Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Keine Zeit zum Lesen? Am Ende finden Sie eine kurze Zusammenfassung.

Experten für Kapitalanlagen und Immobilien raten immer häufiger Anleger zum Kauf von Pflegeimmobilien. Was macht diese Investition so lohnenswert? Was sind ihre Vorteile und wie definiert sich diese Assetklasse? Gibt es Risiken?

Ein Markt mit starken Wachstumszahlen

Ganz gleich, welche Statistik zurate gezogen wird, die deutsche Bevölkerung wird immer älter. Die demografische Entwicklung sorgt dafür, dass damit die Nachfrage nach Pflegeimmobilien steigt. Dies sind Spezialimmobilien, die auf die Unterbringung von pflegebedürftigen Personen ausgerichtet sind. Dementsprechend kann es sich beispielsweise um Pflegeheime, Altenheime, Pflegeappartements oder Heime fürs betreute Wohnen mit integrierter Pflege handeln. Der Nachfrage nach diesen Einrichtungen ist bereits hoch. In den zukünftigen Jahrzehnten wird diese weiterhin ansteigen. Branchenexperten gehen von einer Verdopplung des Bedarfs nach solchen Immobilien bis zum Jahr 2050 aus.

Die demografische Entwicklung ist allerdings nicht der einzige Grund, warum es sich lohnen kann, mit Pflegeimmobilien eine gute Rendite zu erzielen. Zudem entsprechen viele Seniorenheime nicht den heutigen vorgeschriebenen Standards bezüglich Personenschutz, Brandschutz und Barrierefreiheit. Neue Projekte müssen her, die diesen Ansprüchen genügen. Gemeinnützige Projektentwickler können für diese Investition oft nicht aufkommen und bei den Gemeinden fehlt häufig das Fachwissen, Objekte auf einen längerfristigen Pflegebedarf aufzulegen. Dieser Mangel führte dazu, dass sich Bauträger und Projektgesellschaften mit Spezialgebiet Pflegeimmobilien entwickelten. Sie erstellen moderne, bedarfsgerechte Residenzen, die für mindestens einen Zeitraum von 20 Jahre angemietet werden.

Steuervorteile und kein Mietausfallrisiko

In Pflegeimmobilien zu investieren, kann erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Sie lassen sich mit den Steuervorteilen von Wohnimmobilien vergleichen. Dementsprechend sind Abschreibungen auf das Objekt von 2 % pro Jahr sowie Zinsen bei einer Fremdfinanzierung steuerlich abzugsfähig. Die Inneneinrichtung lässt sich über einen Zeitraum von zehn Jahren steuerlich abschreiben. Nach der zehnjährigen Spekulationsfrist ist außerdem der Gewinn aus dem Objektverkauf steuerfrei.

Ein weiterer Vorteil betrifft die langfristigen und indexierten Einnahmen durch die Miete. Nicht einzelne Einheiten werden unmittelbar von Privatpersonen angemietet, sondern die Vermietung erfolgt direkt an den Betreiber der Pflegeeinrichtung. Der Vertrag wird zumeist für einen Zeitraum von 20 Jahren abgeschlossen und inkludiert eine jährliche Mietanpassung. Dies bedeutet: Wer in Pflegeimmobilien investiert, hat kein Mietausfallrisiko. Die steigende Nachfrage macht diese Assetklasse nahezu unabhängig von Konjunkturschwankungen.

Stabile Renditen und minimale laufende Zusatzkosten

Die Renditen bei Pflegeimmobilien bewegen sich auf einem guten Niveau. Zwischen 4 und 6 % sind zu erwarten. Gelegentlich werden auch 8 % aufgeführt, wodurch diese Assetklasse mittel- wie langfristig äußerst lohnenswert sein kann. Während eine gute Rendite erwartet werden kann, ist mit kaum laufenden Zusatzkosten zu rechnen. Der Vermieter kommt zwar für etwaige Mängel auf, aber diese stellen keine monetäre Belastung für den Investor dar. Dies begründet sich in der fünfjährigen Gewährleistungsfrist seitens des Bauträgers. Zudem ist zu beachten, dass der Verwaltungsaufwand für den Anleger extrem gering ist. Der Betreiber selbst übernimmt das Management des Objektes.

In doppelter Hinsicht eine Absicherung für die Zukunft

Investitionen in Pflegeimmobilien gehen nicht selten mit einem Belegungsrecht für den Anleger einher. Dies bedeutet: Vertraglich ist fixiert, dass der Investor oder seine Familienangehörigen bei Bedarf in das Pflegeapartment einziehen können. Die Kosten für diesen Unterhalt lassen sich mit der Miete verrechnen, die der Betreiber zahlen muss.

Gibt es eine staatliche Förderung?

Für einige Pflegeimmobilien gibt es eine Förderung durch den Staat. Darunter fallen Hospize, stationäre Pflegeeinrichtungen, psychiatrische Einrichtungen und Behindertenwohnheime. Der Staat kommt für die Miete auf, wenn das Objekt leer steht oder der Bewohner zahlungsunfähig ist. Damit profitiert von der staatlichen Förderung der Betreiber, der somit ein minimales Insolvenzrisiko hat.

Woran können Investoren eine gute Pflegeimmobilie erkennen?

Um gewinnbringend das Geld in Pflegeimmobilien zu investieren, ist die Auswahl des richtigen Investmentobjektes maßgebend. Genauso wie bei anderen Immobilien ist bei dieser Assetklasse die Lage ein entscheidender Faktor, der über Erfolg und Misserfolg entscheidet. Altersheime und Pflegeheime sollten sich in einem Einzugsgebiet von mindestens 25.000 Einwohnern befinden. Außerdem sollte der Bedarf für solch eine Einrichtung an dem jeweiligen Standort gegeben sein. Eine gründliche Marktanalyse offenbart dies. Zusätzliche Informationen durch das Landratsamt können sich als hilfreich erweisen.

Die Größe der Pflegeimmobilie sollte die notwendige Wirtschaftlichkeit des Betriebs sicherstellen. Experten geben an, dass rund 80 bis 120 Apartments ideal sind. Selbstverständlich muss die optimale Quantität der Wohneinheiten mit der richtigen Ausstattung einhergehen. Der Bauträger sollte sich bestens mit den Anforderungen an solch eine Pflegeeinrichtung auskennen.

Wer der Betreiber der Pflegeimmobilie ist, nimmt ebenfalls Einfluss auf den Erfolg des Investments. Investoren sollten nachforschen, wie lange der jeweilige Betreiber bereits in der Pflegebranche aktiv ist und ob er schon mehrere Heime seit diversen Jahren betreibt. Als besonders empfehlenswert gelten überregional gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern. Private Betreiber genießen in der Öffentlichkeit ein schlechteres Image, da ihnen oft Gewinnmaximierung zu Lasten der Pflegebedürftigen unterstellt wird.

Allgemeine Risiken

Wie bei allen Immobilien besteht auch bei Pflegeimmobilien immer das Risiko der Standortveränderung. Langfristig könnten sich beispielsweise die Infrastruktur oder die Sozialstruktur verändern. Bei einer detaillierten Standortanalyse von erfahrenen Experten im Vorfeld, lässt sich diese Gefahr jedoch deutlich verringern.

Das Zinsänderungsrisiko ist ein weiteres Risiko, welches es bei allen Immobilien und damit ebenfalls bei Pflegeimmobilien gibt. Wird das Objekt fremdfinanziert, kann nach Ablauf der Zinsbindungsfrist der Zinssatz steigen.

Pflegeimmobilien – durchaus eine gute Investmentmöglichkeit

Pflegeimmobilien können ein gutes Investment und eine solide Kapitalanlage sein. Für die Erzielung von kurzfristigen Gewinnen sind sie nicht geeignet. Aber für mittel- und langfristig ausgerichtete Anlagen können sie die richtige Wahl sein. Auch bei den Pflegeimmobilien erweist sich das Crowdinvesting als besonders attraktiv, da hohe Renditen und eine lohnenswerte Verzinsung möglich sind. Die Kapitalbindung ist kurz und das Risiko für den Investor überschaubarer als beim eigenen Kauf von Pflegeappartements.

Zusammenfassung:

• Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien ist bereits hoch und steigt stetig.
• Wer in Pflegeimmobilien investiert, hat erhebliche Steuervorteile und kaum Mietausfallrisiko.
• Pflegeimmobilien haben stabile Renditen zwischen 4 bis 6% und minimale laufende Zusatzkosten.
• Bei Hospizen, stationären Pflegeeinrichtungen, psychiatrischen Einrichtungen und Behindertenwohnheimen gibt es staatliche Förderung.
• Wichtige Faktoren für eine gute Pflegeimmobilie: die Lage, das Verhältnis zwischen der Größe des Projekts und der Wirtschaftlichkeit des Betriebs und der Betreiber.
• Pflegeimmobilien sind die richtige Wahl für mittel- und langfristig ausgerichtete Anlagen.