Wie finanziere ich die Immobilie und werde zum Eigentümer?
WELCHE FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN GIBT ES?
Die preiswerteste Finanzierungsart ist Eigenkapital, jedoch verfügen die wenigsten über die Möglichkeit, ihre Immobilie bar zu bezahlen. Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Guthaben auf Giro-, Spar-, Tages- oder Festgeldkonten, Bausparguthaben, Vermögen auf Wertpapierdepots oder in Kapitalversicherungen. Ebenso dazu gehören Darlehen aus der Familie oder vom Arbeitgeber sowie ein bereits vorhandenes Baugrundstück. Auch Eigenleistungen von Bauherren können bei einer Kreditfinanzierung als Eigenkapital anerkannt werden. Je höher der Anteil des Eigenkapitals ist, desto weniger Fremdmittel muss ein Kreditinstitut bereitstellen.
Die Bank gewährt dem künftigen Immobilienbesitzer auf Antrag und gegen Übereignung dinglicher und persönlicher Sicherheiten ein Annuitätendarlehen. Die Höhe der Eigenmittel hat unmittelbar Einfluss auf die Konditionen der Fremdfinanzierung. Darlehensnehmer mit hohem Eigenkapitalanteil an der Finanzierung gelten bei Banken als solvent und zuverlässig, da sie Zahlungsdisziplin bereits während der Ansparphase der Eigenmittel nachgewiesen haben. Zusätzliche Finanzierungsquellen sind Darlehen von Bausparkassen und Förderdarlehen staatlicher Kreditinstitute. Im Allgemeinen verlangen Geldhäuser 20 bis 30 Prozent Eigenkapital als Bedingung für einen Kredit. Vollfinanzierungen, also Finanzierungen ohne Eigenkapital, sind möglich, jedoch äußerst selten, da sie eine ausgezeichnete und über jeden Zweifel erhabene Bonität des Kreditnehmers erfordern. Aufwendungen, die Banken generell nicht finanzieren, sind die Nebenkosten des Immobilienerwerbs.
IN WELCHER HÖHE FALLEN DIE KOSTEN AN?
Die Nebenkosten, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, sind nicht unerheblich. Sie müssen in fast allen Fällen allein vom Immobilienkäufer aufgebracht werden. Als Kaufnebenkosten werden die Kosten des Immobilienübertrags bezeichnet. Es handelt sich um die Maklercourtage, die Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Die Maklerprovision beim Objektkauf liegt zwischen 3 und 7 Prozent, die Notargebühren betragen ca. 1 Prozent und für die Eintragung im Grundbuch beim Grundbuchamt fallen 0,5 Prozent vom Kaufpreis an. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich nach Bundesländern und reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent der Kaufpreissumme, so dass schnell bis zu 15 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Mitteln zu bestreiten sind. Außerdem sollten die Umzugskosten, Betriebskosten der Immobilie, Grundsteuer, Beiträge für die Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung und eine Rücklage für Instandhaltungsmaßnahmen bei der Kalkulation nicht vergessen werden.
WAS IST BEI DER FINANZIERUNG NOCH ZU BERÜCKSICHTIGEN?
Neben dem Eigenkapitaleinsatz ist ein gesichertes Einkommen Voraussetzung für die Kreditgewährung, um die Bedienung der Kreditraten langfristig zu gewährleisten. Als Faustregel gilt, dass die monatliche Belastung durch die Tilgung des Immobiliendarlehens höchstens 30 bis 40 Prozent des zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens betragen sollte. Kreditantragsteller dürfen zudem keine Negativeinträge in der Schufa oder anderen Auskunfteien wie Insolvenzen oder Pfändungen aufweisen. Zur Kreditbeantragung sind die drei letzten Lohn- oder Gehaltsnachweise und eine Selbstauskunft zum Vermögen und zur Schufa vorzulegen. Die Bank benötigt darüber hinaus umfangreiche Unterlagen zum Kaufobjekt, beispielsweise Grundbuchauszug, Lageplan, Objektfotos, Teilungserklärung oder Kopie der Gebäudeversicherung.
Eine Finanzierung ist mit enormen Kosten und Nebenkosten verbunden. Die Zinsen des Darlehens sind für einen überschaubaren Zeitraum festgeschrieben. Die Zinsbindung garantiert bis zu deren Auslaufen eine feste monatliche Kreditrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Rechtzeitig vor Ablauf dieser Frist muss sich der Kreditnehmer um eine Anschlussfinanzierung bemühen und erneut Konditionen vergleichen. Die Höhe der Zinsen richtet sich nach dem Wert des Objekts, der Bonität des Kreditnehmers und dem vorhandenen Eigenkapital. Danach bestimmen sich auch Laufzeit und Tilgungssatz des Immobilienkredits. Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher sind die Zinsaufschläge. Zins- und Tilgungsbeiträge sind jedoch nicht die einzigen Aufwendungen, die der Immobilienkäufer aufgrund der Kreditinanspruchnahme zu tragen hat. Hinzu kommen Bereitstellungszinsen, Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren und eventuell Kontogebühren. Bei endfälligen Darlehen entfallen die Tilgungsbeiträge, da der Baukredit aus einem Jahre später bereitstehenden Guthaben auf einmal zurückgezahlt wird. Um günstige Darlehenskonditionen auszuhandeln, muss sich der Antragsteller umfassend auf dem Baufinanzierungsmarkt informieren. Parallel zum Abschluss des Kreditvertrags kann der Immobilienkauf abgewickelt werden.
WIE ERFOLGT DER ANSCHLIESSENDE KAUF?
Der Eigentümerwechsel bedarf der notariellen Beurkundung. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und legt ihn den Vertragsparteien vor. Danach veranlasst er die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, da der Käufer mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags noch nicht der neue Eigentümer ist. Der Notar meldet den beabsichtigten Kauf an das Finanzamt. Hat der Immobilienkäufer die festgelegte Grunderwerbersteuer entrichtet, erhält der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung von der Finanzbehörde. Erst dieses Dokument und die Zahlung des Kaufpreises ermöglicht die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Somit ist der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen und die Schlüsselübergabe kann stattfinden.
FAZIT
Mit der Auswahl und Besichtigung der passenden Immobilie ist es für den Käufer längst nicht getan. Um seine finanzielle Belastung in Grenzen halten, muss er sich auf die Suche nach der günstigsten Baufinanzierung begeben. Online sind Vergleiche relativ bequem möglich. Die Hausbank sollte mit den besseren Konditionen konfrontiert werden, um zu sehen, ob noch niedrigere Zinsen und flexiblere Bedingungen möglich sind. Nach der Reservierung der Immobilie beim Makler ist der Kredit bei der Bank zu beantragen. Nur eine verbindliche Finanzierungszusage macht den Gang zum Notar sinnvoll. Dieser veranlasst die Erstellung des Kaufvertrags und die Beurkundung des Eigentümerwechsels. Allen Beteiligten muss der Immobilienkäufer den Arbeitsaufwand und ihre Ausgaben vergüten. Da der Kauf ohnehin einen sehr hohen Kapitaleinsatz erfordert, kommt es umso mehr auf gute Vorbereitung, kluges Verhandeln und signifikante Einsparungen an. So lässt sich verhindern, dass der Immobilienkauf an fehlenden finanziellen Mitteln scheitert.