Gewerbeimmobilie
Eine solide Ergänzung im Investmentportfolio
Eine Kapitalanlage in gewerbliche Immobilien ist attraktiv für Anleger, die ihr Geld investieren und eine interessante Rendite erwirtschaften wollen. Auch bei privaten Investoren haben Anlageimmobilien in der jüngeren Vergangenheit an Zuspruch gewonnen. Eine gewerbliche Immobilie ist vor allem in Regionen mit einem knappen Angebot an Büro-, Lager- oder Produktionsflächen eine solide Beimischung im Portfolio für den Aufbau von privatem Vermögen.
Was sagt der deutsche Markt?
Pünktlich zur Jahresmitte 2017 haben Immobilienexperten eine erste Bilanz für das Jahr 2017 gezogen. Für institutionelle Anleger und für private Investoren sind Immobilieninvestments weiterhin sehr interessant. Vor allem gewerbliche Objekte stehen bei Immobilien Investoren weiterhin hoch im Kurs. Bürogebäude, Lagerräume, Shoppingcenter und ähnlich kommerziell ausgerichtete Objekte sind bei Anlegern äußerst gefragt, und es steht zu erwarten, dass die Nachfrage das Angebot auch in Zukunft deutlich übertrifft. Beim Blick auf die wichtigsten Zahlen wird klar, dass geschickt ausgewählte Gewerbeobjekte in den nächsten Jahren wohl eine hohe Rendite erwirtschaften werden.
Allein in den ersten sechs Monaten 2017 ist das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien im Vergleich zum Jahr 2016 um rund 45 Prozent gestiegen.
Knapp 26 Milliarden Euro wurden von Immobilien Investoren investiert. Sehr interessant ist die Entwicklung der Anleger aus dem ausländischen Raum. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Anteil der Anleger aus dem Ausland verdoppelt. Knapp 13 Milliarden Euro sind allein aus dem ausländischen Raum in deutsche Anlageimmobilien wie Spezialimmobilien oder offene Immobilienfonds geflossen. Zweifelsohne gehören Büroimmobilien zu den sehr gefragten Immobilieninvestments, rund 40 Prozent der angelegten Gelder sind in Büroflächen eingegangen. Ein wichtiger Grund dafür ist, dass Büroräume zu den sehr begehrten Gewerbeflächen gehören, die in allen großen deutschen Städten knapp sind. Auffallend ist, dass das Investitionsvolumen in Einzelhandelsflächen im gleichen Zeitraum offenbar abgenommen hat. Zu erklären könnte das damit sein, dass sich der Onlinehandel mehr und mehr eine starke Position erobert, so dass der Einzelhandel im Vergleich ein wenig ins Hintertreffen gerät.
Schaut man sich die Prognosen für gewerbliche Anlageimmobilien an, soll das Interesse der Investoren weiter auf einem hohen Niveau bleiben. Fachleute gehen davon aus, dass im Jahr 2017 ein Volumen von 50 Milliarden Euro erreicht wird. Voraussetzung ist natürlich, dass Baugrundstücke für gewerbliche Renditeobjekte als attraktive Geldanlage zur Verfügung stehen, so dass der Bedarf gedeckt werden kann. Angesichts der dauerhaft niedrigen Zinsen an den Kapitalmärkten dürfte eine Finanzierung von Immobilieninvestments weiterhin kein großes Risiko darstellen, sofern der Anleger eine solide Bonität mitbringt. Trifft das knappe Angebot weiterhin auf eine hohe Nachfrage, dürfte die Rendite einer gewerblichen Kapitalanlage konstant auf einem hohen Niveau bleiben.
Wo sollte man in Gewerbeimmobilien investieren?
Grundsätzlich sollten Anleger in eine Kapitalanlage investieren, die sich in einer Wachstumsregion befindet. Dazu gehören in Deutschland fast alle großen Städte. In Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Köln, München, Stuttgart und Berlin sind Gewerbeimmobilien besonders dünn gesät. Es mangelt vor allem an Büroflächen, wie Unternehmen in den Großstädten und in den Ballungsgebieten immer wieder leidvoll erfahren.
Experten sprechen davon, dass die Verknappung bereits ein gefährliches Ausmaß annimmt. Nach aktuellen Zahlen stehen gerade in Berlin, in Düsseldorf und in Hamburg, aber auch in Frankfurt und München nur noch etwa fünf Prozent der gewerblichen Flächen zur Miete leer. Das ist im Vergleich zum Jahr 2010 eine deutliche Reduzierung. Bis vor wenigen Jahren war der Leerstand an Büroflächen in manchen Großstädten ein Problem. In manchen Regionen hat man die leeren Flächen in der Zwischenzeit anders genutzt. Doch heute hat sich die Situation grundlegend geändert. Der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) warnt bereits jetzt vor einer erheblichen Verknappung von Gewerbeflächen in den sieben größten Städten Deutschlands. Im schlimmsten Fall kann ein Flächenengpass sogar die Entwicklung der Wirtschaft beeinträchtigen, wie Immobilienfachleute betonen. Natürlich ist ein gewisser Leerstand erforderlich, damit sich das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage reguliert und damit die Märkte funktionieren, doch eine weitere Konzentration auf Wohnimmobilien könnte für den Immobilienmarkt von Schaden sein, argumentieren die Fachleute. Allein in der Bundeshauptstadt Berlin ist die Zahl der Beschäftigten in den Büros beispielsweise in den letzten fünf Jahren um rund 14 Prozent gestiegen.
Auch die zunehmende Menge der Neubauten kann nicht darüber hinweg täuschen, dass es sich um einen gefragten Markt handelt. In den größten deutschen Städten wurden in den letzten Jahren rund 1,84 Millionen Quadratmeter an Neubauten für Büros vergeben, doch gleichzeitig wurde rund eine Million Quadratmeter abgerissen und nicht mehr neu bebaut. Die Experten erwarten nicht, dass sich die Situation in den nächsten Jahren erheblich ändert. Selbst eine geplante Änderung des Baurechts, nachdem Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien in Zukunft näher beieinander stehen dürfen, wird die Lage wohl nicht gravierend entspannen. Angesichts der hohen Nachfrage bei einem überschaubaren Angebot ist klar, dass Anleger, die Geld investieren wollen und eine Geldanlage mit hoher Rendite suchen, gewerbliche Anlageimmobilien verstärkt in den Fokus nehmen sollten.
Warum lohnt sich ein Investment in Gewerbeimmobilien?
Wie jede Geldanlage haben Immobilieninvestments Vor- und Nachteile. Private und gewerbliche Immobilien Investoren sollten sie kennen, um beurteilen zu können, ob diese Kapitalanlage in das persönliche Portfolio passt.
Zu den größten Vorteilen von Gewerbeimmobilien gehören zweifelsohne die langfristigen Mieteinnahmen. Unabhängig davon, ob es sich um Bürogebäude, um Einkaufszentren oder um Hotels handelt, sind die Gebäude in der Regel längerfristig vermietet. Sofern der Mieter ein Großunternehmen oder ein internationaler Konzern ist, sind Mietausfälle selten. Vermietet man dagegen an Kleinunternehmen, an Selbständige oder an Freiberufler, kann die Rendite von Gewerbeimmobilien gefährdet sein. Gerade bei kleineren Firmen ist die Gefahr groß, dass eine Mietzahlung auf Dauer nicht geleistet wird, weil die Einnahmen nicht kontinuierlich fließen. Trotzdem ist die Rendite bei gewerblichen Immobilien in der Regel höher als bei Wohnimmobilien. Die Wahl des geeigneten Mieters beeinflusst die Rendite eines Objekts somit unmittelbar.
Die meisten Gewerbeimmobilien werden über eine Laufzeit von zehn Jahren vermietet. Dadurch reduziert sich die Gefahr einer ständigen Fluktuation. Viele Unternehmen wollen sich langfristig an einen bestimmten Bürostandort binden und sind deshalb an einem Mietvertrag mit mehrjähriger Laufzeit interessiert. Vor allem bei größeren Firmen ist die Mietzahlung in diesem Zeitraum gesichert.
In diesem Zusammenhang spielt es auch nur eine untergeordnete Rolle, wie sich das äußere Umfeld der Immobilie entwickelt. Hier unterscheiden sich gewerbliche Objekte erheblich von Wohnhäusern. Ein privater Mieter mag eine Wohnung ablehnen, wenn sich in unmittelbarer Nähe eine Müllverbrennung befindet. Bei einem gewerblichen Mieter mit langfristigem Mietvertrag ist diese Gefahr geringer.
Als weiterer Vorteil ist die Rendite zu nennen, die sich mit einer Gewerbeeinheit erzielen lässt. Bei einem bezahlbaren Kaufpreis und einer angemessenen Miete erzielt der Eigentümer eine sehr gute Mietrendite. Darüber hinaus darf der Eigentümer die Kosten, die im Zusammenhang mit der Instandhaltung anfallen, steuerlich absetzen und dadurch seine Steuerzahlung reduzieren.
Einer der größten Nachteile von gewerblichen Objekten ist das unternehmerische Risiko. Oft findet man bei Leerständen schneller einen neuen Mieter für eine Wohnung als für ein Gewerbeobjekt mit Lagerhallen oder mit Büroräumen. Vor allem für große Objekte kann eine mangelnde Auslastung zum Problem werden. Ist das Objekt finanziert und bleiben die Mieteinnahmen aus, steht der institutionelle Investor ebenso wie ein privater Anleger vor dem Problem, die Raten für ein Darlehen zahlen zu müssen, ohne eine Mieteinnahme zu erzielen. Gerade die Herausforderung der Finanzierbarkeit ist für viele Privatanleger der Grund, nicht direkt in gewerbliche Kapitalanlagen zu investieren.
Allerdings gibt es für private Investoren heute interessante Alternativen, wenn eine direkte Investition in eine gewerbliche Geldanlage nicht in Frage kommt. Durch diese Alternativen umgeht man die Nachteile und profitiert dennoch von allen Vorteilen eines gewerblich vermieteten Gebäudes, einer Lagerhalle oder einer Produktionsstätte.
Wie investiert man in Gewerbeimmobilien?
Neben der direkten Investition kommt vor allem das Crowdinvesting für Gewerbeimmobilien in Frage. Eine Rendite von bis zu sechs Prozent ist bei der Schwarmfinanzierung möglich und realistisch. Wichtig ist aber, dass der Anleger sein Risiko einschätzen kann und sich auch der möglichen Verluste bewusst ist.
Ein Direktinvestment in eine Gewerbeimmobilie kommt gerade für institutionelle Anleger gut in Frage. Ein starker Anstieg der Nachfrage nach dieser Art der Investition hat in den letzten Jahren gezeigt, dass Investoren besonders mit großen Summen interessante Renditen durch ein direktes Investment in gewerblich genutzte Objekte erzielen. Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Nachfrage nach solchen Objekten auch in Zukunft auf einem hohen Niveau bleibt. Insbesondere ausländische Investoren dürften in Zukunft verstärkt in Immobilien mit gewerblicher Nutzung investieren.
Wer sich nicht für eine direkte Geldanlage entscheiden kann, wählt vielleicht eine indirekte Kapitalanlage. Dabei kann es sich zum Beispiel um einen Spezialfonds oder einen offenen oder einen geschlossenen Immobilienfonds handeln. Solche Investments gewinnen in den letzten Jahren mehr und mehr an Bedeutung, weil sie vor allem für private Anleger mit einem niedrigeren Investitionsvolumen geeignet sind. Wer bereit ist, das Wertschwankungsrisiko gekaufter Anteile in Kauf zu nehmen, ist mit einer Geldanlage in Immobilienfonds oder in Spezialfonds recht gut beraten. Wählt man das Anlageobjekt sorgfältig aus und entscheidet sich zum Beispiel für Praxisräume, ist das Verlustrisiko weiter zu reduzieren. Gerade Heilberufe sind von konjunkturellen Schwankungen weniger betroffen, deshalb sind die Einnahmen aus einer solchen Investition meist gesichert. Wer also in einen Immobilienfonds oder in einen Spezialfonds investiert und auf die Auswahl des Objekts achtet, reduziert damit sein Verlust- und Wertschwankungsrisiko erheblich. Weniger attraktiv sind meist Gastronomieobjekte. Hier warnen Experten vor hohen Konkursquoten und vor einer schlechten Zahlungsmoral. Deshalb sollten private Anleger von einem solchen Investment Abstand nehmen.
Sowohl bei direkten als auch bei indirekten Investments in Gewerbeimmobilien sollten Investoren natürlich den lokalen Markt im Auge behalten und sich genau über die Mieterstruktur informieren. So lässt sich das Risiko von Mietausfällen besser eingrenzen und reduzieren.
Crowdinvesting als Alternative für Gewerbeinvestments
Eine recht neue Form des Investments in Immobilien ist das Crowdinvesting. Schon mit kleinen Beträgen können private Anleger in Gewerbeimmobilien mit hoher Rendite investieren.
So verteilen sie ein potenzielles Risiko von Verlusten und Wertschwankungen auf viele verschiedenen Objekte. Da sich die Objekte in unterschiedlichsten Lagen und an verschiedensten Standorten befinden, entsteht automatisch eine Risikostreuung, die sich mit einem Investment in ein einziges Gewerbeobjekt nicht erzielen lassen. Dank Crowdinvesting kann der Anleger also gleichzeitig in ein Ärztehaus in München, in Luxuslofts in Hamburg oder in ein Bürogebäude in Frankfurt investieren. Um das Anlagerisiko weiter zu reduzieren, beträgt der Investitionszeitraum rund zwei bis drei Jahre. Es handelt sich beim Crowdinvesting um eine kurz- bis mittelfristige Investition, deren Risiko überschaubar ist.
Bisher waren Investments in renditestarke Gewerbeimmobilien eher institutionellen Anlegern vorbehalten, die entsprechend große Summen einbringen konnten. Im Gegenzug für ein höheres Verlustrisiko konnten sie attraktive Renditen erwarten. Das Crowdinvesting bündelt die Vorteile eines gewerblichen Investments und macht es durch den geringen Geldbetrag auch für Privatanleger interessant. Dank der Risikostreuung auf verschiedenste Objekte reduziert der Anleger die Gefahr von Verlusten und Wertschwankungen und hat dennoch die Chance auf attraktive Renditen, die sonst nur institutionelle Investoren mit Gewerbeimmobilien erzielen. Verzinsungen von rund sechs Prozent sind bei solchen Objekten möglich und üblich, so dass ein solches Investment weitaus rentabler ist als herkömmliche Geldanlagen mit marktüblichen Zinsen.
