Alles zur Immobilienrendite - von der Berechnung über Steuern bis Wertsteigerung
Definition und Berechnung
Was heißt Rendite im Zusammenhang mit Immobilien?
Ein angemessener Ertrag ist das Ziel einer jeden Geldanlage. Setzt man den Ertrag in Beziehung zum Kapitaleinsatz und zu den anfallenden Kosten, erhält man die Rendite der Kapitalanlage. Der Sinn einer Immobilieninvestition liegt bei Selbstnutzung in der Mietersparnis und bei Fremdnutzung in der Erzielung von Mieterträgen. Während die Selbstnutzung eines Hauses oder einer Wohnung eher eine hohe psychologische Rendite in Form von Eigenständigkeit und Wohlfühlen verspricht, muss bei vermieteten Immobilien die Wirtschaftlichkeit durch eine exakte Renditeberechnung bewertet werden.
Rendite durch Mieteinnahmen
Ob es sich ökonomisch lohnt, ein Haus zu kaufen, bemisst sich am Investitionsaufwand, dem Erwerbspreis und den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Jeder Investor sollte sich auf dem Wohnungsmarkt, beispielsweise über Mietspiegel, informieren, welche Mieten örtlich realisierbar sind. Zur Berechnung benötigt man die erzielbare Jahresmiete. Es handelt sich dabei um die Kaltmiete ohne Betriebskosten wie Warmwasser- und Heizungsausgaben. Die Jahresmiete ist von der aktuellen Wohnraumsituation, der Immobilienmarktverfassung, Lage der Immobilie, Größe und Ausstattung des Objekts und anderen regionalen Einflussfaktoren abhängig.
Rendite durch Veräußerungsgewinne
Bei vermieteten Immobilien lässt sich auch über den Preis eine sinnvolle Rendite erzielen. Verkauft der Eigentümer einer Immobilie diese über dem Preis, zu dem er sie erwarb, ergibt sich ein Überschuss, der ins Verhältnis zur Dauer ihres Besitzes zu setzen ist. Der Veräußerungsgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen Anschaffungspreis und Veräußerungserlös. Die Anschaffungskosten beinhalten ebenso alle Erwerbsnebenkosten, nachträglich angefallene Herstellungskosten für An- und Umbauten sowie Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf. Bei der Ermittlung der Rendite der Veräußerung ist gleichfalls die steuerliche Belastung des Verkaufserlöses zu berücksichtigen. Privatanleger genießen den Vorteil, dass der Verkauf ihres vermieteten Hauses oder der vermieteten Eigentumswohnung nach 10 Jahren generell steuerfrei bleibt. Haben sie das Objekt selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr, einschließlich der zwei Vorjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Verkauf ebenso steuerfrei.
Wie errechnet man die Rendite von Immobilien?
Nur wenige Privatpersonen erwerben in ihrem Leben mehrere Immobilien zur Vermietung, der Immobilienkauf oder -bau will daher gut überlegt sein. Die Kalkulation der Jahresrendite einer Immobilieninvestition braucht jeder Investor, um einschätzen zu können, ob sich der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten trägt. Wie hoch darf der Kaufpreis sein, damit sich die Investition für den Anleger auszahlt? Auch um Immobilien mit Aktien und Anleihen vergleichen zu können, ist die Renditeberechnung notwendig.
Aus dem Quotienten von Brutto-Jahreskaltmiete und den Investitionskosten der Immobilie errechnet sich die Bruttomietrendite eines Objektes.
- Beispiel: Beträgt die Bruttokaltmiete im Jahr 6.000 Euro und der Kaufpreis einer Wohnung 120.000 Euro, ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5 Prozent. Mit der Bruttomietrendite wird oft beim Immobilienkauf geworben, diese sagt jedoch wenig aus, da sie wichtige Kostenpositionen und das Leerstandsrisiko unberücksichtigt lässt.
Zu den Investitionskosten gehören neben dem Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten für Neubauten die Erwerbsnebenkosten in Höhe von mindestens 10 Prozent. Das sind Grunderwerbssteuer, Makler-, Notar- und Grundbucheintragungsgebühren. Um den tatsächlichen Jahresreinertrag für den Investor zu ermitteln, muss man von der Bruttokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten pro Jahr abziehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt von der Nutzungsart, dem Alter und dem Zustand der Immobilie ab. Als Richtwert für Instandhaltungs- und Reparaturkosten gelten 6 bis 14 Euro pro m² Wohnfläche und Jahr oder pauschal 20 Prozent der Jahresmiete.
- Das bedeutet für unser Beispiel: Der Jahresreinertrag beträgt 5.560 Euro bei angenommenen 300 Euro Verwaltungskosten im Jahr und 8 Euro Instandhaltungskosten für 55 m² und die Investitionskosten 132.000 Euro. Abzuziehen ist davon ein Leerstandsrisiko von 2 Prozent der Bruttojahreskaltmiete, sodass sich ein Jahresreinertrag von 5.440 Euro errechnet. Daraus ergibt sich eine Nettomietrendite von 4,1 Prozent.
Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger als die Bruttomietrendite und kann als Vergleichsmaßstab für andere Anlageklassen dienen. Es ist die Rendite, mit der sich das in die Immobilie investierte Kapital verzinst, nach Abzug aller immobilieneigenen Kosten, vor Berücksichtigung von Steuern.
Aus den genannten Berechnungen lassen sich folgende Zusammenhänge ableiten:
- je niedriger die Kosten und je höher der Mietertrag, desto besser die Rendite,
- je niedriger der Kaufpreis (schlechter die Lage), desto höher die Rendite,
- je besser die Lage der Immobilie (hoher Kaufpreis), desto niedriger die Rendite.
Daraus ergibt sich, dass die Nettomietrendite allein keine ausreichende Grundlage für eine qualifizierte Investitionsentscheidung sein kann. Bisher wurde bei der Ermittlung der Rendite die Finanzierungsstruktur für die Anschaffung des Immobilienobjekts und dessen Besteuerung vollständig außer Acht gelassen. Setzt der Anleger Fremdkapital in Form eines Baudarlehens zur Finanzierung ein, kann man die Rendite für das eingesetzte Eigenkapital wie folgt ermitteln:
- Im Beispiel ist für 50.000 Euro ein Baufinanzierungsdarlehen mit 2 Prozent Zinsen ausgereicht worden. Jährlich muss der Darlehensnehmer also 1.000 Euro Zinsen zahlen. Das Nettoobjektergebnis beträgt in diesem Fall 4.440 Euro. Die Basis für die Renditeneuberechnung bildet jetzt lediglich der Eigenmitteleinsatz: (4.440 Euro / 70.000 Euro x 100) = 6,3 Prozent Rendite.
Die Eigenkapitalrendite liegt also um 2,2 Prozent höher als die Nettomietrendite. Wird nun das Eigenkapital des Investors weiter reduziert, beispielsweise auf 40.000 Euro, sieht die Rechnung folgendermaßen aus: Die Zinsen für den Kredit betragen 1.600 Euro und damit das Nettoobjektergebnis 3.840 Euro. Bei einem Immobiliendarlehen von 80.000 Euro ergibt das eine Rendite von 9,6 Prozent! Dies nennt man den Hebeleffekt (Leverage-Effekt) für die Rendite durch den verstärkten Einsatz von Fremdmitteln.
Exkurs: Vervielfältiger
Der Vervielfältiger ist der Barwertfaktor für die Kapitalisierung der Erträge. Beim Ertragswertverfahren kann man mithilfe des Vervielfältigers eine Immobilienbewertung durchführen. Mittels des Faktors Vervielfältiger kann auch eine ganz einfache Renditeberechnung durchgeführt werden: 100 / Faktor = Rendite. Auf zwei Wegen wird der Faktor Vervielfältiger berechnet: Kaufpreis / Nettomietertrag oder 100 / Bruttomietrendite.
Für unser Beispiel ergibt sich dadurch ein Faktor von 20. Damit kann man vereinfacht den Marktwert (bzw. Verkehrswert) einer Immobilie angeben. Der Faktor Vervielfältiger drückt aus, dass die Beispielwohnung das 20-fache der Jahresmieteinnahmen kostet. Diese Berechnung ist jedoch stark verkürzt. Beim Ertragswertverfahren wird der Bodenwert des Grundstücks, der Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Rohmietertrag minus den Bewirtschaftungskosten (Reinertrag) zur Anrechnung gebracht. Als Anhaltspunkt für den Verkehrswert verschiedener Immobilien in unterschiedlichen Lagen reicht die vereinfachte Berechnung aus. Die Immobilienentscheidung sollte aber aufgrund tiefgründiger Analysen des Ertragswerts, der erzielbaren Rendite bzw. des Verkaufserlöses getroffen werden.
Steuern
Werden Immobilien als Kapitalanlage erworben, bestehen viele Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Zunächst müssen jedoch die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mit dem persönlichen Steuersatz der Besteuerung unterworfen werden. Der Eigentümer einer vermieteten Immobilie kann etliche Ausgaben für diese im Gegenzug als steuerlich relevant anerkannt bekommen. Folgende Kostenpositionen sind beispielsweise von der Steuer absetzbar:
- Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie (für nach 1924 erbaute Häuser können 50 Jahre lang 2 Prozent jährlich abgeschrieben werden)
- Kosten für Renovierung und Reparaturen der Mieterwohnungen (20 Prozent Anteil, maximal 6.000 Euro)
- Zinsen für die Baufinanzierung
- Grundsteuern
- Maklergebühren
- Kosten für Anwalt und Steuerberater
- Nebenkosten der Mieter als Werbungskosten
- Sonstige: Kontoführungsgebühren, Büro-, Fahrt-, Telefonkosten im Zusammenhang mit der Vermietung, Annoncenentgelte
Eigenheimbesitzer und Vermieter sollten sich auf jeden Fall steuerlich beraten lassen, um von staatlichen Förderungen und Steuernachlässen vollständig zu profitieren. Die Höhe der Steuerersparnis hängt oft von Einzelfallentscheidungen ab, gerade bei fremdgenutzten Immobilien.
Hebel für die Steigerung der Rendite
Steigerung / Optimierung der laufenden Mieteinnahmen
Die laufenden Mieteinnahmen entscheiden zu einem Großteil über Erfolg oder Misserfolg einer Investition in Häuser und Eigentumswohnungen. Vermieter können auf diese Weise mit regelmäßigen Einnahmen kalkulieren, sollten jedoch zur Feststellung einer realistischen Rendite von den Mieterlösen das Mietausfallwagnis in Höhe der durchschnittlichen Leerstandsquote abziehen. Außerdem hat die Höhe der möglichen Mieteinnahmen einen großen Einfluss auf die Bewertung des Investitionsobjektes. Durch zufriedene Mieter können Ertragseinbußen verhindert werden. Das erreicht der Investor beispielsweise mit Werterhalt und Renovierung, rascher Beseitigung von Mietmängeln und Kontrolle der Betriebskosten. Bei größeren oder mehreren Wohnobjekten lohnt sich für Vermieter ein professionelles Facility-Management.
Wertsteigerung und Veräußerungsgewinne
Frühzeitige Instandhaltungsmaßnahmen tragen dazu bei, die Substanz des Gebäudes zu erhalten, Modernisierungen, Sanierungen sowie An- und Umbauten erhöhen den Wert der Immobilie. Ob eine Wertsteigerung der Immobilie jedoch tatsächlich zum Zeitpunkt einer etwaigen Veräußerung eintritt, hängt von vielen Faktoren am Immobilienmarkt ab. Je niedriger der Kaufpreis in einer guten Lage, desto höher ist die Chance, dass sich der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit erhöht. Regionen mit überhöhten Preisforderungen oder ohne Zukunftsaussichten sind bei der Vermietung von Wohn- oder Gewerbeobjekten zu meiden.
Optimierung der Finanzierungsstruktur
Erhöhung der Eigenkapitalrendite
Durch die Objektrendite kann man verschiedene Immobilien miteinander vergleichen und herausfinden, welches Objekt sich am meisten rentiert. Zudem eignet sich diese Rendite-Kennzahl zur Beurteilung, ob sich der Hebeleffekt sinnvoll nutzen lässt, da sie alle Einnahmen und Ausgaben erfasst, auch steuerliche Auswirkungen, jedoch nicht die Konsequenzen der Finanzierungsstruktur.
- Die Kennziffer Objektrendite wird nach folgender Formel ermittelt: Mietreinertrag minus Unterhaltskosten minus Steuerlast.
Da die steuerlichen Vorteile für Immobilien in den letzten Jahrzehnten eingeschränkt wurden, muss die Rendite auf anderen Wegen gesteigert werden. Die Verzinsung des eingesetzten eigenen Sparkapitals kann durch den Hebeleffekt mithilfe eines erhöhten Fremdkapitaleinsatzes verbessert werden. Das Fremdkapital muss eine höhere Rendite erzielen als es kostet, in Zeiten von Niedrigzinsen ist das leicht möglich. Für Privatpersonen bildet jedoch die Rückzahlungsfähigkeit und die Vermeidung von Überschuldung die natürliche Grenze für eine Erweiterung des Krediteinsatzes. Die zu erbringenden Tilgungsleistungen sollten die Abschreibungsbeträge oder einen bestimmten Anteil des Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Senkung der Kapitalkosten
Voraussetzung für eine optimale Finanzierungsstruktur ist der Vergleich möglichst vieler Finanzierungsangebote. Eine gute Bonität des Darlehensnehmers ist dabei sehr hilfreich. Maßnahmen zur Bonitätserhöhung wie zusätzliche Sicherheiten tragen zur Reduzierung der Kapitalkosten bei. Die Finanzierungsstruktur kann optimiert werden, indem der Vermieter statt eines Annuitätendarlehens ein Festdarlehen zur Rückzahlung wählt.
Die Zinsen können steuerlich abgesetzt werden, deshalb macht es Sinn, die Tilgungsbeiträge entsprechend der eigenen Risikobereitschaft in einen Ansparplan zum Vermögensaufbau zu stecken. Mit diesem wird dann das Festdarlehen komplett abgelöst. Großer Vorteil dieser Variante ist eine während der gesamten Finanzierungsdauer konstante monatliche Belastung für den Darlehensnehmer. Die Rentabilität des Eigenkapitaleinsatzes kann gesteigert werden, wenn das Eigenkapital statt in die laufende Finanzierung des Objekts in ein Beitragsdepot fließt und damit die Zinsbelastung und die steuerlichen Vorteile erhöht. Mit dem Guthaben des Beitragsdepots wird das endfällige Darlehen getilgt. Allerdings sollte der Kreditnehmer in diesem Fall über eine über jeden Zweifel erhabene Bonität verfügen.
Beurteilung
Mit Immobilien als Kapitalanlage sollten marktgerechte Renditen erzielbar sein und Investoren nicht nur auf steuerliche Vorteile bauen. Zuallererst entscheidet die Lage des Grundstücks darüber, wie hoch die Einnahmen für den Vermieter sind. Immobilien in gefragten stadtnahen Lagen in Großstädten sind gegenüber Kleinstädten und Randgebieten im Vorteil. Mieter suchen ebenso in Innenstädten und wirtschaftlich prosperierenden Regionen verstärkt nach Wohnraum. Der Standort der Immobilie ist auch bei einer Veräußerung des Objekts der ausschlaggebende Faktor für den erzielbaren Erlös. Im Immobilienhandel wird deshalb die Lage des Immobilienobjekts an erster Stelle genannt. Der bauliche Zustand des Gebäudes und die Qualität der Infrastruktur spielen ebenso eine große Rolle.
Beim Renditeausweis sollten Kaufinteressenten darauf achten, dass nur realistische Nettorenditen als Vergleichsbasis gewählt werden und dass der Kaufpreis im Verhältnis zu anderen Objekten und Anlageklassen nicht zu hoch ist. Das Mietniveau und die gesetzlichen Vermietungsregelungen kann der Käufer nicht beeinflussen, Mietverträge und die Akzeptanz des Kaufpreises schon. Dieser hängt neben Lage, Angebot und Nachfrage von der Einstellung und Risikobereitschaft des Investors sowie der Höhe und Zusammensetzung seines vorhandenen Vermögens ab. Der Gewinn liegt nicht nur bei Aktien im Einkauf. Durch Marktkenntnisse und gutes Timing, ohne Zeitdruck sowie ggf. mit professioneller Hilfe seitens eines Maklers kann der Investor vermeiden, dass er seine Immobilie zu teuer kauft. Die Risiken eines Immobilienerwerbs dürfen jedoch nicht ausgeblendet werden, zumal die meisten Immobilieninvestitionen mit hohen Anlagesummen einhergehen und schnell zu einem Klumpenrisiko in der Vermögenszusammensetzung des Anlegers führen. Diversifikation ist mit Beteiligungsformen wie dem Crowdinvesting für Immobilien, REITs oder offenen Immobilienfonds einfacher möglich.
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