gewerbeimmobilie unter Umständen aufwendiger in der Vermietung sein und auch das Risiko eines längeren Leerstandes ist vergleichsweise hoch. Grade in Lagen außerhalb der Großstädte kann eine Neuvermietung viel Zeit in Anspruch nehmen.