Konversion – Umgestaltung von Grundstücksflächen
Was ist Konversion?
Wenn eine brachliegende städtische Fläche oder ein ehemals militärisches Gelände für einen neuen Zweck nutzbar gemacht werden soll, spricht man im Immobilienbereich von »Konversion«. Vor allem die Umnutzung von Arealen wie Truppenübungsplätze, Kasernengebäude oder militärische Flugplätze zum Zwecke der Ansiedlung von privaten Wohneigentümern oder Gewerbetreibenden ist Konversion. In Städten fällt unter Konversion in der Stadtentwicklung vor allem die Wiedernutzbarmachung von Flächen für den Wohnungsbau und die Verdichtung von Wohngebieten. Auf diese Weise können wertvolle Grundstücke in attraktiven Lagen entwickelt werden. Im besten Fall tragen die Stadtplaner somit zu einer Aufwertung von Stadtteilen und Bezirken bei.
Die Herausforderung einer Standortaufgabe
Die Konversion ehemals militärischer Anlagen birgt eine Besonderheit. Da diese Flächen oft schon über mehrere Jahrzehnte, in einigen Fällen sogar Jahrhunderte, militärisch genutzt wurden, befinden sich die Flächen nicht im Eigentum der Gemeinden. Stattdessen sind der Bund oder die jeweiligen Streitkräfte wie die US-Army, die British Armed Forces oder die Französischen Streitkräfte Eigentümer dieser Konversionsflächen. Die Liegenschaften der Bundeswehr verwaltet die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in Bonn. Sie untersteht der Fachaufsicht des Bundesfinanzministeriums. Im Bebauungsplan ist so ein militärisches Gelände als »Sondergebiet für die militärische Nutzung« ausgewiesen. Die Gemeinden besitzen nicht das Recht, diese Flächen eigenständig umzuwidmen. Um beispielsweise das Gelände einer ehemaligen Kaserne im Bebauungsplan rechtlich in ein Wohngebiet zu verwandeln, ist zuvor mindestens die Freigabe des Bundesministeriums für Verteidigung erforderlich.
Die Entwicklung zuvor militärisch genutzter Flächen ist für die Gemeinden in der Regel ein sehr langfristiges Projekt. Noch bevor die Neu-Nutzung geplant werden kann, hat die Gemeinde erstmal mit den realen Auswirkungen einer Aufgabe des Standortes einer Armeeeinheit zu kämpfen. Dem Aderlass der Standortaufgabe folgt anschließend der Verlust an Kaufkraft. Das wiederum vernichtet Arbeitsplätze. Die Bedeutung des Ortes in der Region schrumpft. Zudem ist das BImA verpflichtet, bei dem Verkauf von Grundstücken einen marktüblichen Preis zu erzielen. Viele Gemeinden sind mit dem Kauf und der Planung von Konversionsflächen überfordert.
Schlüssel einer erfolgreichen Konversion
Darum benötigt es in der Praxis Investoren, die den Stadtplanern bei der Gestaltung der Umnutzung ehemals militärischer Flächen zur Seite stehen. Seit der Wiedervereinigung im Jahr 1990 und dem damit verbundenen Abzug der Alliierten Truppen aus Deutschland gibt es bereits viele positive Beispiele für gelungene Konversionen.
Vier Erfolgsfaktoren haben sich dabei über die Jahrzehnte als signifikant erwiesen:
- Ein abgestimmtes städtebauliches Nutzungskonzept.
- Eine klare Projektstruktur, in der Zuständigkeiten, Aufgaben und Kommunikationswege klar definiert sind.
- Eine frühzeitige, offene und nachvollziehbare PR- und Öffentlichkeitsarbeit, die den Bürgern vor Ort eventuelle Ängste und Sorgen nimmt und größtmögliche Transparenz über die Projektentwicklung schafft. So beugt man möglichen Widerstand vor.
- Es sollte frühzeitig geprüft werden, welche Fördermittel aus den verfügbaren Programmen für die beabsichtigte Nutzung zur Verfügung stehen. Es besteht die Gefahr, dass das volle Potential der Konversion nicht genutzt wird, weil die Förderprogramme nicht vollumfänglich ausgeschöpft werden.
Beispiele aktueller Konversion
Die Vorteile und Chancen einer Umnutzung liegen für die Gemeinden dabei klar auf der Hand. Aus einem unwirtschaftlichen Gelände, das in den meisten Fällen recht groß ist, wird ein attraktives Wohnviertel. Im Idealfall entsteht so ein Zuwachs der Gemeinde durch den Zuzug neuer Bewohner. Und eine Aufwertung des Ortes insgesamt durch die bauliche Verdichtung und Modernisierung des Immobilienbestandes.
Tübingen
Ein Leuchtturmprojekt für die Konversion militärischer Flächen ist das französische Viertel in Tübingen. Nachdem die französischen Streitkräfte zu Beginn der 1990er Jahre ihre Kaserne aufgaben, lag mitten in der Südstadt ein großflächiges Areal brach. Dessen Potential galt es zu erschließen.
Die Stadt erschloss das Gelände, verkaufte die Bauplätze an Baugemeinschaften und trug maßgeblich dazu bei, dass sich zwei neue Quartiere entwickelten. Auf dem Loretto siedelten sich zwischen 1996 und 2007 gut 1.000 neue Bewohner an. Zudem ließen sich 100 Betriebe nieder und schufen rund 500 Arbeitsplätze. Gastronomiebetriebe, Integrations- und Sport- und Sozialeinrichtungen rundeten das Angebot ab. Im benachbarten französischen Viertel entstand im selben Zeitraum Platz für 2.400 Einwohner. Die klaffende Lücke in der Südstadt wurde von den Stadtplanern intelligent geschlossen. Die Verminderung der Kaufkraft und der Wegfall der Arbeitsplätze durch den Abzug der französischen Truppen wurde von den Stadtentwicklern durch die Ansiedlung neuer Bewohner und Gewerbebetriebe abgemildert. Dafür heimsten die Stadtplaner zahlreiche Preise wie z.B. den Europäischen Städtebaupreis ein.
Trier
Ein weiteres Beispiel für Konversion und damit der Umwandlung von zuvor militärisch genutzer Fläche zu einem neuen Stadtquartier ist das Immobilienprojekt Porta Nova in Trier. Im Zuge des Projekts Porta Nova wird ein ehemaliges Kasernengelände, das bis 2011 die Bundespolizei genutzt hat, umgewandelt zu einem Stadtquartier, bestehend aus 12 einzelnen Wohngebäuden, einem Appartmenthaus sowie einem Hotel. Das Grundstück mit einer Fläche von ca. 24.492m² befindet sich direkt an der Mosel, nur getrennt durch eine Uferpromade.
Mannheim
Das Thema Konversion ist auch für die Stadt Mannheim eine einzigartige Chance. Durch den Abzug der US Army stehen der Stadt rund 510 Hektar Fläche neu zur Verfügung und bieten Potenziale für Gewerbe, Wohnen, Naherholung und Infrastruktur. Zahlreiche Initiativen und Arbeiterkreise reichten ihre Ideen für die Konversionsflächen ein und mittlerweile ist der Umbau der ehemals militärisch genutzten Flächen in vollem Gange. Erfahren Sie mehr zu der Entwicklung der Stadt Mannheim im Video:
Standortschließungen als Chance für zukunftsfähige Stadtentwicklungsprojekte
Die im Jahr 2011 beschlossene Bundeswehrreform sorgte für 31 Standortschließungen bis zum Jahr 2016. Die Liegenschaften in ganz Deutschland bieten Raum für zukunftsfähige Konzepte potentieller Investoren. Sie eröffnet den Städten und Gemeinden Chancen neue moderne Wohnkonzepte zu realisieren und Werte zu schaffen. Nicht immer muss eine Umwidmung architektonisch so außergewöhnlich erfolgen wie zum Beispiel die Entwicklung der Hamburger Hafencity vom Industriegebiet mit Kaianlagen und Kontorhäusern hin zu einem attraktiven und lebendigen innenstadtnahen Wohn- und Geschäftsquartier. Inklusive Elbphilharmonie, dem weltbesten Konzerthaus. Die Chancen überwiegen jedoch.
Für Investoren lohnt sich ein Investment in ein Konversionsprojekt auf jeden Fall. Attraktive Renditen und solide Wertsteigerungen sind bei all diesen Projekten immer möglich. Zumal es sich nicht selten um attraktive Lagen in Orts- bzw. Stadtnähe handelt.
Auch Bahnflächen sind beliebte Konversionsprojekte
Durch die Aufgabe vieler nicht mehr benötigter Güterbahnhöfe und die Stilllegung von für den Bahnbetrieb nicht mehr gebrauchten Bahntrassen werden an vielen Orten immer wieder sogenannte »Filetstücke« zur Bebauung frei gegeben. Die Umwidmung dieser Konversionsflächen in innerstädtischen Bereichen ist eine stadtplanerische Herausforderung. Ihr Lohn ist die Verdichtung und das damit zusammenhängende Bevölkerungswachstum sowie die Errichtung von begehrten Wohnlagen und Geschäftszentren in gefragten Quartieren und das Erzeugen echter Immobilienwerte.
Fazit:
- Die Umnutzung von innerstädtischen Brachflächen, Industrieruinen und leerstehenden Kasernengebäuden ist ein spannendes Wirkungsfeld im Bereich der Stadtplanung und Stadtentwicklung.
- Jedes Projekt bietet die Chance echter Erneuerung bzw. Erweiterung bestehender Orte.
- Die Konversion benötigt zwar oft einen langen Atem, da die Projektentwicklung und die Änderung der Bebauungspläne einige Zeit und Koordination in Anspruch nimmt.
- Am Ende entsteht aber eine Win-win-Situation, die sowohl für die Städte und Gemeinden als auch für die Investoren und Bauherren ein lohnendes Geschäft sind.