Immobilien: Vererben, verschenken oder doch verkaufen?

Mit 7.000.000.000.000 € (Billionen) steckt der größte Anteil des Vermögens der deutschen privaten Haushalte in Immobilien und Grundstücken. Fünf Billionen Euro entfallen auf Geldvermögen, eine Billion auf Gebrauchsvermögen wie Autos, Möbel oder Schmuck. Gerade wer Immobilien besitzt, macht sich Gedanken, ob er diese vorzeitig zu Lebzeiten verschenken oder verkaufen soll oder es einfach darauf ankommen lassen sollte, dass sich die Erben damit auseinandersetzen. Pauschale Lösungen gibt es nicht.

Das Ziel bestimmt den Weg

Die Antwort orientiert sich zunächst daran, welche Ziele der potentielle Erblasser verfolgt. Möchte er seinen Nachlass steuerlich günstig gestalten, kann es vorteilhaft sein, die Immobilie bereits zu Lebzeiten an Angehörige zu verschenken. Gerade das Schenkung- und Erbschaftsteuergesetz eröffnet legale Wege, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten konfliktfrei zu übertragen. Möchte der Erblasser Erbschaftsstreitigkeiten unter den Erben vermeiden, kann er die Immobilie zu Lebzeiten einem Wunscherben schenken, sie aber auch verkaufen und Bargeld hinterlassen oder in einem Testament oder Erbvertrag die Immobilie erst nach seinem Ableben einem Wunscherben zukommen lassen.

Trotz Schenkung Nutznießer der Immobilie bleiben

Erster Ansatz ist, dass das Gesetz bei Schenkung und Erbschaft hohe Freibeträge gewährt. Nutzt der überlebende Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner für mindestens 10 Jahre die Immobilie zu Wohnzwecken, bleiben Schenkung und Erbschaft vollständig steuerfrei. Lediglich bei Kindern zieht das Gesetz eine Grenze. Nur wenn die Wohnfläche unter 200 Quadratmeter liegt und das Kind die Immobilie selbst nutzt, bleibt der Übergang steuerfrei.

In allen anderen Fällen, insbesondere auch wenn die Immobilie vermietet ist, fallen bei der Schenkung über die Freibeträge hinaus Schenkungssteuer und im Erbfall Erbschaftssteuer an. So beträgt der Freibetrag für den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner 500.000 € und für ein Kind 400.000 €. Erst wenn der Verkehrswert die Freibeträge übersteigt, wird der Erwerb steuerpflichtig.

Vorteilhaft kann bei hohen Verkehrswerten auch die Kettenschenkung sein, bei der der Erblasser die Freibeträge mehrfach nutzt. Gehört ihm die Immobilie zu Alleineigentum, kann er einen Anteil zunächst auf den Ehegatten übertragen und dessen Freibetrag von 500.000 € nutzen. Dann übertragen beide Ehegatten ihren Eigentumsanteil an der Immobilie beispielsweise auf ein Kind. Da das Kind von beiden Elternteilen deren jeweiligen Eigentumsanteil übernimmt, kann es auch seinen persönlichen Freibetrag von 400.000 € gleich zweifach beanspruchen. Vorteilhaft ist oft, dass bei mehreren Erben ein bestimmter Erbe vorzeitig bedacht wird und der Schenker damit eventuelle Erbschaftsstreitigkeiten vermeidet. Insbesondere, wenn das Familienwohnhaus in der Familie gehalten werden soll, empfiehlt es sich, vorzeitig die Nachfolge zu regeln. Dabei müssen allerdings die Ansprüche der übrigen Erben einbezogen werden. Um nach der Schenkung die Immobilie selbst weiter nutzen zu können, kann sich der Schenker selbst und zugunsten des überlebenden Ehepartners ein lebenslanges Wohnrecht an der Immobilie im Grundbuch eintragen lassen. Es empfiehlt sich, die Vereinbarungen in einem Erbvertrag unmissverständlich zu dokumentieren.

Ist die Immobilie (auch Wohneigentum) vermietet, gewährleistet ein Nießbrauchsrecht, dass dem Schenker und seinem überlebenden Ehegatten die Mieterträge zufließen. In dieser Zeit kann der Beschenkte auch als neuer Eigentümer die Immobilie faktisch nicht verkaufen, da ein Erwerber das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht übernehmen müsste. Zugleich kann der Beschenkte verpflichtet werden, die Pflege und den Unterhalt des Schenkers und seines Ehepartners zu gewährleisten, ein bestehendes Darlehen für die Immobilie zu übernehmen oder eventuelle Miterben auszuzahlen. Die Schenkung einer Immobilie muss unbedingt notariell beurkundet werden.

Alternative: Immobilie verkaufen?

Immobilien sind Sicherheit. Wer zur Miete einzieht, zahlt zeitlebens Miete und schmälert seine Liquidität. Nachteilig bleibt, dass die Freibeträge des Erben durch das Barvermögen schneller aufgezehrt werden, als wenn eine Immobilie vererbt wird.

Alternativ kommt der Verkauf auf Rentenbasis in Betracht. An Stelle des Kaufpreises erhält der Eigentümer als Verkäufer vom Erwerber eine laufende Rente. Die Leibrente ist bis zum Tod des Verkäufers oder bis zum Eintritt eines bestimmten Ereignisses (z.B. 75. Geburtstag) fällig, bei der Zeitrente werden Höhe und Anzahl der Rentenzahlungen im Voraus vereinbart.

Eine weitere Alternative kann, insbesondere für alleinstehende Personen, die Umkehrhypothek sein. Dabei bekommt der Eigentümer von der Bank ein Darlehen, das als Einmalbetrag oder in Monatsraten ausbezahlt wird. Im Gegenzug lässt sich die Bank eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen. Im Unterschied zum normalen Baudarlehen zahlt der Eigentümer weder Zinsen noch Tilgung. Der Kredit wird in der Regel erst beim Tod des Eigentümers abgelöst, indem der Geldgeber die Immobilie verkauft und mit dem Erlös das Darlehen tilgt.

Alternative: Immobilie vererben?

Übersteigt der Verkehrswert der Immobilie nicht die Freibeträge der Erben, treten die Aspekte der Schenkung in den Hintergrund. Ist die Immobilie 200.000 € wert, bleibt sie schließlich angesichts der Freibeträge von Ehepartnern oder Kindern stets steuerfrei.

Wichtig ist, dass potentielle Erbschaftsstreitigkeiten vermieden werden sollten. Oft sind Erben daran interessiert, den Nachlass möglichst schnell liquide zu machen und sind allzu gerne bereit, Immobilien auch unter Wert zu veräußern. In einem Testament oder einem Erbvertrag kann der Erblasser bereits zu Lebzeiten regeln, wie das Schicksal seiner Immobilie verlaufen soll. So kann er die Immobilie einem bestimmten Erben zukommen lassen, während die anderen Erben anderweitig (z.B. mit Bargeld oder Wertpapieren) bedacht werden.

Können sich die Erben über die Nutzung oder den Verkauf der Immobilie nicht einigen, besteht das Risiko, dass die Immobilie nicht ordentlich verwaltet wird und verkommt. Im ungünstigsten Fall bleibt oft nur die Teilungsversteigerung. Die Erlöse in solchen Versteigerungsverfahren liegen erfahrungsgemäß stets weit unter den Verkaufserlösen, die ein freihändiger Verkauf ermöglichen würde. Auch insoweit kann es günstiger sein, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verkaufen und zu vermeiden, dass ein Objekt unter Wert verschleudert wird.

Zentrale Aussagen:

• Für eine geordnete Übertragung des Erbes ist eine ausführliche Auseinandersetzung mit der Thematik durch die Hilfe einer Fachberatung unerlässlich.
• Insbesondere bei der Schenkung von Immobilien sind neben der notariellen Beurkundung auch das Nießbrauchsrecht zu beachten.
• Alternativ zum Verkauf einer Immobilie durch einen Verkaufspreis bietet sich eine laufende Rente, welche in Leibrente, Zeitrente und der sogenannten Umkehrhypothek unterschieden wird an.
• Als dritte Option bei Immobilien gibt es die Vererbung. Hier sollte man ein Erbvertrag oder Testament aufsetzen, um Erbstreitigkeiten vorzubeugen.

Quellen:

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