Gewerbeimmobilien in Braunschweig: Ein Markt mit Potenzial

Steigende Mieten, stabile Renditen: Büroimmobilienmarkt Braunschweig in Bewegung

5 Fragen an Dipl.-Ing. Stephan Lechelt, Geschäftsführer der Altmeppen GmbH und Herausgeber des Büroimmobilienmarktberichtes Braunschweig.

Dagmar Hotze: Herr Lechelt, unter Immobilieninvestoren gilt Braunschweig als “C-Standort”. Schaut man sich Ihren kürzlich erschienenen Büroimmobilienmarktbericht an, scheint die Löwenstadt mit einer durchschnittlichen Nettoanfangsrendite von 6,6 Prozent allerdings ein interessantes Pflaster zu sein. In Hamburg, das zu den Big Seven in Deutschland gehört, können Anleger davon jedenfalls nur träumen. Wieso wird Braunschweig so verkannt?

Stephan Lechelt: Es fehlt schlicht das geeignete Angebot! Die Braunschweiger Investoren entwickeln fast ausschließlich für den Eigenbestand und trennen sich ob der aktuellen Rentabilität nur ungern von ihren Objekten. Dass Braunschweig nicht auf dem Radarschirm der auswärtigen Investoren erscheint, ist aber auch auf eine ausbaufähige Marktkommunikation zurückzuführen. Andere Städte schreien da viel lauter und vor allem schon viel länger!

Marktbericht macht Investmentchance erkennbar

Dagmar Hotze: Wer ist in Braunschweig als Investor am Büroimmobilienmarkt aktiv? Sind es die üblichen Verdächtigen, also Fondsgesellschaften, REITs und dergleichen, die auch in A-Lagen fischen, oder andere? Und wie hat sich die Anlegerschaft gegebenenfalls über die Jahre verändert, denn Sie geben den Bericht ja bereits seit 2016 heraus.

Stephan Lechelt: Nein, Fondsgesellschaften und dergleichen können Sie in der Stadt mit der Lupe suchen! Die bekommen in der Regel eine Braunschweiger Büroimmobilie höchsten als Beifang bei einer Portfoliotransaktion mit ins Netz. Der Markt wird von privaten Investoren wie Stephan Körber mit dem “ARTmax” und der Volksbank BraWo als großem Entwickler stark dominiert. Es ist aber erkennbar, dass sich in den letzten Jahren vermehrt lokale Unternehmen und Einzelpersonen in den Bereich gewagt haben. Durch unseren Marktbericht haben wir die Chancen am Büromarkt offengelegt. Das zieht an!

Dagmar Hotze: Welche Büroflächen suchen Unternehmen in Braunschweig? Sind Co-Working-Spaces ebenso ein Thema wie in Großstädten oder ist eher Bodenständiges gefragt?

Stephan Lechelt: Das neumodische Co-Working-Thema ist auch in Braunschweig angekommen! Bisher aber nur in sehr kleinem Rahmen; wir werden sehen, wie es sich entwickelt. Ich bin da sehr gespannt! In Braunschweig wird noch eher in den traditionellen Formen gearbeitet, auch wenn manche Bürofläche schon etwas aufgelockert und moderner gestaltet wird. Ich habe sogar in Neubauten noch die kleinen Zellenbüros gesehen – weil der Nutzer es so will. Für die Zukunft ist Flexibilität innerhalb der Gebäude sicherlich das wesentliche Thema.

Kritisch niedriger Leerstand

Dagmar Hotze: Wie sieht es zukünftig eigentlich mit der Angebotsseite aus? Ihr Bericht sagt ja eine drohende Flächenknappheit voraus. Wie kann das an einem angeblichen “C-Standort” sein?

Stephan Lechelt: In Braunschweig wurde bisher nur sehr wenig spekulativ gebaut! Da sind die Investoren zumeist recht risikoavers. Nachdem vor zwei/drei Jahren sehr viel Fläche am Stück fertiggestellt wurde, hat der Markt diese erst einmal „verdaut“. Da aber innerhalb der letzten vier Jahre über 5.000 zusätzliche Büroarbeitsplätze geschaffen wurden und der Neubau zurückging, haben wir heute mit einer Quote von 1,5 % einen kritisch niedrigen Leerstand. Besserung ist erst ²⁰²¹⁄₂₀₂₂ in Sicht – mal sehen, ob der dann auch gebraucht wird!

Dagmar Hotze: Gemeinsam mit der TU Braunschweig wollen Sie ein Prognosetool entwickeln, das mehr Transparenz in den Büroimmobilienmarkt bringt. Ein interessanter Ansatz. Wie muss man sich das konkret vorstellen?

Stephan Lechelt: Keiner hat Ahnung von der Nachfrageseite, trotzdem wird ordentlich Geld investiert! Wir haben in den letzten vier Jahren die Angebotsseite des Büromarkts sehr gut aufbereitet und viel Transparenz geschaffen. Jetzt geht es darum, eine Prognose für die zukünftige Nachfrage zu erarbeiten. Schlicht gesagt: Brauchen wir überhaupt neue Büroflächen oder führen wirtschaftliche Abkühlung und Trends wie Digitalisierung, Homeoffice, etc. zu weniger Nachfrage? Dieser Frage gehen wir gemeinsam mit Frau Prof. Dr.-Ing. Tanja Kessel vom Lehrstuhl für Infrastruktur- und Immobilienmanagement auf den Grund. Nicht, dass uns auch in Braunschweig der Schweinezyklus ereilt!

Dagmar Hotze: Herr Lechelt, wir danken Ihnen für das aufschlussreiche Gespräch.