Besonderer Schutz in Fällen der Aufteilung in Wohnungseigentum

Hamburg ist ein attraktiver Wohnort. Die Metropole im Norden bietet viele Arbeitsplätze, kosmopolitisches Flair und eine hohe Lebensqualität durch zahlreiche Naherholungsmöglichkeiten sowie ein breites Kulturangebot. Viele Studenten und Berufstätige zieht es zweifelsohne dorthin, weshalb in der Hansestadt seit etlichen Jahren Wohnungsknappheit gibt. Investoren haben dies längst erkannt und profitieren von hohen Renditen, die Immobilienprojekte wie der Tycho-Brahe-Weg in Hamburg-Wandsbek ermöglichen können. Bei Vorhaben wie diesen werden Bestandswohnungen mit großem Aufwand in neue Eigentumswohnungen umgewandelt, um attraktiven Wohnraum zu schaffen. Nicht ohne Grund stellen Investoren - und nicht zuletzt die Mieter selbst - dann die Fragen, nach dem Verbleib der Mieter. Immerhin ist die Wohnung der Lebensmittelpunkt. Es ist der Ort, an dem man sich zurückzieht, für den Arbeitsalltag ausruht und sich wohl fühlt.

Besonderer Rechtsschutz für vermietete Wohnungen

Auch die deutsche Rechtsprechung hat das Zuhause als Zentrum der privaten Existenz anerkannt. Sie bezeichnet ihn als Wohnsitz und damit als Leistungs- und Zahlungsort. Wie bedeutsam die Wohnung ist, wird durch einen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 1993 deutlich. Nach diesem genießt das Besitzrecht des Mieters den gleichen grundrechtlichen Eigentumsschutz wie das Eigentumsrecht des Vermieters. In der Praxis wird dies besonders deutlich daran, dass ein Vermieter sein vermietetes Eigentum nicht unangemeldet und ohne Autorisierung betreten darf. Doch das Besitzrecht geht noch weiter. Es gibt Mietern einen besonderen Schutz, wenn der Eigentümer die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchte. Was es bei der Wohnungsumwandlung bezüglich des Rechts des Mieters und Vermieters zu beachten gibt, ist ebenfalls für Investoren wichtig zu wissen.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Mit der Wohnungsübergabe wir der Mieter zwar nicht der Eigentümer, aber der Besitzer im Sinne des § 854 BGB. Dies geht für ihn mit einigen Pflichten und Rechten einher. So besitzt er – sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind – ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Erfährt er demnach vom geplanten Verkauf der Mietwohnung, in der er wohnt, kann er als Erster beim Wohnungsverkauf zugreifen. Damit das Vorverkaufsrecht des Mieters greift, müssen unter anderem folgende Gegebenheiten bestehen:

• Die Wohnungsumwandlung von Miet- zur Eigentumswohnung muss während der Mietdauer erfolgen.
• Die Wohnung darf nicht an einen Angehörigen des Vermieters oder einen Angehörigen seines Haushaltes veräußert werden.
• Die Wohnung darf nicht verschenkt werden.

Der bisherige Mieter kann auf das Vorkaufsrecht bestehen. Wird ihm dieses verwehrt, kann er sogar Schadensersatz beim Vermieter einfordern. Zudem ist der Vermieter dazu verpflichtet, ihm sofort mitzuteilen, wie der Kaufvertrag über das Objekt mit einem Kaufinteressenten aussieht. Der Mieter wiederum muss die Konditionen des Vertrags akzeptieren und sich innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchten. Diese Frist kann verlängert werden. Sollte sich der Mieter gegen den Wohnungskauf entscheiden, hat er erst einmal gar nicht zu befürchten. Alle Pflichten und Rechte des ehemaligen Vermieters werden auf den neuen Eigentümer übertragen. Der Mietvertrag bleibt somit bestehen. Sollte der neue Wohnungseigentümer Eigenbedarf ankündigen, muss der Mieter ebenfalls noch nicht sofort die Wohnung räumen. In diesem Fall greift die mehrjährige Kündigungssperrfrist, deren Länge sich je nach Stadt und Bundesland unterscheiden kann.

Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren

Der neue Eigentümer hegt eventuell den Wunsch, für sein Eigentum Eigenbedarf anzumelden. Im Fall des Immobilienprojekts in Hamburg-Wandsbek würde er dem bisherigen Mieter eine Kündigung des Mietverhältnisse zukommen lassen. Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter binnen kurzer Zeit ausziehen muss. Es gibt eine sogenannte Kündigungssperrfrist. Diese beginnt, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. In der Regel beläuft sich diese Sperrfrist auf drei Jahre. Einige Landesregierungen haben die Kündigungssperrfrist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 verlängert. So gilt für Hamburg seit einem Beschluss am 12. November 2013 eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren. Für Investoren des Wohnbauprojekts Wandsbek bedeutet dies, dass der Mieter bis zu zehn Jahren in der Wohnung verbleiben kann. Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist ist eine Kündigung für gewöhnlich nur möglich, sofern der Mieter einen angemessenen Wohnraum als Ersatz zu zumutbaren Konditionen hat. Zudem muss der Vermieter die regulären Kündigungsfristen einhalten. Zu beachten ist ferner das Widerspruchsrecht nach Sozialklausel. Sollte es sich gar um eine Sozialwohnung handeln, geht der Mieterschutz noch eine Stufe weiter. Der Käufer darf die umgewandelten Wohnungen erst dann kündigen, wenn bei der Wohnung keine Sozialbindung mehr besteht. Im Wohnungsbauprojekt Wandsbek trifft diese Regelung nicht zu.

Extra lange Kündigungssperrfristen in Regionen mit Wohnungsnot

Wie bereits im oberen Abschnitt erwähnt, besteht in Hamburg eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Der Stadtstaat gehört zu den Gebieten in Deutschland, die eine unzureichende Wohnraumversorgung aufweisen. Auch kurz- und mittelfristig wird sich darin nicht viel ändern, da für die Metropole eine weitere Bevölkerungszunahme als sehr wahrscheinlich gilt. Einige weitere Bundesländer haben ebenfalls in einigen ihrer Kommunen und Gemeinden die bisherige Kündigungssperrfrist von drei Jahren auf bis zu zehn Jahre verlängert. Dadurch soll gewährleistet werden, dass Mieter in Gebieten mit Mangellage mehr Zeit haben, sich einen neuen Wohnraum zu suchen. Neben Hamburg besteht derzeit unter anderem auch in Berlin und München eine zehnjährige Frist. Für Düsseldorf, Münster und Köln besteht eine Frist von acht Jahren. In Stuttgart und Frankfurt am Main beläuft sie sich auf fünf Jahre. Nach drei Jahren erlischt die Kündigungssperrfrist in Potsdam, Koblenz und Leipzig. Bereits an diesen Beispielen wird deutlich, dass nicht nur in Hamburg, sondern auch in anderen attraktiven Städten eine verlängerte Kündigungssperrfrist greift. Zu beachten ist außerdem, dass die Kündigungssperrfristen sich auch noch im Nachhinein verlängern können. Dies bedeutet: Wer heute eine Wohnung an einem Standort kauft, für den eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren gilt, der kann sich nicht darauf verlassen, dass diese Frist nicht eventuell im Nachhinein durch Rechtsverordnung verlängert wird. Es zählt demnach nicht der Zeitpunkt des Kaufvertrags, sondern der Zeitpunkt des Verkaufvertrags. Diese Regelung tritt ebenfalls in Kraft, wenn die bisherige kürzere Sperrfrist bereits abgelaufen ist und der Vermieter noch nicht die Kündigung an den Mieter übergeben hat. Sollte allerdings der Eigentümer seinem Mieter vor Inkrafttreten einer Sperrfristverlängerung die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, bleibt die Kündigung bestehen. Für Hamburg ist die Verlängerung der Kündigungssperrfrist nicht bedeutend. Immerhin wird dort bereits die Maximalzeit angesetzt.

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

• bis auf einige Ausnahmefälle hat der bisherige Mieter ein Vorkaufsrecht
• grundsätzlich greift die Kündigungssperrfrist, wenn der Mieter seine Wohnung vom Vermieter nicht kaufen möchte und der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet
• Länge der Kündigungssperrfrist hängt vom Wohnort ab und beträgt mindestens drei Jahre
• Kündigungssperrfrist kann sich im Nachhinein verlängern