Stuttgart

STÄDTE-PROFIL

• Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs ist bekannt für seine besonders hohe Wirtschaftskraft. Bei Stuttgart denkt man schnell an große Unternehmen wie Daimler, Porsche und Bosch. Auch die eindrückliche Lage im Neckertal mit den Stuttgart umgebenden Anhöhen kennzeichnen das Bild der Stadt. Wie sich Bevölkerung, wirtschaftliche und strukturelle Faktoren zum starken Standort Stuttgart zusammensetzen und was dies für Immobilieninteressenten bedeutet, wird in dieser Standortanalysedeutlich.

Bevölkerung

• Mit knapp 614.000 Einwohnern ist Stuttgart aktuell die sechst größte Stadt Deutschlands und wird laut Datenreport bis zum Jahr 2030 auf 618.000 Neubürgerinnen und Neubürger wachsen. Die baden-württembergische Landeshauptstadt umfasst 23 Stadtbezirke und 152 Stadtteile. Zum Einzugsgebiet gehören außerdem die Landkreise Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg und der Rems-Murr-Kreis mit insgesamt 179 Städten und Gemeinden, sodass in der Metropolregion Stuttgart etwa 2,7 Millionen Menschen leben.
• Entgegen dem demographischen Trend in vielen anderen Landesteilen bleibt Stuttgart weiterhin eine vergleichsweise junge Stadt: So verringert sich der Anteil der unter 18-Jährigen bis 2030 um lediglich 0,2 % auf etwa 90.300 Kinder und Jugendliche. Ähnlich moderat verläuft die Zunahme der über 65-Jährigen, die nur um 2,9 % auf 116.900 Senioren steigt. Zum Vergleich: In Freiburg fällt der Zuwachs mit 6,7 % und in Karlsruhe mit 4,3 % im gleichen Zeitraum deutlich höher aus.
• Wie in allen Großstädten, so ist auch in Stuttgart die Zahl der Alleinlebenden am höchsten. Von den insgesamt 315.666 Haushalten waren in 2014 162.422 von Singles bewohnt. Danach folgen 83.359 Zwei-Personen-Haushalte ohne Kinder. Die Familiengemeinschaften mit Nachwuchs unter 18 Jahren liegen mit 43.365 Haushalten in Stuttgart auf Platz 3. Größere Formationen über 3 Personen sind dagegen die Ausnahme und bewegen sich im unteren vierstelligen Bereich.
• Die Zuwanderung in Stuttgart hat wie im gesamten Bundesgebiet zugenommen. Etwa 40 % der Einwohner haben einen Migrationshintergrund. Der Ausländeranteil beträgt 23 %.

Infrastruktur

• Verkehrstechnisch ist Stuttgart über 11 Autobahnen und Bundesstraßen an das Straßennetz in alle Richtungen angebunden. Eine der wichtigsten Verbindungen ist die A 8, die in west-östlicher Richtung von Luxemburg über Karlsruhe, Ulm, Augsburg und München bis nach Österreich führt. Weiter von Bedeutung ist die A 81, die südlich von Würzburg über Heilbronn bis nach Singen an die Schweizer Grenze verläuft.
• Wer sich innerhalb von Stuttgart bewegt, erreicht sein Ziel am bequemsten mit dem ÖPNV des Verkehrs- und Tarifverbund Stuttgart (VVS). Ein gut ausgebautes Liniennetz aus S-, U- und Regional-Bahnen und Bussen führt durch die Stadt und verbindet sie mit den umliegenden Regionen.
• Mehrmals täglich fahren ICE-Schnellzüge vom Stuttgarter Hauptbahnhof nach Frankfurt, München, Hamburg und Berlin. Außerdem gelangt man seit 2007 mit dem französischen TGV in 190 Minuten nach Paris. In den nächsten 10 Jahren wird die Landeshauptstadt zu einer wichtigen Schnittstelle für den europäischen Bahnverkehr. Mit dem Projekt “Stuttgart-Ulm” wird die Stadt zukünftig an das Hochgeschwindigkeitsnetz “Magistrale für Europa” angeschlossen sein, das ab 2025 über ein 1.500 Kilometer langes Schienennetz 35 Millionen Menschen zwischen Paris und Budapest miteinander verbindet.
• An den internationalen Luftverkehr ist Stuttgart über den 2004 in Betrieb genommenen Flughafen Stuttgart angeschlossen, der innerhalb von knapp 40 Minuten mit der S-Bahn vom Hauptbahnhof zu erreichen ist.

Arbeit / Wirtschaft

• Mit einem Bruttoinlandsprodukt von 81.581 Euro pro Kopf belegt Stuttgart 2012 Platz 5 im Ranking der wirtschaftlich stärksten Städte Deutschlands. Innovation und Fortschritt werden im “Ländle” traditionell groß geschrieben, sodass sich wichtige Schlüsselindustrien wie IT, Elektrotechnik, Maschinenbau und die Automobilwirtschaft in und um Stuttgart angesiedelt haben. Darunter befinden sich Weltkonzerne wie Bosch, Daimler, Porsche, SAP, IBM oder Hewlett-Packard. Überdies trägt eine ausgeprägte mittelständische Unternehmensstruktur zum wirtschaftlichen Erfolg der Region bei. Der Anteil der Betriebe mit mehr als 250 Beschäftigten beträgt 60 % und liegt damit 10 % über dem Landesdurchschnitt.
• In den vergangenen Jahrzehnten hat die aktive Bildung und das Betreiben von Clustern in den Sektoren Luftfahrt, Mobilität, Maschinenbau, Ingenieurwesen und IT zu einer engmaschigen Vernetzung von Forschung, Wirtschaft und Jungunternehmen geführt, die sich auszahlt: 30,2 % aller Patente in Deutschland werden in Baden-Württemberg angemeldet.
• Neben seiner bedeutenden Rolle als Technologiestandort ist Stuttgart auch ein wichtiger Finanzplatz. Außer der LBBW, der größten Landesbank Deutschlands, haben sich 16 weitere Kreditinstitute angesiedelt, die Finanzdienstleistungen sowohl für Unternehmen als auch für Privatkunden anbieten. Zudem unterhalten 27 Versicherungen eine Niederlassung, darunter die Allianz, die mit 4.000 Mitarbeitern in Stuttgart ihren zweitgrößten Sitz in Deutschland unterhält und zur Zeit den Umzug in ein neues Bürogebäude plant.
• Stuttgart ist auf Wachstumskurs, wie die seit 2009 gestiegene Nachfrage nach Logistik- und Gewerbeflächen um knapp 10 % belegt. In 2015 erhielt die Wirtschaftsförderung Region Stuttgart (WRS) 147 konkrete Anfragen nach Gewerbeimmobilien, 29 % davon entfielen auf ausländische Investoren.
• Die wirtschaftliche Stärke zeigt sich auch in der niedrigen Arbeitslosenquote von 4,6 % (Stand: März 2016) und der Anzahl sozialversicherungspflichtiger Arbeitsplätze. Eine Herausforderung stellt der Fachkräftemangel dar, besonders in technischen Berufen. Um ihn zu mildern, sollen laut dem Strukturbericht für die Region Stuttgart aus dem Jahr 2013 einerseits die vorhandenen Erwerbspotenziale weiter auszuschöpfen und anderseits neue, qualifizierte Arbeitskräfte von außerhalb für die Region gewonnen werden.

Bildung / Kultur

• Stuttgart verfügt über ein breites Spektrum an Bildungseinrichtungen, die von der Grundschule in diversen Ausprägungen bis zu weiterführenden Angeboten im Rahmen des dreigliedrigen Schulsystems reichen. Darüber hinaus gibt es etliche Schulen in freier Trägerschaft. Für die Betreuung von Kindern zwischen 0 und 4 Jahren stehen über 500 Einrichtungen zur Verfügung. Eine berufliche Ausbildung ermöglichen 13 Gewerbeschulen, 6 kaufmännischen Schulen und eine landwirtschaftliche Lehranstalt sowie über 20 private Anbieter.
• Mit rund 60.500 Studierenden belegt Stuttgart Platz 6 der 10 größten Studentenstädte Deutschlands. Zur wissenschaftlichen Bildungslandschaft gehören 7 öffentliche Universitäten, darunter die für ihre ingenieur- und naturwissenschaftliche Ausprägung international anerkannte Universität Stuttgart, 11 private Hochschulen und rund ein Dutzend Forschungseinrichtungen, wie das Max-Planck-Institut für Intelligente Systeme sowie die renommierten Fraunhofer-Institute für Bauphysik (IBP) und für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO). Letzteres forscht im Bereich von Zukunftstechnologien, wie der Industrie 4.0, digitalem Arbeiten und modernen Stadtsystemen.
• Entsprechend der Einwohnerzahl und gesellschaftlichen Vielfalt bietet Stuttgart ein reichhaltiges Kulturprogramm: International angesehen ist etwa das Schauspiel Stuttgart, das mit seinen Theaterinszenierungen immer wieder Neues wagt und für Aufsehen sorgt. Ebenfalls im Schauspiel Stuttgart angesiedelt sind die Oper und das Ballett.
• Für kulturelle Abwechslung sorgen darüber hinaus 11 öffentliche Museen und diverse privat geführte Ausstellungshäuser. Darunter befindet sich das weltbekannte Mercedes-Benz-Museum, das 2019 knapp 851.000 Besucher anlockte und in 2016 sein 10-jähriges Bestehen feiert. Nicht nur die Exponate sind atemberaubend, sondern auch das vom Ingenieur und Architekten Werner Sobek konstruierte Gebäude ist einen Besuch wert.
• Darüber hinaus hat sich in der drittgrößten Verlagsstadt, nach Berlin und München, eine lebendige Literaturszene etabliert, die jährlich Festivals und Lese-Highlights veranstaltet. Kinogänger dürfen sich über 14 Lichtspielhäuser freuen, deren Repertoire vom Hollywood-Blockbuster bis zum Art House-Movie im Original reicht. Unter Cineasten bekannt und beliebt ist das Internationale Trickfilmfestival Stuttgart, das jährlich rund 500 Filme vorstellt. So mancher Animationsfilm, der später weltweit prämiert wurde, ist hier uraufgeführt worden.

Freizeit / Sport

• Erholung findet man in einer der vielen Parks und Grünanlagen, die sich auf rund 600 Hektar über das Stadtgebiet verteilen. Fast 20 % davon stehen unter Landschaftsschutz. Mitten in der City beginnt das “Grüne U”, eine 8 Kilometer umfassende Grünfläche, die sich von den Schlossanlagen über den Rosensteinpark bis zum Höhenpark Killesberg durch die Stadt schlängelt. Ob Joggen, Wandern, Radfahren oder Ausspannen – hier finden Sportler und Faulenzer immer einen Platz.
• Beliebt bei Groß und Klein ist die “Wilhelma”, der Stuttgarter Zoo. Der 30 Hektar große Tierpark, der Mitte des 19. Jahrhunderts als Privatgarten vom Schwabenkönig Wilhelm I. angelegt wurde, beherbergt heute etwa 9.000 Tiere und 1.000 Arten. Eingebettet in eine reizvolle Parklandschaft mit historischen Gebäuden, verbringen jährlich etwa 2 Millionen Besucher hier ihre Freizeit.
• Weitere Ausflugsziele und Gelegenheiten für sportliche Aktivitäten hält das Umland bereit. Vom Klosterbesuch in Maulbronn bis zum Kletterpark “Sensapoli” in Sindelfingen ist für jedes Alter, Temperament und jede Wetterlage etwas dabei.
• Darüber hinaus ist Stuttgart eine Stadt des Breiten- und Spitzensports. Zu den hochkarätigen Events gehören u. a. die German Open Championships und das Internationale Reitturnier German Masters. Fussballfans zieht es in die Mercedes-Benz-Arena, wo der VfB Stuttgart in der 1. Bundesliga um Tore kämpft. Rund 400 Vereine und Clubs bieten die Möglichkeit, organisiert seiner sportlichen Leidenschaft nachzugehen.

TOP-WOHNLAGEN

• Mit dem Stadtentwicklungskonzept STEK ist in 2007 die Grundlage geschaffen worden, Flächen im Sinne einer dynamischen Wirtschafts- und Wissenslandschaft zu identifizieren und zu erschließen. Mittlerweile ist das Konzept um Pläne für “Wohnen im urbanen Panorama” ergänzt worden. Heute besteht die Herausforderung vor allem darin, Konversionen für den Wohnungsbau zu (re)aktivieren und innerstädtisch zu verdichten. Zudem spielt die topografische Lage Stuttgarts eine Rolle, denn das Stadtgebiet erstreckt sich über eine Höhendifferenz von beinahe 350 Meter, weshalb Hanglagen äußerst begehrt, knapp und deshalb teuer sind.
• Eine der nobelsten Adressen ist der nördlich der City gelegene Killesberg, wo großbürgerliche Villen und moderne Architektenhäuser das Stadtbild prägen. Hier wohnt die schwäbische Prominenz und wirtschaftliche Elite, wie etwa der Drogerie-König Götz Werner. Auf einem 6.000 m² großen Teilstück des früheren Messegeländes sind die “Maybach-Quartiere” für 45 Millionen Euro entstanden, eine gemischte Nutzung aus 116 gehobenen Mietwohnungen zwischen 40 m² und 160 ² in sogenannten “Garden Houses”, 1.100 m² Gewerbefläche und einer Kindertagesstätte. Mit dem Bauvorhaben “Wohnen am Höhenpark” werden die Quartiere sukzessiv bis 2018 um ca. 165 - 200 Eigentumswohnungen, Gewerbeflächen und einen Kinderhort erweitert. Wer auf dem Killesberg oder im angrenzenden Krähenwald wohnen möchte, muss tief in die Tasche greifen: Der Kaufpreis für eine neugebaute Eigentumswohnungen liegt bei durchschnittlich 6.000 Euro/m² und die Kaltmiete für eine Neubau-Mietwohnungen beginnt bei 13,50 €/m².
• Ebenfalls nachgefragt sind Lagen, die sich westlich der Universität befinden. So wird im Stadtteil Relenberg auf dem ehemaligen Unigelände zur Zeit das Projekt “Villengarten” realisiert, ein Komplex aus 7 hochwertigen Stadthäusern. Ebenfalls westlich liegt das momentan im Bau befindliche “Rosenberg”, ein zukunftsorientiertes Wohnquartier aus 9 Stadthäusern mit jeweils 12 bis 25 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 44 m² und 270 m². Die Preise für eine Eigentumswohnung fangen bei 4.500 Euro/m² an und enden bei 10.000 Euro/m² für ein Penthouse. Die Kaltmiete variiert zwischen 13 Euro/m² und 20 Euro/m².
• Seit fast 15 Jahren wird am Europaviertel, eines der bedeutendsten innerstädtischen Bauprojekte Deutschlands, unweit des Stuttgarter Hauptbahnhofs gebaut. Auf 16 Hektar sind in den vergangenen Jahren moderne Büros, Hotels, eine Bibliothek und das Shoppingcenter “Milaneo” fertiggestellt worden. Zu den exklusivsten Bauvorhaben gehört der Wohn- und Hotelturm “Cloud 7”. Auf 18 Etagen verteilen sich 117 Hotelzimmer und 20 Luxus-Apartments – für 14.000 Euro/m².
• Weiteres Entwicklungspotenzial hat die Metropole in der östlich gelegenen Neckarvorstadt, wo die Preise für Neubauwohnungen bei durchschnittlich 4.800 Euro/m² liegen und Mietpreise bei rund 10 Euro beginnen. Bis 2020 soll der 22 Hektar umfassende stillgelegte Güterbahnhof Bad Cannstadt in das Wohn- und Arbeitsquartier “Neckarpark Stuttgart” verwandelt werden. Geplant ist ein “grünes” Stadtviertel mit ca. 450 Wohnungen, Gewerbeflächen, sozialen Diensten und einer Parkanlage, dessen Energieversorgung sich rein aus regenerativen Quellen speist.

INVESTITIONSFAKTOREN

• Aufgrund des Bevölkerungswachstums bis 2030 um rund 2,1 %, seiner international gefestigten Position als Innovationsstandort und etablierten Clustern in den Wachstumsbranchen IT, Elektrotechnik, Maschinenbau und Automotive, hat Stuttgart beste Voraussetzungen, auch zukünftig zu den Topstandorten in Deutschland zu gehören.
• Auch wegen ihres hohen Gehalts- und Lohnniveaus zählt die Stadt zu einem der attraktivsten Wohn- und Arbeitsorte in Deutschland. Im Gehaltsvergleich deutscher Städte belegt Stuttgart - nach München und Frankfurt - den dritten Platz.
• Fast 19 Milliarden Euro stehen den 2,7 Millionen Menschen im Raum Stuttgart für Konsumgüter zur Verfügung. Damit zählt die Region - neben den Großräumen München und Rhein/Main - zu den einträglichsten Einzelhandelsstandorten. Zudem ist Stuttgart, dessen Einwohner zu 26,9 % Akademiker sind, durch sein reichhaltiges Kultur- und Freizeitangebot für den “Kampf um die talentiertesten Köpfe” gerüstet.

PROGNOSE

• Seit Jahren steigt der Umsatz mit Wohnimmobilien in Stuttgart. In 2012 lag er mit rund 2,58 Milliarden Euro um gut 210 Millionen Euro über dem von 2011, was einem Plus von 9 % entspricht. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist ungebrochen: So hat der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart in seinem Bericht 2015 beim Verkauf von Einfamilienhäusern eine Zunahme von 16 % und bei Mehrfamilienhäusern von 11 % festgestellt.
• Ebenfalls gestiegen ist der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter für eine neu erstellte Eigentumswohnung: Lag der Höchstpreis in 2010 noch bei 2.733 Euro/m², ist er in 2015 um fast 50 % auf 5.350 Euro/m² gestiegen. Fünfstellige Werte sind im obersten Preissegment mittlerweile keine Seltenheit.
• Allerdings trifft die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohninvestments auf ein knappes Flächenangebot, sodass die Zahl der zwischen 2015 und 2016 fertiggestellten Wohnungsneubauten im Vergleich zu den vorherigen Jahren mit 24 Vorhaben konstant bleibt. Auffällig dabei ist der hohe Anteil der Großraumwohnungen ab 4 Zimmer (69 %) und die geringe Zahl von Apartments (4 %).

BEURTEILUNG

Für professionelle Wohnimmobilieninvestoren zählt Stuttgart nach wie vor zu einem der lukrativsten Standorte Deutschlands. Die günstige sozio-demografische Entwicklung, eine zukunftsorientierte Wirtschaft und das anhaltend hohe Gehaltsniveau begünstigen eine wertstabile Preisentwicklung.

Um die vielen positiven Standortfaktoren jedoch nutzen zu können, ist eine der Zukunftsaufgabe der Stadt, zügig Bauland zu schaffen, damit der wachsenden Bevölkerung einerseits ein attraktives Wohnungsangebot zur Verfügung steht und anderseits ausreichend bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist.

Weitere Quellen:

• Text: Dagmar Hotze
• Bildquelle: iStock / JuNi Art
• Stadt Stuttgart
• MB Research: Kaufkraft in Deutschland