„Bei der Prüfung sind wir sehr streng und wählerisch“

Thomas Lange: Ich komme aus Hamburg, bin gelernter Banker und habe mein Leben lang gewerbliche Immobilienfinanzierungen als Kredit-Analyst begleitet. Zuvor arbeitete ich bei der SEB Bank in Hamburg und Frankfurt sowie bei der Aareal Bank in Wiesbaden. Meine Aufgabe war es, die Projektfinanzierungen zu prüfen und dem jeweiligen Vorstand oder Kreditkomitee entsprechende Voten zu geben. Auch das Vertragsmanagement war eines meiner elementaren Themen. Zuletzt war ich fachlicher Leiter der Marktfolge in Hamburg und habe in Frankfurt als Senior Credit Analyst gearbeitet, ähnlich verlief es bei der Aareal Bank. Mit Exporo kam ich durch einen witzigen Zufall zusammen. Ich traf unterwegs meinen alten Chef aus Hamburg, wir plauderten ein wenig und ich klagte über die ständige Pendelei zwischen Hessen und Norddeutschland. Da erzählte er mir von einem aufstrebenden Hamburger Startup Namens Exporo. Der Vorstand Julian Oertzen suche einen erfahrenen Kreditprüfer. Wir trafen uns, diskutierten intensiv und es passte von der ersten Minute. Ich schlief noch zwei, drei Nächte über die Entscheidung, ob ich meine Familie und mich einem Startup anvertrauen würde. Dann wagte ich den Sprung aus der klassischen Bankenwelt ins disruptive Ungewisse. Bis heute habe ich den Wechsel nicht bereut.

Thomas Stadler: Ich stamme aus Oberbayern, bin 32 Jahre alt und scherze zuweilen, dass ich über 31 Jahre Immobilienerfahrung verfüge. Aufgewachsen in der elterlichen Hausverwaltung kann ich mich noch gut erinnern, dass ich bereits als 6-jähriger meine ersten Wohnungen zeigte. Während WEG Versammlungen habe ich in der Ecke gesessen und gespielt. Nach Lehre und Bundeswehr bin ich nach Hamburg gekommen, wo ich direkt bei Hochtief gelandet bin. Das war 2006 - vor Lehman - mit spannenden Objekten im Property- und Asset Management und interessanten Aufgabenstellungen. Als Teamleiter habe ich dann die ersten Erfahrungen gesammelt und nebenberuflich studiert. Nach knapp fünf Jahren Großkonzern erhielt ich dann ein gutes Angebot in der mittelständischen Haspa Hansegrund, übernahm dort die Abteilungsleitung für Gewerbe- und Zinshausverwaltung und führte ein Team mit 30 Kollegen. Nach vielen erfolgreichen Jahren wollte ich neue Herausforderungen und war ein halbes Jahr auf eigener Flagge unterwegs und beschäftigte mich intensiv mit Crowdinvesting. So stieß ich zwangsläufig auf Exporo und Julian Oertzen. Zur gleichen Zeit bekam ich ein interessantes Angebot aus dem klassischen Umfeld. Ich habe nicht lange überlegt und direkt bei Exporo angefangen, da ich denke, dass dies ein echter Game-Changer ist. Mir persönlich gefällt der langfristige Ansatz besser, als schnelle Finanzierungen für kurzfristige Projekte. Daher freue ich mich sehr, dass ich beim Aufbau des neuen Exporo Bestandes aktiv mitwirken konnte und kann.

MIT DER AKQUISITION VON RENTIERLICHEN PROJEKTEN STEHT UND FÄLLT DER ERFOLG VON EXPORO. WIE STELLEN SIE SICHER, DASS ALLE BETEILIGTEN NACHTS GUT SCHLAFEN KÖNNEN?

Thomas Lange: Wir haben unseren Bereich in “Markt” (beim Kunden) und “Marktfolge” (Risikoprüfung) aufgeteilt – also wie bei klassischen Banken auch. Unsere Betreuer besuchen die Entwickler und akquirieren bundesweit Projekte. Sie schauen sich die Vorhaben penibel an, sprechen mit den Entwicklern und nur dann, wenn alle Prüffaktoren erfüllt sind, geben sie den Vorgang zu uns in die “Marktfolge”. Dort prüfen wir das Risiko sehr genau. Wir fordern Unterlagen an wie Grundbuch, Flurkarte, Baubeschreibung oder die Baugenehmigung (analog der Bankanforderung). Dann strukturieren wir die Projekte so, dass sie für unsere Anleger risikoverträglich sind. Bei einigen Vorhaben bauen wir etwa 30-prozentige Vorverkaufsquoten ein. Der Projektentwickler erhält also erst das Geld der Exporo-Anleger, wenn er bereits ein knappes Drittel der Wohnungen verkauft hat. So sehen wir, ob er überhaupt die Preise durchsetzen kann, die er sich vorgestellt hat. Bei anderen Projekten zahlen wir erst aus, wenn die Baugenehmigung vorliegt. Wir schauen uns auch die wirtschaftlichen Verhältnisse der Projektentwickler an, recherchieren, ob sie schon einmal in wirtschaftlichen Schwierigkeiten waren oder ob die Presse schlecht über sie berichtete. Bei der Prüfung sind wir sehr streng und wählerisch. Von zehn geprüften Projekten schafft es nur eines auf unsere Plattform. Wobei im Vorfeld eine weitere Auswahl schon getroffen wurde, so dass der prozentuale Anteil der Projekte, die es auf die Plattform schaffen, nur bei 2-3% liegt.

Thomas Stadler: Exporo hat inzwischen eine Größenordnung erreicht, mit der es möglich ist, Mitarbeiter genau und ausschließlich für Prüfungsaufgaben abzustellen und nicht etwa die Tätigkeiten mit Vertragserstellung oder Akquise zu vermischen. Risiken werden strenger geprüft und auf Qualität kann noch besser geachtet werden. Wir sind in der Projektauswahl sehr, sehr hart. Unsere Due-Diligence-Prüfung von Bestandsobjekten ist denen von großen Investmenthäusern sehr ähnlich – nur schneller, flexibler und digitaler. Wir minimieren die Risiken für unsere Anleger oder zeigen sie transparent auf. Aber leider ist man nie vor Unwägbarkeiten geschützt.

WELCHE STUFEN DURCHLÄUFT EINE PRÜFUNG BEI EINER PROJEKTENTWICKLUNG UND IM BESTANDSGESCHÄFT?

Thomas Lange: Bei unseren “Finanzierungsprojekten”, also den Projektentwicklungen, schauen wir uns im ersten Schritt den Projektentwickler genau an. Sind die Rahmendaten, die wirtschaftlichen Verhältnisse und sein Auftreten in der Öffentlichkeit so seriös, dass man sein Projekt und damit ihn auf eine Plattform stellen kann. Im zweiten Schritt schauen wir uns das Projekt an und analysieren, ob die angesetzten Preise, die Mieten oder geplanten Verkäufe für diesen Standort tatsächlich realistisch sind. Wir schauen uns natürlich auch die Projekte vor Ort an und sprechen mit den Entwicklern. Wir erhalten auch diverse Gutachten etwa von technischen Kontrolleuren.

Thomas Stadler: Das “Bestandsgeschäft” ist unsere zweite Produktkategorie und gerade im Ausbau. In diesem Jahr wollen wir gesamt 100 Millionen Euro in digitales Eigentum investieren, wovon wir knapp 55 Millionen Euro schon “eingekauft” haben, im nächsten sind es schon 350 Millionen Euro. Unsere Anleihenstruktur und der digitale Weg bei Bestandsimmobilien sind eine neue Möglichkeit für langfristige Anleger, die Alternativen zu Fondsprodukten oder einer eigenen Immobilien suchen. Die Prüfung ist ähnlich wie bei der Projektentwicklung und ebenfalls sehr gründlich. Neben der rechtlichen Due Dilligence bei der die vertraglichen Punkte komplett überprüft werden, schauen wir uns im Prozess mithilfe externer Partner die Immobilien sehr genau an, hier unterstützt uns u. a. die Dekra. Hieraus leiten wir zum Beispiel die Instandhaltungsplanung ab. Die Kostensituation der Gebäude wird durch Rahmenverträge oder prozentuale Kalkulationen, etwa bei externen Hausverwaltungen, höchstmöglich fixiert. Die Einnahmen kalkulieren wir zudem sehr konservativ. Da werden sich aktuelle Anleger hoffentlich mit höheren Ausschüttungen freuen.

Anders als in der Projektentwicklung ist Bestandsgeschäft auch die laufende Optimierung der Immobilien, die Betreiberverantwortung und z. B. auch das Miteinander mit den Mietern. Hier gilt es eine Vielzahl an Stellschrauben zu beachten, hier ist Erfahrungsschatz gefragt. Was viele aus der alten Welt noch denken, wir haben hier bei Exporo eben nicht nur drei Nerds im Keller sitzen, sondern beschäftigen ein hochprofessionelles, 100-köpfiges Team. Ich kann nachts sehr gut schlafen, weil wir nur die besten Objekte für die Anleger einkaufen.

Ich möchte das nochmal unterstreichen: Mit dem Bestandsprodukt kombinieren wir das direkte Investment in die eigens ausgewählte Wunschimmobilie mit den Vorteilen eines indirekten Investments. Der Anleger hat keinerlei Nachschusspflichten und muss sich nach dem Investment um nichts kümmern. Dabei wird er jederzeit transparent über alle Entwicklungen informiert. Und unsere Kosten sind bereits eingepreist und die Anleger erhalten in der Regel über 4,5% Mietausschüttungsrendite per Anno. Eine “mega” Investmentmöglichkeit. Hier sollte man als interessierter Anleger auch mal die Vollkostenrechnung mit anderen Finanzprodukten vergleichen.

WORAUF SOLLTEN ANLEGER BEI IHREN INVESTMENTS ACHTEN?

Thomas Stadler: Bei uns können sich Anleger ihr eigenes, diversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen, etwa mit Bestandsimmobilien und Projektfinanzierungen. Die Investments werden in einem Cockpit abgebildet. Wir haben alle von uns angebotenen Projekte nach ihrem Risiko geratet - von AA (bestmögliche Bewertung) bis F (schlechteste Bewertung). Dieses von uns entwickelte standardisierte Verfahren nennen wir „Exporo Klasse“ und messen das Risiko anhand von 21 wichtigen Kriterien, die bei Immobilien-Investments eine große Bedeutung haben. So kann der Anleger zwischen dem Risiko und der Rendite der Projekte unterscheiden. Ein C Projekt etwa, das noch in einer frühen Bauphase steckt, ist natürlich per se etwas gefährlicher als eine Zwischenfinanzierung für eine bestehende Immobilie, die renoviert und wieder veräußert werden soll.

Thomas Lange: Der Anleger kann zudem zwischen verschiedenen Asset-Klassen wählen, kauft er nur Wohnprojekte, Gewerbeimmobilien oder Immobilien mit sozialem Hintergrund wie etwa Kindertagesstätten. Ich finde es wichtig, dass Anleger ihre Risikoverteilung selbst zusammenstellen – verteilt auf mindestens 5 bis 10 einzelne Investitionen in unterschiedliche Projekte. Unsere Anleger können mit diesem Prozess für ihre Sicherheit sorgen. Wir liefern Ihnen sämtliche Eckdaten eines Projektes, damit sie sich selber ein Bild machen können. Unser oberstes Ziel sind faire, gute und transparente Produkte, die Anlegern die Möglichkeit geben auch mit niedrigen Beträgen in Immobilien zu investieren und an der Wertentwicklung teilzuhaben.

Quelle:

• Interview: Andreas Nölting, Hamburg
• Fotos: Exporo AG