3. Die wichtigsten Erfolgsfaktoren

Die Rendite dient zur Beurteilung, ob sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnt. Investoren setzen bei Immobilienprojekten vor allem auf künftige Wertsteigerungen des Objekts. Der Gewinn liegt selbst bei Immobilien im Einkauf. Der Kaufpreis ist ein wesentliches Kriterium, ob sich die Investition rechnet. Dieser ist vorrangig von Standort und Umgebung des Objekts sowie dem Alter, Zustand und der Ausstattung des Gebäudes abhängig. Daher ist es unabdingbar, großen Wert auf die Auswahl des Renditeobjekts zu legen bzw. viel Zeit dafür zu investieren. In Gegenden mit exorbitant hohen Mieten droht eher ein Leerstandsrisiko als in Regionen mit durchschnittlichem Mietniveau. Als Aufwand zu berücksichtigen sind ebenfalls die Nebenkosten des Immobilienerwerbs, die zwischen 10 und 15 Prozent der Kaufpreissumme liegen. Dazu gehören Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovisionen sowie die Grunderwerbsteuer, die sich nach Bundesländern unterscheidet. Je niedriger der Kaufpreis bzw. die Anschaffungskosten der Immobilie im Verhältnis zu den erreichten Erlösen sind, desto höher ist die Rentabilität des Objekts. Der tiefere Kaufpreis allein garantiert jedoch keine hohe Immobilienrendite, falls dieser auf fehlende Infrastruktur oder eine ländliche Lage ohne Wachstumspotenzial zurückzuführen ist. Soll das Objekt einmal verkauft werden, ist die Rendite vor allem vom Verkaufserlös abhängig. Ob sich ein Investment in Grundbesitz am Ende rentiert, hängt stark von der Modernisierung des Objekts und der langfristigen Entwicklung seiner Lage sowie des allgemeinen Immobilienmarktes ab. Nur in Gebieten mit Bevölkerungswachstum kommt es zu Immobilienwerterhöhungen und Mietpreissteigerungen. Der Anschaffungsaufwand muss außerdem in Relation zu den möglichen Erträgen gesetzt werden. Die Erträge fließen regelmäßig aus der Vermietung des Objekts in Form von Mieteinnahmen an den Kapitalanleger. Daraus wird die Mietrendite ermittelt, wobei zwischen Brutto- und Nettomietrendite zu unterscheiden ist.

Ausschlaggebend für den Vergleich mit anderen Geldanlagen oder Immobilien ist die Nettomietrendite. Diese bezieht sowohl die Nebenkosten des Immobilienkaufs als auch die nicht auf die Mieter umlegbaren Verwaltungskosten sowie die jährlichen Rücklagen für Reparaturen in die Rechnung ein. Der Jahresreinertrag für den Vermieter wird aus der Differenz von Nettokaltmiete und den jährlichen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten errechnet. Dieser wird anschließend durch das Investitionsvolumen, einschließlich der Kaufnebenkosten, dividiert, so dass sich die Nettomietrendite ergibt. Auch die zu erwartende Nutzungsdauer spielt bei der Renditebetrachtung von Immobilien eine wesentliche Rolle, da sie das Volumen der Mieterträge unmittelbar beeinflusst. Auf Besitzer von Eigentumswohnungen kommen zusätzliche Belastungen wie das monatliche Hausgeld durch Hausverwalter-, laufende Betriebs- und Objekterhaltungskosten zu, die sich renditeschmälernd auswirken. Für große Sanierungen bilden die Wohnungseigentümer eine Instandhaltungsrücklage, lediglich Heiz- und Betriebskosten lassen sich auf die Mieter umlegen.

Die Mietrendite wird jedoch einer exakten wirtschaftlichen Betrachtungsweise des Immobilienobjekts nicht gerecht. Zu betrachten sind ebenso die steuerliche Komponente der Immobilienanlage und wie das Objekt finanziert wird. Diese beiden Faktoren finden in der Ermittlung der Objektrendite bzw. Eigenkapitalrendite ihren Niederschlag. Der persönliche Steuersatz des Anlegers ist Bestandteil der Objektrenditeberechnung. Die Objektrendite ergibt sich aus der Differenz von Jahresmietreinertrag und Unterhaltungskosten der Immobilie sowie der Steuerbelastung des Privatanlegers. Durch den Hebeleffekt eines für den Immobilienerwerb aufgenommenen Darlehens kann die Eigenkapitalrendite des Investors signifikant erhöht werden. Die Aufnahme von Fremdkapital sorgt für eine hohe Eigenkapitalrendite von Immobilien im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen.

4. Vorteile der Immobilienanlage

Die Vorteile einer Immobilienanlage liegen auf der Hand, weder Deflation noch Inflation zehren den Wert einer Immobilie auf. Mit einem Vermietungsobjekt lassen sich zusätzliche Einnahmen erzielen, Selbstnutzer können die Mietzahlungen einsparen. Eine Immobilie stellt eine krisensichere Investition für den Ruhestand dar. Die Preisschwankungen von Immobilien sind relativ gering, über einen längeren Zeitraum gesehen weist Grundbesitz in der Regel Wertsteigerungen auf. Dient das Objekt als Kapitalanlage, sind finanzielle Vorteile durch steuerlich günstige Abschreibungen möglich, insbesondere bei denkmalgeschützten Immobilien. Die Steuersparmöglichkeiten sind bei vermieteten Wohnimmobilien weitaus besser als für Eigenheimbesitzer. Kapitalanleger können den Gebäudewert ihres Objekts abschreiben, zusätzlich ist jede Investition in das vermietete Gebäude steuerlich absetzbar. Eigentümer, die ihre Immobilie mittels Fremdkapital von der Bank finanziert haben, können überdies die Darlehenszinsen auf der Einkommensteuererklärung geltend machen. Immobilien mit Verkaufsgewinnen können nach zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Grundbesitz ist jederzeit beleihbar, der Eigentümer stets kreditwürdig. Immobilien haben eine lange Lebensdauer und können dem Eigentümer langfristig stabile Erträge sichern.

5. Nachteile der Immobilienanlage

Trotz der Vorteile von Immobilieninvestitionen sind die Nachteile von Anlageimmobilien nicht zu vernachlässigen. Am Beispiel eines Mehrfamilienhauses lässt sich am besten veranschaulichen, wie eng Vor- und Nachteile einer Immobilieninvestition beieinanderliegen können. Durch die mehrfachen Mieteinkünfte ist dessen Mietrendite außergewöhnlich hoch, dem stehen jedoch die erheblichen Verwaltungs- und Reparaturaufwendungen eines großen Objekts gegenüber. Generell sind die Mietpreise nicht unbegrenzt anzuheben und die Mieteinnahmen sind zu versteuern. In Grundstücken und Gebäuden ist das Kapital langfristig gebunden, sie können bei Notwendigkeit nicht ohne weiteres von heute auf morgen veräußert werden. Immobilienpreise könnten nachgeben und dann unter den Kaufpreis fallen.

Ein rentables Immobilienobjekt zu finden, kostet erheblich Zeit und Aufwand. Die Kaufnebenkosten und laufenden Betriebskosten werden von Anlegern häufig unterschätzt. Kleinanleger müssen Darlehen aufnehmen und sich hoch verschulden, um eine Immobilie zu erwerben. Sie bekommen dadurch ein Klumpenrisiko in ihr Portfolio und eine schlechte Risikoaufteilung ihres Vermögens. Leerstand verringert die Mietrendite, mit der beim Kauf kalkuliert wurde. Ärger mit und Zahlungsrückstände von Mietern vergrößern die Mieteinbußen. Nach dem Immobilienerwerb können verdeckte Mängel sichtbar werden und das Ergebnis durch hohe und ungeplante Reparaturkosten belasten. Selbstnutzer profitieren gewöhnlich nicht von Wertsteigerungen und müssen im Regelfall eine Mindesteigenkapitalbeteiligung bei der Objektfinanzierung nachweisen.

6. Fazit

Diese Nachteile können Sie jedoch von vornherein vermeiden und dennoch in Immobilien investieren, Sie müssen dabei weder ein Haus mieten noch kaufen.

Neben der klassischen Immobilienkapitalanlage machen neue Anlageformen eine unkomplizierte Investition in Immobilien möglich. Beim Crowdinvesting für Immobilien ist ausgeschlossen, dass Sie sich um die Verringerung von Leerständen, die Bonität von Mietern oder permanente Reparaturen kümmern müssen.

Sie können sich online über das Portal von Exporo an attraktiven Immobilienprojekten beteiligen, die Handhabung ist denkbar einfach, das Investieren verläuft transparent. Sie erhalten im Vergleich zu herkömmlichen Immobilienanlagen eine höhere Rendite. Durch kleine Anlagebeträge sind Sie in der Lage, Ihr Immobilieninvestment breit über viele Projekte zu streuen. Jeder Anleger entscheidet selbst, für welche Immobilien er Geld bereitstellt. Privatanleger wissen so genau, welches Projekt sie finanzieren.

Die Bauträgerobjekte oder Bestandsimmobilien werden durch Exporo vorab auf ihre Aussichten geprüft und mittels eines speziellen Investment-Ratings eingruppiert, damit die Kapitalanleger die Immobilien besser vergleichen können.

An den Konditionen der Nachrangdarlehen können Sie relativ einfach die Risiken der Objekte messen. Gegen den Totalverlust Ihrer Anlage hilft zudem, dass Sie Ihren Kapitaleinsatz auf eine große Menge an Projekten verteilen. Exporo stellt Ihnen des Weiteren online verschiedene Ratgeber zum Kaufen von und Wohnen in Renditeimmobilien zur Verfügung. Als Alternative zur Börse können Ihnen Investitionen in interessante Immobilienprojekte eine überdurchschnittliche Rendite bringen, ohne dass große Kursschwankungen auftreten und dass Sie sehr lange auf Ihr Geld verzichten müssen. Da Sie keine zusätzlichen Abschlusskosten tragen, bringt Crowdinvesting für Immobilien für Sie deutlich höhere Erträge als andere sichere Anlageformen.