Wie finde ich die passende Immobilie als Renditeobjekt für mich?
Aufgrund niedriger Zinsen und unsicherer wirtschaftlicher Entwicklungen feiert „Betongold“ derzeit Hochkonjunktur. Denn weder Kursrückschläge noch Zinsausfälle schmälern die Einkünfte aus der als sehr sicher geltenden Kapitalanlage des Immobilieneigentums. Also setzen viele, die ihr Geld investieren möchten, häufig auf den Kauf einer Mietimmobilie.
Ob sich Immobilien als Kapitalanlage wirtschaftlich lohnen, hängt vor allem von bestimmten Parametern ab. Interessenten müssen die Finanzierung planen und den Kauf der Anlageimmobilie richtig kalkulieren. Dabei sind Standortfaktoren ebenso entscheidend, wie der bauliche Zustand der Immobilie, denn nicht jedes Objekt ist geeignet, um damit eine gute Rendite zu erwirtschaften.
Auch führen Investitionen in einen echten Sachwert zu einem Gefühl der Sorglosigkeit. Doch bis es tatsächlich so weit ist, müssen zahlreiche Informationen eingeholt und etliche Fallstricke umgangen werden. In den kommenden Wochen werden wir Sie in unserer Serie „Der steinige Weg zum Immobilienbesitzer“ darüber informieren, wie Anleger die passende Anlageimmobilie finden und den Kauf richtig kalkulieren. Denn: Mit richtig ausgewählten Objekten lassen sich durchaus langfristige und lukrative Einnahmequellen erschließen.
Immobilieneigentum ist in Zeiten von Niedrigzinsen eine gute Alternative zu schwankungsreichen Geldanlagen, weil es regelmäßige Erträge abwirft. Der Erwerb einer Immobilie kann viele Gründe haben, einer davon ist die stabile Rendite in einer sicheren Sachwert-Anlage. Die Immobilie als Kapitalanlage trägt zudem zur breiteren Diversifizierung großer Vermögen bei. Renditeobjekte sind Grundstücke, Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien, die vermietet oder verkauft werden. Dazu gehört jedoch nicht das Einfamilienhaus, welches seinem Besitzer in Kombination mit Freude und Stolz auf die eigenen vier Wände zur Selbstnutzung oder Altersvorsorge dient. Der Immobilienkauf von nicht selbstgenutztem Eigentum ist mit einigen Hürden verbunden, zum Beispiel einem hohen Kapitaleinsatz. Privatanleger können damit schnell überfordert sein.
ÜBER WELCHEN ZUGANG ZUM IMMOBILIENMARKT VERFÜGEN PRIVATANLEGER?
Jede Geldanlage hat zwei Seiten: ihre Rendite und das dabei auftretende Risiko. Für Privatanleger ist es schwierig, gerade letzteres seriös einzuschätzen. Sind die Preise auf dem Immobilienmarkt angemessen? Wie werden sich die Mieten entwickeln? Außerdem gibt es nicht „den“ einheitlichen Immobilienmarkt, er ist sehr heterogen, was Preise und Mieten und demzufolge auch die Renditen der Objekte anbelangt. Um diese beurteilen zu können, sind fundierte Analysen und belastbares Zahlenmaterial hilfreich, über die Privatanleger nicht verfügen. Ihnen fehlt der erforderliche Überblick sowohl über den Gesamt- als auch regionalen Markt, selbst zu den Besonderheiten des Mikrostandorts. Anleger stehen vor dem Problem, wie sie Angebot und Nachfrage verlässlich einschätzen können. Sie müssen sich daher auf seriöse und faire Expertenhilfe verlassen. Immobilien sind im Gegensatz zur landläufigen Meinung kein Investment, das ohne viel Aufwand ein passives Einkommen erwirtschaftet. Der Immobilienerwerb erfordert permanente Entscheidungen, die Finanzierung ist zu regeln, das Objekt im Wert zu erhalten und mit Handwerkern und Mietern zu verhandeln. Eine Immobilie zu kaufen bedingt ein weit höheres Engagement als beispielsweise der Kauf einer Anleihe oder eines Fonds. Dieses beginnt mit der Auswahl der passenden Wohnung oder des geeigneten Hauses.
WIE WIRD DAS RENDITEOBJEKT AUSGEWÄHLT?
Ist die Entscheidung gefallen, eine Immobilie kaufen zu wollen, muss das adäquate Objekt gefunden werden. Der Anleger steht erst einmal vor der Frage: Welche Art von Immobilie möchte ich kaufen? Ein Mehrfamilienhaus oder ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung, eine denkmalgeschützte Immobilie oder gar ein Objekt mit Gewerbeeinheiten? Diese Immobilie darf nicht nur den Vorstellungen des Investors entsprechen, sondern soll die angestrebte Rendite erbringen. Dafür müssen ausreichende und solvente Mieter geworben werden, denn der Privatinvestor nimmt bei der Kapitalanlage die Rolle des Vermieters ein. Wie viele Wohnungen sollen vermietet werden, wie viele Personen darin wohnen? Was werden künftige Mieter am Objekt und seiner Lage schätzen, damit sie die Räumlichkeiten anmieten? Diese und weitere Fragen muss sich der Investor beantworten. Vergleichen lohnt sich auch bei Immobilien, es ist abzuwägen zwischen den Vor- und Nachteilen von verschiedenen Objekten.
WELCHE KRITERIEN SIND BEI DER AUSWAHL ZU BEACHTEN?
Ist eine Immobilie gefunden, muss mit den Vorbesitzern, die das Haus verkaufen, über den Kaufpreis verhandelt werden. Die Höhe des Kaufpreises ist ein entscheidender Faktor für die Rentabilität der Immobilieninvestition. Er richtet sich nach Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Dem Kaufpreis zugrunde gelegt wird der Wert der zu verkaufenden Immobilie. Dieser muss fachgerecht ermittelt werden, damit der Käufer nicht unnötig einen zu hohen Preis bezahlt. Die Immobilie darf keine gravierenden Mängel aufweisen, die Interessen des Immobilienverkäufers müssen ebenso gewahrt sein. Standort und Zustand des Objekts bestimmen im Wesentlichen den Kaufpreis. Auch die Infrastruktur am Ort und rund um die Immobilie spielt keine unwesentliche Rolle bei der Gewinnung von zahlungskräftigen, möglichst längerfristigen Mietern.
WIE BEURTEILEN PRIVATANLEGER DIE ANGEBOTE AUF DEM MARKT?
Bei einer Immobilienanlage sind die Erträge das Entscheidende, also die Mieterlöse, die der Investor kontinuierlich vereinnahmen kann. Der Wert von Renditeobjekten wird daher mehrheitlich nach dem Ertragswertverfahren beurteilt und für Behörden und Kreditinstitute verwendet. Entscheidend für die Rendite des Investors ist die Jahreskaltmiete und die bezahlte Kaufsumme. Die Höhe der Miete ergibt in der Realität nicht die tatsächliche Rendite, denn auch die Bewirtschaftungskosten und die Kaufnebenkosten müssen beachtet werden. Leerstand, Mietschäden, Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Finanzierungskosten sind ebenfalls in Rechnung zu stellen. Da Immobilien in ihrem Wert wenig schwanken, sind exorbitante Renditen von vornherein ausgeschlossen. Die Mieterträge müssen wenigstens die Rückzahlung der Schulden gewährleisten. Ohne die fachliche Expertise von Spezialisten rechnen viele Anleger mit zu hohen Renditen für ihr Investitionsobjekt. Beim Immobilienkauf sind Fachleute als Ratgeber gefragt, ihre Kompetenz macht sich oft bezahlt, allerdings müssen auch diese Spezialisten bezahlt werden. Der Makler hilft bei der Suche nach dem geeigneten Grundstück, der Bausachverständige bei der Wertermittlung und dem Ausschluss von Mängeln am Kaufobjekt.
WAS IST NOCH ZU REGELN?
Vorab ist zu klären, wie der Kauf finanziert werden soll. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto leichter ist eine Fremdfinanzierung mit Krediten zu bekommen. Auch die Realisierung von steuerlichen Vorteilen kann die Investition lohnender gestalten. Bankberater, Kreditvermittler und Steuerberater sind demzufolge weitere Ansprechpartner für den Immobilienkäufer. Die Abwicklung des Kaufvorgangs muss rechtssicher erfolgen, dafür sorgen Notare und Gerichte sowie ggf. Rechtsanwälte. Vor dem Kauf muss unter anderem die Einsicht ins Grundbuch erfolgen, um Baulasten, Hypotheken, Erbbaurechte o. ä. auszuschließen.
FAZIT
Die passende Immobilie zu finden, kann sehr schwierig und zeitraubend sein bzw. teuer werden. Die meisten Privatanleger sind auf professionelle Hilfe beim Immobilienkauf angewiesen. Die Rendite des Objekts ist umso größer, je niedriger ihr Kaufpreis und je besser ihre Vermietung ist. Dafür ist in erster Linie die Lage der Immobilie, ihr Wert und das Zinsniveau bei der Finanzierung ausschlaggebend. Um diese Faktoren richtig einzuschätzen, sind umfassende und detaillierte Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt notwendig. Experten können Privatinvestoren den entscheidenden Vorteil bei der Suche nach dem richtigen Renditeobjekt verschaffen. Das sollten möglichst unabhängige Sachverständige sein wie beispielsweise Gutachter, Ingenieure oder Architekten, die eigene Interessen am Immobilienerwerb nicht in den Mittelpunkt stellen. Schließlich dienen Immobilien nur dann der Vermögensvermehrung, wenn ihr Kaufpreis und die Mieterträge in einem angemessenen Verhältnis stehen.