Anlageimmobilien

Warum sich der Kauf von Anlageimmobilien lohnt

Der große Traum vom Eigenheim ist nach wie vor sehr beliebt. Der Kauf einer Immobilie, einem eigenen Haus, in dem man sein Leben lang wohnen kann und keine Miete zahlen muss, klingt verlockend. Eine Immobilie kann aber noch mehr bieten: Als Kapitalanlage oder Anlageimmobilie ist sie eine Möglichkeit, zusätzliches Geld zu verdienen. Da Immobilien eine stabile Geldanlage und ein sicheres Investment sind, lohnt sich die Investition besonders.

• Eine Anlageimmobilie wird definiert als Wohn- oder Gewerbeimmobilie, die als Geldanlage dient. Sie wird durch die Eigentümer:innen nicht selbst genutzt.
• Die Anlage in Immobilien ist gerade aufgrund der aktuellen Niedrigzinsen eine beliebte Kapitalanlage – Anleger:innen schätzen vor allem den Inflationsschutz sowie die Unabhängigkeit von der Börse.
• Crowdinvesting in Immobilien ist eine neue und einfache Art zur Anlage in Immobilien. Schon mit wenig Kapital gelingt das Immobilien Investment in vielversprechende Anlageobjekte.

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Anlageimmobilien – was ist das?

Als Anlageimmobilien werden Objekte bezeichnet, die einen regelmäßigen Cashflow in Form von Mieteinnahmen generieren. Dazu gehören vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien wie Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen.

Anlageimmobilien erwerben per Definition private und gewerbliche Investor als Kapitalanlage. Die Besitzer nutzen die Anlageimmobilie nicht selbst, sondern schaffen sich diese einzig zu Kapitalanlagezwecken an. Auch indirekt kann man in Grundbesitz investieren, über Immobilienfonds oder Immobiliendarlehen.

Welche Anlageimmobilien gibt es?

Mögliche Immobilien Investments können sein:

• Häuser bzw. Eigenheime
• Wohnungen bzw. Eigentumswohnungen
• Gewerbeimmobilien bzw. Globalobjekte
• Anteile an Immobilienfonds
• Digitale Immobilien Investments

Häuser und Eigenheime: Diese Anlageimmobilien können teilweise von Eigentümern mitbewohnt werden und haben den Vorteil, dass die Besitzer alle Gestaltungsentscheidungen selbst treffen können. Ob und wie viele solvente Mieter zu finden sind, ist von der Lage des Objektes und dem Engagement der Eigentümer abhängig. Für die Mietersuche müssen Zeit und Kosten eingeplant werden. Die energetische Ausstattung des Hauses ist ein maßgeblicher Faktor für die Betriebskosten und das Finden geeigneter Mieter. Für den Kauf eines Hauses ist oft Fremdkapital erforderlich. Wohnungen sind preiswerter als ein ganzes Haus, für den Reparatur- und Instandhaltungsaufwand haben Wohnungseigentümer ein Haus- oder Wohngeld zu entrichten. Nachteilig ist bei einer Eigentumswohnung, dass Eigentümer beispielsweise bei wesentlichen Veränderungen auf das Wohlwollen der Eigentümergemeinschaft angewiesen sind.

Gewerbeimmobilien bzw. Globalobjekte: Zu diesen Anlageobjekten gehören Einkaufszentren, Hotels oder Bürogebäude. Sie garantieren meist sehr langfristige Mieteinnahmen. Mietausfälle sind bei Großunternehmen oder internationalen Konzernen eher selten. Wird dagegen an Kleinunternehmen oder Solo-Selbstständige und Freiberufler vermietet, können Mieten ausbleiben und die Rentabilität des Objekts gefährden. Die Renditen bei Gewerbeimmobilien sind im Allgemeinen höher als bei Wohnimmobilien, das unternehmerische Risiko ist jedoch aufgrund der Größe und des Kapitalaufwands bedeutend höher.

Immobilienfondsanteile: Mit ihrem Kauf beteiligen sich Anleger, denen das Kapital für ein eigenes wirtschaftliches Objekt fehlt, an aussichtsreichen Immobilien Investments in verschiedenen Regionen. Sie müssen sich dafür keine Gedanken über die Auswahl der Objekte machen und profitieren von den Wertsteigerungen der Fondsanteile. Nach einer gesetzlich festgelegten Mindesthaltedauer können Besitzer offener Immobilienfonds jederzeit ihre Anteile wieder in Liquidität verwandeln. Käufer von Beteiligungen an geschlossenem Immobilienvermögen müssen dagegen im Regelfall eine lange Anlagedauer einkalkulieren.

Digitale Immobilien Investments: Dabei handelt es sich um eine relativ junge Form der Anlage in Immobilien. Sie ermöglicht es Anlegern, erfolgreich in Immobilien zu investieren, ohne dass viel Geld eingesetzt werden muss. Crowdinvesting-Plattformen ermöglichen Privatpersonen eine hohe Rendite, die beispielsweise aus der Finanzierung von Bauträgerobjekten oder Sanierungsmaßnahmen an Bestandsimmobilien resultiert. Es sind keine zusätzlichen Kosten damit verbunden.

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Diese Objektarten gibt es bei der Anlage in Immobilien

Die Renditeerwartungen sind bei den einzelnen Anlageimmobilien unterschiedlich hoch und demzufolge mit verschiedenartigen Risiken verbunden. Diese hängen vorrangig von der Art des Anlageobjekts ab. Man unterscheidet Neubauten, Gebraucht- oder Bestandsimmobilien, denkmalgeschützte Objekte und Immobilien im Ausland.

Denkmalgeschützte Immobilien: Bei dieser Form der Investmentimmobilie handelt es sich um anspruchsvolle, sehenswerte Objekte, die sich für Anleger auszahlen können. Sie sind bei zahlungsfähigen Mietern gefragt, da es sich meist um einzigartig sanierte Altbauten in beliebter Lage handelt. Zwar gehen damit erhöhte Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwendungen einher, diese können jedoch mit höheren Mieteinnahmen, Fördermitteln und Steuervorteilen bedingt kompensiert werden. Bei vermieteten denkmalgeschützten Häusern ist der Sanierungsaufwand über zwölf Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. Die Abschreibungen sind höher als bei anderen Gebäuden: Acht Jahre lang können jeweils neun und vier weitere Jahre lang jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden.

Neubau-Objekte: Statt dem Kauf einer bestehenden Immobilie, kann sich auch die Anlage in Neubauten lohnen. Neubau-Objekte kann man durch beauftragte Bauunternehmen realisieren lassen oder als Neubauhaus vom Bauträger kaufen. Neu zu bauen erfordert viel Zeit, Recherche und Kapital. Neubau-Immobilien können jedoch nach den Vorstellungen des Anlegers geplant werden und sind über Jahre nicht sanierungsbedürftig. Die aktuellen energetischen und wohnungstechnischen Standards sorgen dafür, dass die laufenden Kosten der Immobilie niedrig sind. Steigende Baukosten und Mieterhöhungsgrenzen bewirken jedoch höhere Renditen bei Bestandsimmobilien.

Immobilien aus zweiter Hand: Die Rentabilität von Immobilien aus zweiter Hand hängt in erster Linie vom Kaufpreis des Objekts und anstehenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ab. Daher müssen Investoren auf versteckte Mängel achten und sollten zur Gebrauchtimmobilie ein Wertgutachten einholen. Da kleinere Haustypen wie Doppel- oder Kettenhäuser einen hohen Grundstücksanteil an den Immobilienausgaben aufweisen, ist die Rendite dementsprechend geringer als bei Mehrfamilienhäusern mit höheren Mieteinnahmen. Leerstände sind dafür in kleinen Haustypen selten. Der Nachteil des geringeren Mietaufkommens kann sich bei dieser Form der Anlage beim Verkaufen der Immobilie in einen Vorteil wandeln, da ein Grundstück in guter Lage später im Allgemeinen eine Steigerung des Werts erfährt.

Immobilie im Ausland: Der Kauf einer ausländischen Immobilie als Anlage ist ein komplexer Vorgang. Auslandsimmobilien unterliegen den gleichen Anforderungen wie inländische Objekte, wenn eine angemessene Rendite erwirtschaftet werden soll. Anleger müssen jedoch mit mehr potenziellen Hürden rechnen. Die Risiken liegen vor allem in einer anderen Gesetzgebung, der unbekannten Sprache sowie höheren Neben- bzw. Folgekosten des Immobilienkaufs. Daher sind vorab fundierte und vollständige Informationen zum Eigentumserwerb im fremden Land erforderlich.

Welche Möglichkeiten gibt es bei Anlageimmobilien?

Wer über die Geldanlage in Immobilien nachdenkt, kann sich über die unterschiedlichen Möglichkeiten von Anlagenimmobilien informieren:

• Kauf einer Immobilie
• Immobiliengesellschaften
• Vermietung und Verpachtung
• Mietshaus bzw. Zinshaus
• Immobilienfonds
• Crowdinvesting

Kauf einer Immobilie

Interessierte können natürlich einfach eine Immobilie als Anlage kaufen und darauf hoffen, dass sie im Laufe der Zeit eine Wertsteigerung erfährt. Innerhalb dieser groben Kategorie gibt es auch verschiedene Abstufungen, vor allem die Zeitspanne des Haltens betreffend, die von Wochen und Monaten bis zu mehreren Jahrzehnten reicht.

Immobiliengesellschaften

Darüber hinaus gibt es Immobiliengesellschaften, die ein Objekt in mehr oder weniger gutem Zustand kaufen, um es zu sanieren oder zu renovieren und die Anlage in Form der Immobilie daraufhin mit Gewinn wieder zu verkaufen. In einigen Fällen können sich private Anleger an solchen Investmentimmobilien beteiligen.

Vermietung und Verpachtung

Außerdem stehen den Eigentümern die wohl bekannteste Methode auf diesem Gebiet zur Verfügung: die Übertragung von Nutzungsrechten gegen Kapital. Hierbei gibt es im Wesentlichen zwei Möglichkeiten, nämlich Vermietung und Verpachtung. Der Unterschied besteht in den Rechten, die den Nutzern gegeben werden. Als Mieter darf man das Objekt lediglich nutzen, als Pächter darf man Gewinn daraus ziehen, man darf es also kommerziell verwenden. Meistens wird hier ein Grundstück verpachtet, es ist jedoch auch bei Häusern und Wohnungen möglich.

Mietshaus / Zinshaus

Bei Gebäuden ist es allerdings eher üblich, sie als sogenanntes „Zinshaus“ zu vermarkten, was nichts anderes als das klassische Mietshaus ist. Diese Immobilien können anhand ihrer Nutzungsarten unterschieden werden, wie Mietblöcke mit Wohnungen, Häuser oder verschiedene Gewerbeimmobilien, zum Beispiel Ladenflächen, Fabrikhallen, Lagerräume und Büroräume.

Immobilienfonds

Anleger können auch direkt in offene oder geschlossene Immobilienfonds investieren. Das sind Fondsgesellschaften, die ein bestimmtes Portfolio an Immobilien verwalten. Als Anleger hat man die Option, Anteile an diesen Gesellschaften zu erwerben und somit von ihren realen Gewinnen genauso wie von ihren Kursgewinnen zu profitieren.

Crowdinvesting in Immobilien

Ein vergleichsweise neues und wachsendes Angebot zur direkten Kapitalanlage ist das Immobilien-Crowdinvesting. Hierbei können Anleger, denen nur wenig Geld zur Verfügung steht, in ausgewählte Immobilienprojekte investieren, die über darauf spezialisierte Crowdinvesting Plattformen angeboten werden. Dabei kann es sich im Detail um ein Neubauprojekt, aber auch um die Revitalisierung oder Refinanzierung von Bestandsimmobilien handeln. Insgesamt wurden in Deutschland bis dato schon mehr als 1.500 Mio. Euro per Crowdinvesting angelegt.

Wie findet man die passende Anlageimmobilie?

Um die passende Anlageimmobilie zu finden, gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Makler
• Soziale Medien
• Immobilienportale
• Datenbanken
• Anzeigen in Print-Medien
• Persönliche Empfehlung und Mund-zu-Mund-Informationen

In jedem Fall lohnt es sich, das Anlageobjekt im Vorfeld zu besichtigen, um eventuelle Mängel zu entdecken. Dabei sollten Investoren, die Anlageimmobilien kaufen möchten, vor allem auf den Standort des Objekts und die Mikrolage achten. Der Standort des Objekts ist das entscheidende Kriterium dafür, ob die Anlage in die Immobilie sinnvoll ist oder nicht. Die Lage der Immobilie kann zum Risikofaktor werden oder den ausschlaggebenden Aspekt für eine hohe Mietrendite darstellen. Nur Immobilien, die gezielt unter dem Gesichtspunkt der Zukunftsfähigkeit ausgewählt werden, sichern auch einen späteren wachsenden Wert. Anleger, die Immobilien an Standorten mit Bevölkerungswachstum, ausgebauter Infrastruktur und vorhandenen Arbeitsplätzen erwerben, können von einer dauerhaften Vermietbarkeit und einer stabilen Nachfrage ausgehen. Immobilien in bestimmten Regionen mit vielversprechenden Zukunftsperspektiven werden vermehrt nachgefragt, so dass dort zwangsläufig Potenzial für Preissteigerungen entsteht. In größeren Städten ist es beispielsweise einfacher, Mieter mit erstklassiger Bonität zu finden.

Insbesondere die Mikrolage ist maßgeblich für den Anlageerfolg des Objektes. Ist in einem seriösen Viertel eine gute Verkehrsanbindung in attraktiver Umgebung vorhanden, zieht das Objekt permanent Mieter an. Eine belebte Gegend mit viel Grün wird von vielen Menschen geschätzt. Das Haus selbst sollte natürlich in einem guten Zustand und mit zeitgemäßer Technik ausgestattet sein. Form und Größe der Wohn- oder Gewerbeeinheiten müssen auf die Anforderungen des Mietmarkts und der Wirtschaft zugeschnitten sein, damit kontinuierliche Erlöse für die Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage erzielt werden.

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Wie errechnet sich die Rendite bei Anlageimmobilien?

Um die Immobilienrendite zu berechnen, ermittelt man den Ertragswert. Er setzt sich aus dem Kaufpreis der Anlageimmobilie sowie den durchschnittlichen Renovierungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten zusammen.

Für Investoren ist die Rendite der entscheidende Punkt beim Erwerb des Objekts, ob sich die Kapitalanlage lohnt oder nicht. Die Renditen am Anlageimmobilienmarkt hängen von der Art, Lage, Alter und Ausstattung der Immobilie ab. Damit Anleger nicht von zu hohen Renditeversprechen ausgehen, ist zwischen Brutto- und Nettorenditen zu differenzieren.

Deshalb lohnt sich die Anlage in Immobilien

Eine Investition in Anlageimmobilien rentiert sich aus mehreren Gründen – nicht nur die mangelnden Alternativen aufgrund der langjährigen niedrigen Zinsen und zinsgünstige Immobiliendarlehen sprechen dafür. Immobilien sind risikoarme und wertbeständigeInvestments. In jedes gut diversifizierte Portfolio gehört ein Anteil aus der Anlageklasse Immobilien. So sichern sich Anleger eine langfristige Einnahmequelle und gleichen Kursschwankungen anderer Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen aus. Die Anlage in Immobilien bietet eine Reihe von Vor- und Nachteilen.

Diese Chancen und Vorteile bietet die Anlage in Immobilien

• Geringe Wertschwankungen
• Langfristig konstante Rendite
• Krisensichere Sachwerte
• Längerfristiger Wertzuwachs
• Stabile Kapitalanlage
• Lange Lebensdauer
• Steuervorteile
• Dient zur Altersvorsorge
• Beleihung möglich
• Besserer Inflationsschutz
• Wirkliche Objekte mit konkretem Wert
• Eigene Bewohnbarkeit möglich

Diese Nachteile und Risiken können mit Anlageimmobilien einhergehen

• Hohe Anschaffungskosten, dadurch mangelnde Diversifizierung
• Langfristige Kapitalbindung
• Auswahl schwierig und zeitintensiv
• Standortgebundenheit
• Zur kurzfristigen Kapitalanlage ungeeignet
• Unsichtbare Mängel können auftreten
• Aufwand und Ärger bei Vermietung
• Preisrückgänge und Erhöhung der Steuerlast möglich
• Unter Umständen hohe Folgeinvestitionen nötig
• Wenig Kontrolle bei Geldanlage in Immobilienfonds

Digitale Immobilieninvestments bieten hingegen einmalige Vorteile: Im Gegensatz zu den anderen Formen von Anlageimmobilien, haben Anleger hier sowohl direkt die Möglichkeit in Immobilien zu investieren, als auch mit geringem Kapitaleinsatz ihr Investment in unterschiedliche Projekte zu streuen und so für die notwendige Diversifikation zu sorgen.

Anlage in Immobilien mit digitalen Immobilien Investments

Auch in Zeiten historisch niedriger Zinsen gibt es attraktive Alternativen für Anleger. Über Exporo können Sie auf gemeinschaftlicher Basis mit der Crowd an den hohen Renditen von Anlageimmobilien partizipieren. Crowdinvesting für Immobilien hat viele Vorteile. Anleger können bereits mit kleinen Beträgen ab 500 Euro in Anlageobjekte investieren. Privatanleger streuen so die Risiken auf unterschiedliche Lagen und Objekte. Sie können sich am Ärztehaus in Hamburg genauso wie an Luxuswohnungen in Potsdam beteiligen, ohne dass sie viel Zeit und Kapital investieren müssen. Das Anlegergeld ist lediglich für kurze bis mittelfristige Zeiträume gebunden, vorwiegend für zwei bis drei Jahre. Sie investieren in neue Bauträgerprojekteoder revitalisierte Bestandsimmobilien. Dafür erhalten Anleger für ihr Geld ab dem ersten Tag eine feste, lukrative Verzinsung. Private Anleger zahlen im Gegensatz zum eigenen Kauf einer Immobilienanlage oder Erwerb von Immobilienfondsanteilen keine zusätzlichen Gebühren, es fallen gar keine Abschlusskosten an. Das beruht auf der einfachen digitalen Abwicklung über die Internet-Plattform – so werden auch Sie zum Profi für Immobilien Investments.

FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zu Anlageimmobilien

Wie erkenne ich eine gute Lage bei Anlageimmobilien?

Ein guter Indikator für eine ansprechende Lage der Anlageimmobilie sind die Kauf- oder Mietpreise von Tiefgaragen. Für diese Preise gibt es keine festgelegten Mietobergrenzen und keinen Mieterschutz, deshalb werden sie stark von der Nachfrage bestimmt. Sind die Garagenpreise teuer, bedeutet das, dass die Lage besonders solvente Mieter anlockt und ein Anlageobjekt in dieser Gegend sinnvoll ist.

Mit welchen Kosten muss man beim Kauf von Anlageimmobilien rechnen?

Neben dem Kaufpreis oder den Bau- und Sanierungskosten für die Immobilie ist mit weiteren Aufwendungen zu kalkulieren, die als Nebenkosten des Immobilienerwerbs bezeichnet werden. Es handelt sich um folgende Positionen:

• Maklerprovision
• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Gerichtskosten
• Instandhaltungsrücklagen
• Verwaltungskosten
• Wohn- oder Hausgeld

Gibt es Steuervorteile bei der Anlage in Immobilien?

Anleger können besonders von Steuervorteilen profitieren, wenn sie das Haus oder die Wohnung nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Die Kosten für das Anlageobjekt und sogar die Zinsen für den Kredit oder die Baufinanzierung können steuerlich abgesetzt werden.

Der Kauf einer Anlageimmobilie sollte sich aber auch ohne Steuervorteile schon rechnen, da nur ein Teil der Anschaffungskosten steuerlich absetzbar ist.