Verwendung der finanziellen Mittel bei einem Bauprojekt

Teil 3: Die Mittelverwendung bei einem Bauprojekt

Nachdem wir in den letzten beiden Exporo-Explainer Videos die unterschiedlichen Phasen der Realisierung eines Neubauprojektes erläutert haben und wie die Projektfinanzierung mittels Mezzanine Kapital abläuft, widmen wir uns im dritten Teil unserer Video-Reihe der Frage: Wie werden die finanziellen Mittel bei einem Bauprojekt verwaltet und genutzt?

Hintergrund: In der Regel wird für ein Immobilienprojekt ein Bausonderkonto bei der finanzierenden Bank eingerichtet. Darauf befindet sich das Eigenkapital des Projektentwicklers und das Fremdkapital der Bank zur Mittelverwendung, d.h. sämtliche Kosten und Erlöse laufen über dieses Konto. Zur Erläuterung zeigen wir die Nutzung des Bausonderkontos anhand eines Beispiels.

So funktioniert das Sonderkonto für ein Bauprojekt:

Für die Planung und den Bau eines Immobilienprojekts sind 10 Mio. € Projektvolumen veranschlagt, die auf einem Bausonderkonto verwaltet werden.

• Die verschiedenen Abschnitte der Bauphasen werden von diesem Konto bezahlt.
• Dazu wird erst das Eigenkapital genutzt und anschließend das Fremdkapital.
• Aufgaben und Leistungen der Planung und der Architekten werden beispielsweise meist durch das Eigenkapital beglichen.
• Die in der Regel kapitalintensiven Phasen (Grundstücksankauf und Hochbau) werden aus dem Fremdkapital bedient.

Im Detail läuft die Rechnungsabwicklung grundsätzlich nach dem Prinzip “Bauen - Prüfen - Bezahlen” ab: * Sobald ein Bauabschnitt fertiggestellt ist (z.B. der Rohbau), erfolgt die Abnahme durch einen Gutachter. * Dieser prüft, ob die Baumaßnahmen in der Form erfolgt sind, wie es die Planung vorgesehen hat, und ob die gesetzlichen Vorschriften eingehalten wurden. * Die Bank bekommt anschließend einen entsprechenden Bericht vom Gutachter und gibt die Zahlungen für die erbrachten Leistungen frei.

Es entsteht also immer ein Gegenwert für die eingesetzten Mittel aus dem Bausonderkonto auf der Projektseite.

Ablösung des Bausonderkontos:

Wie im ersten Video zum Thema “Ablauf eines Neubauprojekts” erwähnt, werden die Wohnungen des Immobilienprojekts bereits verkauft, während der Bau erfolgt. Je nach Bauabschnitt sind Teilzahlungen der neuen Eigentümer zu leisten. Diese gehen direkt auf das Bausonderkonto und schonen während des Baus die Liquidität des Kontos. Dies bedeutet auch, dass oftmals gar nicht die gesamte Kreditlinie der Bank in Anspruch genommen werden muss.