Prolongation: Die Anschlussfinanzierung für Immobilienprojekte
Wie Finanzierer mit auslaufenden Krediten umgehen
Die ganz konkrete Dauer eines Immobilienprojekts ist trotz aller Professionalität nicht auf den Tag genau planbar. Viele Faktoren können sich auf den Zeitplan und den darin enthaltenen Zeitpuffer auswirken.
Der Finanzierungszeitraum ist allerdings vertraglich festgelegt.
Wie gehen Kreditinstitute und Exporo als vermittelnde Finanzierungsplattform mit diesem Spannungsfeld um?
Der Plan steht: Ein neues Mehrfamilienhaus soll errichtet werden. Die Finanzierung ist gesichert, der Bau läuft gut an und auch der Verkauf der Einheiten beginnt positiv. Allerdings: Eine Genehmigung für einen Bauabschnitt steht noch aus. Durch zahlreiche Abstimmungen mit dem Bauamt und anderen Beteiligten verzögert sich schließlich das Projekt.
So oder so ähnlich kann sich ein Bauvorhaben entwickeln. Für Projektentwickler nichts Ungewöhnliches.
Auch Banken kennen dieses Szenario. Es ist sogar nur eins von mehreren Planabweichungsmöglichkeiten. Wenn z.B. der Abverkauf von Wohnungen schneller erfolgt oder ein Globalverkauf früh erzielt werden konnte, kann die Liquidität beim Darlehensnehmer vorzeitig so groß sein, dass er die Finanzierung ablösen bzw. begleichen möchte.
Ein normales Prozedere: Die Anschlussfinanzierung
Im Finanzwesen bezeichnet eine Anschlussfinanzierung oder auch “Prolongation” (lat. “prolungare” = “verlängern”) in der Regel die Verlängerung einer bereits bestehenden Finanzierung. Wenn sich die erste Sollzinsbindung eines abgeschlossenen Kreditvertrages dem Ende zuneigt, läuft gleichzeitig auch die Finanzierung aus, und die übrig bleibende Restschuld muss weiter finanziert werden.
Der Stellenwert von Anschlussfinanzierungen wird deutlich, betrachtet man die Geschäftsergebnisse von Banken. Denn Prolongationen sind im Kreditwesen ein wesentlicher Bestandteil.
Das zeigt beispielsweise das vergangene Geschäftsjahr der Helaba, eine der größten deutschen Landesbanken: In 2019 hat das Geldinstitut im Neugeschäft ca. 10 Mrd. € Volumen Kapital vergeben - davon waren 2,1 Mrd € Prolongationen, also Refinanzierungen bzw. Anschlussfinanzierungen.
Auch die Geschäftsergebnisse 2019 der Berlin Hyp, eine der großen deutschen Immobilien- und Pfandbriefbanken, belegen, dass Anschlussfinanzierungen in Form von Prolongationen ein immanenter Bestandteil der Immobilienfinanzierung sind: So wurden im Jahr 2019 durch die Berliner Bank 7,3 Milliarden € im Bereich Neukundengeschäft umgesetzt, wovon allein 1 Mrd. € Prolongationen ausgemacht haben.
Warum sind Anschlussfinanzierungen im Immobilienbereich nichts Ungewöhnliches?
Bei Immobilienprojekten liegt es in der Natur der Sache, dass eine Vielzahl von Personen, Unternehmen und Behörden beteiligt sind. Nicht zuletzt sind auch das Wetter und die Geologie Einflussfaktoren von Immobilienprojekten. Diese Verzögerungsrisiken sind bekannt und fester Bestandteil des Projektentwicklungsgeschäfts. Entscheidend ist darüber hinaus, in welcher Phase sich das Projekt zum Zeitpunkt einer Finanzierung befindet - je nachdem, ob es sich um das gesamte Vorhaben von der Projektinitiierung, über Planung und Hochbau bis zum Verkauf handelt oder nur um einen Teil dessen.
Wie gehen die Finanzierer mit dem Thema “Planbarkeit” um?
Je nachdem, welche vertraglichen Vereinbarungen und gesetzlichen Rahmenbedingungen vorliegen, hat der Kapitalgeber bei Planabweichungen bzw. im Falle eines Zahlungsverzugs die Möglichkeit, Maßnahmen zu ergreifen.
Im äußersten Fall kann die grundschuldliche Besicherung genutzt und die Immobilie verwertet werden. Allerdings ist dieses Szenario eher selten der Fall.
Das zeigt auch eine Umfrage von Ernst & Young von 2016 unter Banken in Österreich: Auf die Frage, wie diese mit problematischen Finanzierungen umgehen, gaben 96 % an, sie würden diesen mit “einvernehmlichen Restrukturierungen” begegnen, 78 % würden eine Verlängerung der Kreditlaufzeit anstreben und nur 21 % würden entsprechende Vollstreckungen in Betracht ziehen. (Quelle: Ernst & Young Immobilien Trendbarometer 2016)
Unternehmen oder Privatperson als Kreditnehmer
Die Bezeichnung Refinanzierung wird für die Neuvereinbarung auslaufender Kreditkonditionen privater und institutioneller Darlehensnehmer angewendet. Im gewerblichen Bereich kommen Refinanzierungen von fertiggestellten Objekten infrage, wenn diese nicht verkauft, sondern weiter im Bestand gehalten werden soll. Die Rückzahlung des neuen Darlehens erfolgt durch die erwirtschafteten Mieterlöse.
Refinanzierungen werden auch von privaten Kreditnehmer genutzt, die ihre Baufinanzierung verlängern. Wenn die Zinsbindung ausläuft und eine Restschuld verblieben ist, muss eine adäquate Anschlussfinanzierung gefunden werden. Darlehensnehmer können den bestehenden Kredit bei der gleichen Bank mit neu verhandelten Bedingungen verlängern oder durch ein günstigeres Angebot bei einem anderen Anbieter umschulden. Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die finanzierende Bank verpflichtet, dem Kunden ein Anschlussangebot zu unterbreiten. Versäumt der Kunde eine neue Festzinsvereinbarung, endet der Kreditvertrag nicht zwangsläufig, sondern wird mit variablen Baukreditzinsen weitergeführt. Bei variablen Baugeldzinsen ist das Zinsänderungsrisiko jedoch latent. Durch die Refinanzierung des Darlehens kann die Zinsbelastung der Kreditnehmer somit auf eine deutlich höheres Niveau steigen. Die Gefahr besteht, wenn sich die Marktzinsen während der Kreditlaufzeit wesentlich erhöht und/oder sich die Bonität und Sicherheiten des Kreditnehmers verschlechtert haben. Eine Umschuldung zu besseren Konditionen ermöglicht in diesem Falle Kosteneinsparungen für die Kreditnehmer.
Anschlussfinanzierungen bei Exporo
Auch Immobilienprojekte, die über exporo.de mitfinanziert wurden, sind vor Verzögerungen nicht geschützt. Während der Laufzeit der Projekte steht Exporo in regelmäßigem Austausch mit Darlehensnehmern bzw. Projektentwicklern und wird über den Fortschritt der Immobilienvorhaben informiert. Insbesondere zum Ende der Laufzeit hin kann bei verzögerten Projekten eine Anschlussfinanzierung notwendig sein.
Wie geht Exporo mit Prolongationen um?
Projekte können sich trotz aller eingeplanten Zeitpuffer verzögern. Wichtig ist, dass das Projekt rentabel ist. Solange ein Projekt nach ökonomischen Gesichtspunkten trotz Ende der Laufzeit als positiv erscheint, obwohl der Darlehensnehmer noch nicht zahlungsfähig ist, ist eine Prolongation in der Regel für alle Beteiligten sinnvoll:
- Der Projektentwickler bzw. Darlehensnehmer wird befähigt, sein Projekt trotz Verzögerungen oder zwischenzeitlichen Schwierigkeiten fertigzustellen. Dafür muss er als Unternehmer voraussichtlich auf einen Teil seiner Gewinne verzichten - allerdings sind sowohl zeitliche Verzögerungen als auch eine Position für Unvorhergesehenes in der Kalkulation enthalten.
- Der bzw. die Finanzierenden (Darlehensgeber wie Banken oder Privatanleger) können nach wie vor zum Abschluss des Projekts mit einer Rendite beteiligt werden - allerdings zu einem späteren Zeitpunkt als zunächst anvisiert.
Quellen: