Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine wichtige Urkunde bei der Schaffung von Wohneigentum. Eigentum an einzelnen Wohnungen kann nur gebildet werden, wenn die Wohneinheiten eindeutig abzugrenzen sind und damit ins Grundbuch eingetragen werden können. Die Aufteilung des Eigentums erfolgt mithilfe einer Teilungserklärung bei einem bzw. des Teilungsvertrags bei mehreren Immobilieneigentümern. Bestandteil dieser Unterlagen ist der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung. Rechtliche Grundlage für die Schaffung von Wohnungs- und Teileigentum ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Was ist ein Aufteilungsplan?

Um ein Gebäude in Wohnungseigentum aufzugliedern, braucht es einen Aufteilungsplan der sich im Sondereigentum befindlichen Wohnungen und des Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungsinhaber. Dieser Plan wird auch als Teilungsplan bezeichnet. Es handelt sich dabei um eine Bauzeichnung, die im einheitlichen Maßstab von 1:100 den Grundriss, die Aufteilung und Ansichten von dem Gebäude wiedergibt. Aus ihr geht hervor, was Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist. Der Besitzer erwirbt mit dem Sondereigentum ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung. Zum Sondereigentum zählen die Wohnung und ggf. Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie Kellerräume, Garagen, Carports und Balkone. Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum müssen ebenso wie das Sondereigentum in den Aufteilungsplänen vermerkt werden, damit diese anwendbar sind. Dies betrifft beispielsweise Gärten, Terrassen oder Stellplätze für PKW, die grundsätzlich Gemeinschaftseigentum sind, aber vertraglich zu Sondereigentum erklärt werden können. Die Lage der Eigentumswohnungen im Gebäude und ihre Größe sind aus dem Teilungsplan ersichtlich.

Eigentumsrechte an Wohnungen sind im Wohnungsgrundbuch festgehalten. Die Teilungserklärung mit dem Teilungsplan werden beim Grundbuchamt verwahrt. Im gesonderten Grundbuchblatt sind das zum jeweiligen Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und die Anteile am Gemeinschaftseigentum vermerkt. Das Wohnungseigentum kann ein eigenes Grundbuchblatt erhalten, weil es in den Unterlagen separat bezeichnet und gekennzeichnet ist. Der Plan genießt wie alle Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind, öffentlichen Glauben.

Welchen Zweck hat der Teilungsplan?

Möchte der Besitzer einzelne Wohnungen aus einem vermieteten Haus verkaufen, benötigt er diesen Plan. Er dient zur korrekten Auszeichnung des Sondereigentums und ermöglicht die Veräußerung abgeschlossener Wohneinheiten. Das Sondereigentum einer Immobilie muss dokumentiert sein, damit es rechtlich wirksam wird. Daher kann ohne Teilungserklärung mit Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bestätigen, dass die Wohnungen als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren, kein Verkauf stattfinden. Da der Plan auch aufschlussreiche Einblicke in Gestaltung und Strukturen des Gebäudes ermöglicht, wird er nicht selten zur Veranschaulichung und werbliches Medium für Kaufinteressenten bei Immobilienangeboten genutzt.

Welche Anforderungen gelten für den Plan?

Die Sondereigentumseinheiten müssen separat mit einer Ziffer versehen werden, sie sind in aufsteigender Folge zu nummerieren. Alle zu einer Wohneinheit gehörenden Räume sind mit derselben Nummer zu versehen. Jedoch ist mit der Bezeichnung der Räume keine bindende Zweckbestimmung für die Nutzung der Räumlichkeiten verbunden. Ergänzend dazu sind die Wohnungseinheiten und Flächen mit Sondernutzungsrechten farblich zu markieren, um genau zu unterscheiden, was zu welchem Wohneigentum gehört. Die Abgrenzungslinien sind hervorzuheben und Teile, die nicht zum Wohneigentum gehören, können schraffiert werden. Pro Etage ist ein Plan aufzustellen, will man alle Aufteilungspläne einer Etage hervorheben, können diese farblich unterschiedlich gekennzeichnet werden.

Die zuständige Baubehörde prüft den Teilungsplan und bestätigt ihn, diese Aufgabe kann auch ein öffentlich bestellter und anerkannter Sachverständiger für das Bauwesen wahrnehmen. Als genehmigt gilt der Plan, wenn dieser die Signatur sowie Siegel oder Stempel der Baubehörden der Landratsämter, Städte und Gemeinden, denen die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde übertragen wurden, aufweist. Die Gebühren für die Bestätigung des Aufteilungsplans, einschließlich der Abgeschlossenheitsbescheinigung, betragen durchschnittlich je Einheit des Sondereigentums ca. 25 bis 350 Euro. Besitzer, die die Wohnungen ihres Mehrfamilienhauses einzeln veräußern oder eine Wohnung auf ihr Kind übertragen möchten, nehmen Kontakt mit der örtlichen Bauaufsichtsbehörde auf, die für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Teilungsplan zuständig ist. Dafür sind der Lageplan, die vom Bauherren unterschriebene Bauzeichnung (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) in dreifacher Ausfertigung oder bei bestehenden Gebäuden die Baubestandszeichnung einzureichen. Die Baubehörde prüft, ob die Wohneinheiten abgeschlossen sind und ob der Inhalt des Aufteilungsplans der erteilten Baugenehmigung entspricht. Sie stellt die genehmigende Urkunde aus, wenn die Wohnung beispielsweise einen eigenen Eingang hat und über sanitäre Anlagen verfügt.

Welchen Nutzen bringt Aufteilungsplan?

Aufteilungsplan ist sowohl für Erwerber als auch Verkäufer von Eigentumswohnungen ein wichtiges Dokument. Sie werden für die Erstellung des Kaufvertrags beim Notar benötigt. Kaufinteressenten haben dadurch die Sicherheit, dass das Wohnungseigentum vorschriftsgemäß begründet wurde und erhalten unkompliziert Einblick in die Rechtsverhältnisse am Wohneigentum. Der Aufteilungsplan der Wohnungen ist die Grundlage der Teilungserklärung. Aus der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag kann man entnehmen, wer die Flächen der Immobilie nutzen darf oder ob Sondernutzungsrechte einzelner Eigentümer am Garten usw. bestehen. Der Bauriss gibt Auskunft darüber, wo die Wohneinheiten und das zugeordnete Sondereigentum liegen, wie groß sie sind und wo die Grenzen verlaufen. Damit kann grundlegend geregelt werden, welchen Anteil ein Eigentümer zum Beispiel an der Sanierung von Gemeinschaftseigentum hat und wie die Kostenaufteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft erfolgt. Die Unterlagen ermöglichen ebenso eine fundierte Wertermittlung der einzelnen Wohneinheiten oder des Gebäudes und Grundstücks.

Zusammenfassung:

• Teilungsplan grenzt Sonder- und Gemeinschaftseigentum voneinander ab
• Der wird für die Bildung von Wohnungseigentum benötigt und ist Voraussetzung für den Verkauf oder die Übertragung von Eigentumswohnungen
• Jede Eigentumswohnung ist dadurch eindeutig zu identifizieren
• Bauzeichnung oder Baubestandszeichnung im Maßstab 1:100, muss mit Unterschrift und Siegel oder Stempel der örtlichen Baubehörde versehen sein
• Durchgehende Nummerierung und farbliche Kennzeichnung des Sondereigentums erforderlich
• Aufteilungspläne, einschließlich Abgeschlossenheitsbescheinigung, sind Teilungserklärung in mindestens zweifacher Ausfertigung beizufügen und in Grundbuchakte zu hinterlegen
• Eintragung ins Wohnungsgrundbuch genießt öffentlichen Glauben
• Aufteilungspläne ermöglichen Rechtssicherheit bei Kauf und Verkauf von Wohnungen und gewährleisten fundierte Wertermittlung von Immobilien