Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, stellt eine attraktive Möglichkeit dar, Geld gewinnbringend anzulegen. Viele Menschen hegen daher den Wunsch, einen Teil ihres Vermögens in Immobilien zu investieren. Wer sich schonmal über einen Immobilienkauf informiert hat, der weiß: Kaufsummen für interessante Objekte können enorm hoch sein. Nicht selten ist der erste Blick auf das aufzubringende Kapital für viele bereits abschreckend. So geht ein Großteil potenzieller Investoren davon aus, nicht das nötige Eigenkapital aufbringen zu können, das für eine solche Investition nötig wäre. Doch kann man auch Immobilien Investor ohne Eigenkapital werden? Verschiedene Lösungen sind hier durchaus möglich. So kann man beispielsweise eine Vollfinanzierung nutzen, um ohne Kapital in eine Immobilie zu investieren. Generell wichtig ist und bleibt aber die richtige Strategie für Ihre Investition. Aus diesem Grund sollte man in jedem Fall auf einen positiven Immobilien Cashflow achten. Das bedeutet, dass die Immobilie mehr Einnahmen erbringt, als dass sie Ausgaben erfordert. Kaufen Sie daher nicht überstürzt das nächstbeste Objekt, sondern wählen Sie lieber ein Haus oder eine Wohnung, die schnellstmöglich schwarze Zahlen schreibt, um Ihre Tilgung zuverlässig abzubezahlen.

Generell ist es schon etwas schwieriger, ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren – aber durchaus möglich. Welche Bedeutung das eigene Kapital beim Kaufen oder Investieren hat und welche Besonderheiten ohne vorhandenes Eigenkapital zu beachten sind, erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber.

• Das Investieren in Immobilien ist grundsätzlich auch ohne hohes Eigenkapital möglich. Investoren haben unterschiedliche Möglichkeiten, Immobilien zu finanzieren oder zu kaufen.
• Um ohne Eigenkapital in eine Immobilie zu investieren, können verschiedene Strategien herangezogen werden, z. B. die Vollfinanzierung, die Kooperation mit anderen Investoren oder das digitale Crowdinvesting in Immobilien.
• Erfahrene Immobilien Investoren beginnen meist mit etwas kleineren Investments, planen ihre Liquiditätsplanung und Tilgung langfristig und achten bei Kauf und Vermietung einer Immobilie auf eine attraktive Lage.

Schon seit einigen Jahren zeigen sich Immobilien als rentable Investition. Dies liegt vor allem an der positiven Marktentwicklung. Viele Objekte glänzen mit einem soliden Wertzuwachs, was zwar einerseits dafür sorgt, dass der Kaufpreis von Immobilien gesteigert wird, andererseits aber auch einen erhöhten Verkaufspreis sowie hohe Mieteinnahmen verspricht. Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren stetig angestiegen, wodurch eine Investition des eigenen Kapitals zunehmend interessant wird. Mit einem geeigneten Immobilien Investment können Sie gezielt passives Einkommen aufbauen und so als Investor langfristig profitieren. Aufgrund der hohen Mieteinnahmen ergeben sich hier oftmals interessante Renditen, die mit anderen Strategien nicht in gleichem Maße erreicht werden können. Zusätzlich gelten Immobilien außerdem als inflationsgeschützt, denn meist steigt der Wert einer Immobilie mehr als die Inflationsrate.

Mit der richtigen Strategie zum Aufbau der Investition eignen sich Immobilien als Altersvorsorge. Viele Investoren setzen bei der Finanzierung der Objekte zum Vermögensaufbau auf eine Immobilienfinanzierung mit Fremdkapital. Der Hebeleffekt ist bei Immobilienvermögen besonders deutlich zu spüren: Mit relativ wenig Eigenkapital kann eine hohe Eigenkapitalrendite erreicht werden. Das funktioniert, wenn der Kreditgeber (z. B. Ihre Bank) eine passende Finanzierung anbietet. Durch die Nutzung von Fremdkapital ist es auch möglich, in Immobilien zu investieren, ohne Eigenkapital einbringen zu müssen. Neben der Bank kann man hierbei jedoch auch auf andere Methoden zurückgreifen.

Welche Bedeutung hat das Eigenkapital bei Immobilienkauf und -finanzierung?

Das Eigenkapital ist Dreh- und Angelpunkt bei der Immobilienfinanzierung. Denn je mehr eigenes Geld Bauherren und Investoren aufbringen können, desto geringer fallen der Kredit und die monatliche finanzielle Belastung aus.

Im Gegensatz zum Fremdkapital ist Eigenkapital Geld, das vom potenziellen Immobilienbesitzer selbst zur Finanzierung gestellt wird. Je mehr Eigenkapital vom Investor aufgebracht werden kann, umso geringer sind Darlehen und Zinsen für die Immobilienfinanzierung. Grundsätzlich ist die Verwendung von Eigenkapital zum Kauf von Immobilien daher auf jeden Fall sinnvoll. Es kann allerdings auch Gründe dafür geben, dass man Immobilien Investor wird, ohne sein Eigenkapital hierfür zu verwenden.

Der Vermögensaufbau mit Immobilien ohne Eigenkapital macht für Investoren Sinn, die kein Geld zur Verfügung haben oder dieses eben nicht für einen Immobilienkauf nutzen möchten. Zusätzlich kann es auch geschickt sein, auf eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite zu setzen und daher ausschließlich Fremdkapital zum Vermögensaufbau zu nutzen. Auch Investoren mit Eigenkapital, die das Geld für Leerstände und Instandhaltung nutzen möchten, können auf ein fremdfinanziertes Darlehen setzen.

Was ist bei einem Immobilien Investment ohne Eigenkapital wichtig?

Je nachdem, was für eine Art von Immobilien Investition Sie wählen, rücken unterschiedliche Aspekte in den Fokus. Bei der Vollfinanzierung durch einen Kredit der Bank sollte die Immobilie auch wirklich rentabel sein. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, erst mit kleineren Investitionen anzufangen und sich Gedanken über die Tilgungs- sowie die Liquiditätsplanung zu machen.

Die Attraktivität der Immobilie spielt eine bedeutende Rolle bei der Auswahl der richtigen Investition. Gerade bei einer Vollfinanzierung sollten die Vermietbarkeit und die Lage des Hauses oder der Wohnung genau geprüft werden. Gibt es Leerstände in der Umgebung? Ist die Ausstattung des Objekts zeitgemäß? Wie hoch liegen potenzielle Mieteinnahmen im Vergleich? Wenn Sie ohne Eigenkapital in Immobilien investieren, sind diese Punkte stets von Vorteil, damit das Fremdkapital schnellstmöglich zurückgezahlt werden kann. Darüber hinaus lohnt es sich, mit kleinen Investitionen zu beginnen. Wer ohne viel eigenes Kapital in Immobilien investieren möchte, sollte sich nicht gleich nach einem großen Wohnprojekt umsehen. Es kann sinnvoll sein, zunächst eine eigene Eigentumswohnung statt einem Haus zu kaufen. In diesem Fall fordern Banken vom Kreditnehmer in der Regel nur einen kleinen Anteil an Eigenkapital. Die Mieteinnahmen können relativ risikofrei kalkuliert und mit der Tilgung des Kredits gegengerechnet werden. Ein besonderer Vorteil: die Negativzinsen. Durch diese ist es verhältnismäßig günstig, Geld bei der Bank zu leihen, was die Finanzierung durch Fremdkapital noch attraktiver macht. Auch ohne viel Startkapital kann die Investition in Immobilien gelingen, ohne zu viel Risiko eingehen zu müssen.

Um beim geplanten Investment auf Nummer sicher zu gehen, kann zusätzlich auch die Kalkulation von Liquidität und Tilgung hilfreich sein. Immobilien- und Baufinanzierungen sind keine kurzfristige Angelegenheit, sodass eine langfristige Liquiditätsplanung bereits vorab erfolgen sollte. Diese Planung sollte alle Kaufnebenkosten sowie sämtliche laufenden Kosten der Immobilie plus steuerliche Abzüge und Vorteile enthalten. Bei der Tilgung kann es hingegen sinnvoll sein, eher kurzfristig mit hoher Rate zu tilgen, um das Immobilien Investment ohne Eigenkapital so kurz wie möglich zu halten. Je schneller die Schulden abgebaut werden, desto günstiger ist die Finanzierung – die Sicherheit steigt und das Risiko nimmt ab. Außerdem ist eine kurze Finanzierung in der Regel mit weniger Zinsbindung verbunden.

Haben Sie erstmal die richtige Strategie entdeckt, so kann das Investieren in Immobilien mit und auch ohne Eigenkapital gelingen. Je nachdem, welche Vorgehensweise Sie sich wünschen, stehen verschiedene Möglichkeiten, von einer Vollfinanzierung bis hin zu Crowdinvesting, zur Verfügung. Ob man sich nun für einen klassischen Kredit entscheidet oder aber zu neueren Methoden greift, bleibt Ihnen überlassen.

1. Vollfinanzierung der Immobilie

Grundsätzlich ist es möglich, einen Immobilienkauf oder eine Investition vollständig mit Fremdkapital zu finanzieren. Man sollte allerdings im Hinterkopf behalten, dass ein solcher Kredit zurückgezahlt werden muss und die Immobilie aus diesem Grund möglichst rentabel sein sollte. Um das richtig zu kalkulieren, sollten für ein Immobilien Investment ohne Eigenkapital nicht nur die Kriterien der Vollfinanzierung der Bank, wie Tilgung und Zinsen, sondern auch sämtliche Nebenkosten sowie der Kaufpreis Ihrer Immobilie berücksichtigt werden. Der größte Vorteil der Vollfinanzierung: Eine Investition kann zu 100 % (je nach Kredit auch zu 110 % inklusive Kaufnebenkosten) ohne Eigenkapital erfolgen.

2. Kooperation mit anderen Investoren

Auch eine Art „Partnerschaft“ kann zum Vermögensaufbau mit Immobilien ohne Eigenkapital genutzt werden. Immobilienbeteiligungen können heute in vielen verschiedenen Formen auftreten, wobei jede dieser Varianten unterschiedlich gewinnbringend sein kann. Nicht nur der Kauf zur Eigennutzung mit Hilfe einer Gemeinschaft kommt in Frage, sondern auch die Vermietung mit Hilfe mehrerer Investoren ist möglich. Dies bietet nicht nur den Vorteil, sein Eigenkapital nicht einbringen zu müssen, sondern auch Verpflichtungen rund um Haus oder Wohnungen verteilen zu können.

3. Private Geldgeber für den Immobilienkauf

Die Investition oder Finanzierung über private Geldgeber ist zu einer gängigen Strategie geworden, um ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren. Allerdings birgt diese Variante auch ein gewisses Risiko. Während einerseits zwar kein Eigenkapital eingebracht werden muss, fallen sämtliche Arbeiten rund um Vermietung, Hausverkauf und weitere Verpflichtungen ausschließlich für Sie an. Zudem ist diese Art des „Kredits“ längst nicht so abgesichert, wie wenn man mit einer Bank oder weiteren seriösen Kreditvermittlern zur Finanzierung arbeitet. Die größte Herausforderung: Grundsätzlich muss erstmal eine geeignete Person gefunden werden, die über ausreichend Vermögen verfügt, um davon ein Anlageobjekt kaufen zu können.

4. Untervermietung mit „Rent to Rent“

Das „Rent to Rent“ Prinzip ist eine neuartige Strategie für Investitionen. Das Konzept ist in Deutschland eher weniger vertreten, in anderen Ländern aber durchaus üblich. Grob gesagt ist hiermit eine Art Untervermietung gemeint, die durchaus auch für ein Immobilien Investment ohne Eigenkapital genutzt werden kann. Es wird also eine Immobilie angemietet und anschließend profitabel weitervermietet, um hiermit Geld verdienen zu können. Grundsätzlich muss ein gewisses Maß an Eigenkapital somit zunächst allerdings vorgestreckt werden. Um anschließend zuverlässig Mieteinnahmen zu generieren, muss ein passender Untermieter gefunden werden. Achten Sie bei der Auswahl vor allem auf ein gewisses Maß an Zuverlässigkeit sowie eine solide Bonität. Eine Schwierigkeit dieser Variante: Bevor Sie loslegen können, muss zunächst mit Ihrem Vermieter geklärt werden, ob diese Vorgehensweise in Ordnung ist.

5. Crowdinvesting mit wenig Eigenkapital

Die Funktionsweise von Immobilien Crowdinvesting ist im Prinzip recht simpel: Private Investoren erhalten hiermit die Chance, in mehrere Immobilienprojekte zu investieren. Es erfolgt also eine Beteiligung an der Finanzierung von Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien. Die Anschaffungskosten für rentable Investments werden somit von mehreren Personen getragen. Der Vorteil dieser Form des Immobilien Investments ohne viel Eigenkapital liegt darin, dass die Eigenkapitalrendite hier zwar kleiner ausfällt als bei einer Immobilienfinanzierung mit einem Kredit der Bank, aber der Zeitaufwand sowie das gebundene Kapital deutlich geringer sind. Zudem werden hier kein aufwendiger Papierkram sowie Verhandlungen mit der Bank fällig.

Digitale Immobilien Investments sind für Investoren geeignet, die von positiven Eigenschaften und Entwicklungen des Markts profitieren möchten, ohne viel Eigenkapital in Immobilien zu investieren. Auch mit Exporo erhalten Sie die Chance, Ihr Geld bereits ab 500 Euro in profitable Immobilienprojekten anzulegen und so eine attraktive Rendite zu erzielen.

Die Geldanlage in Immobilien kann ein wichtiger Faktor zum Vermögensaufbau sein. Das Interessante daran: Auch ohne eigenes Vermögen kann eine lohnenswerte Investition angestrebt werden. Gerade ohne viel Eigenkapital in Immobilien zu investieren, klingt für viele Anleger verlockend und kann mit der richtigen Strategie durchaus gelingen.

Egal ob Sie sich nun mit weiteren Investoren für einen Hauskauf zusammenschließen oder aber auf private Geldgeber setzen wollen – es lohnt sich oftmals auch offen für neue Möglichkeiten zu sein. Digitale Immobilienprojekte bieten innovative Wege, sein Geld auf eine andere Art und Weise anzulegen. Diese ist mit einem deutlich geringeren Zeitaufwand, nicht aber mit einer geringeren Rendite verbunden. Für welche mögliche Investition Sie sich entscheiden, sollte immer eine individuelle Entscheidung sein.

FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zum Investieren in Immobilien ohne Eigenkapital

H3: Warum ist eine Schneeball-Finanzierung bei einer Investition in Immobilien gefährlich?

Die Gefahr einer Schneeball-Finanzierung liegt darin, dass das Konzept schon durch einen teilweisen Ausfall einer Investition fehlschlagen kann. Im Fall von Immobilien würde man zunächst ein Objekt erwerben und dann mit den Einnahmen hiervon das Nächste finanzieren und diese Kette stetig aufeinander aufbauen. Fällt allerdings eine Immobilie weg, weil beispielsweise die erwarteten Mieteinnahmen nicht mehr erwirtschaftet werden können, so besteht ein hohes Risiko, dass die gesamte Investition zusammenbricht. Es dauert mehrere Monate, bis eine Immobilie liquidiert ist. Daher können erhebliche Gewinneinbußen drohen.

H3: Wie sicher ist der Vermögensaufbau mit Immobilien ohne Eigenkapital?

Grundsätzlich ist jede Form der Geldanlage mit einem gewissen Risiko verbunden. Allerdings funktionieren digitale Immobilien Investments wie Crowdinvesting anders als klassische Immobilienfinanzierungen bei der Bank. Hierbei ist deutlich weniger Eigenkapital erforderlich. Außerdem muss kein einzelner Kredit aufgenommen werden, sondern Sie als Investor haben die Möglichkeit, gleich mehrere Projekte anzugehen und Ihren Vermögensaufbau so sinnvoll zu streuen. Das reduziert das Ausfallrisiko des investierten Geldes.

Welches Risiko haben Immobilien Investoren ohne Eigenkapital?

Wie hoch das Risiko bei einem Immobilien Investment ohne Eigenkapital ist, hängt von der verwendeten Strategie ab. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist für Privatanleger relativ riskant. Wenn Einkommen ausfällt oder die Miteinnahmen der Immobilie wegfallen, kann die Finanzierung ins Schwanken geraten.

Eine breitere Risikostreuung erreichen Anleger beispielsweise mit digitalen Immobilien Investments, bei denen die Einlage über verschiedene Projekte und Länder verteilt wird.