Baulast

Die Baulast ist ein wichtiges Kriterium für Bauherren und Käufer, um über den Erwerb eines Grundstücks zu entscheiden. Interessenten, die bauen möchten, sollten sich vorher über vorhandene Baulasten informieren. Es genügt nicht, den Grundbuchauszug einzusehen, Baulasten sind im Baulastenverzeichnis aufgeführt. Baulasten schränken Grundstückseigentümer in der Nutz- und Bebaubarkeit ihres Besitzes ein. Sie setzen öffentlich-rechtlich bedingte Interessen voraus.

Was versteht man unter einer Baulast?

Immobilieneigentum kann sowohl durch Rechte privater Personen als auch behördliche Rechte eingeschränkt sein. Baulasten sind Verpflichtungen von Grundstückseigentümern gegenüber der Baurechtsbehörde. Belastungen können jedoch nur solche Regelungen zum Inhalt haben, die sich nicht schon aus anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften wie Bebauungsbestimmungen ergeben. Bei Baulasten geht es um Handlungen, die ein Immobilieneigentümer auf seinem Grundstück zu unterlassen, zu dulden oder durchzuführen hat. Für ihn ergeben sich daraus Pflichten, die er gegenüber der Behörde einzuhalten hat, sie resultieren ausschließlich aus öffentlich-rechtlichen Erwägungen. Dadurch können Häuser errichtet werden, die von Baurechtsnormen abweichen. Damit wird beispielsweise verhindert, dass ein Besitzer von Grund und Boden selbst darüber entscheiden kann, ob er Rettungsdiensten die Überfahrt über seinen Besitz gewährt. Das bloße private Interesse von Anliegern ist kein hinreichender Grund für eine Baulastbeschränkung. Die Baulastverpflichtungen ersetzen keine privatrechtlichen Vereinbarungen und bilden nicht die Grundlage für rechtliche Beziehungen zwischen dem Eigentümer, der von der Belastung profitiert und dem Besitzer, auf dem sie lastet. Sie begründen keine zivilrechtlichen Ansprüche der Parteien untereinander und sollten daher durch schriftliche Vereinbarungen der beteiligten Grundstückseigentümer über gegenseitige Rechte und Pflichten ergänzt werden. Üblicherweise gehören zu Baulasten begleitende Vereinbarungen, insbesondere wirtschaftlicher Art, im Sinne eines Ausgleichs. Gegebenenfalls sind sie im Grundbuch durch Eintragung von dinglichen Rechten abzusichern.

Was können Baulasten sein?

Die Eintragung von Baulasten ermöglicht in vielen Fällen erst die Erteilung einer Baugenehmigung. Baulastverpflichtungen können aus verschiedenen Gründen eingetragen sein, u. a. als Anbau-, Abstandsflächen-, Vereinigungs-, Erschließungs-, Überfahrbaulast, Kinderspielflächen-, Stellplatzpflicht- oder Freiflächenbaulast. Am häufigsten kommt die Abstandsflächenbaulast vor. Hier wird durch eine Baulasteintragung die Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks erweitert. Können bei einem Bauvorhaben die vorgeschriebenen Grenzabstände nicht eingehalten werden, schafft eine Verpflichtung Abhilfe. Wenn ein Bauherr sein Haus seitlich größer bauen will, als er es laut Landesbauordnung dürfte, so ist hierzu die Genehmigung in Form einer Baulasteintragung vom angrenzenden Nachbarn im Baulastenverzeichnis notwendig. Sind auf einem Baugrundstück keine Möglichkeiten vorhanden, Fahrzeuge abzustellen, kann die Eintragung einer Stellplatzbaulast erfolgen. Der Eigentümer des Nachbargrundstücks kann so verpflichtet werden, auf seinem Grund und Boden Stellplätze zu schaffen, weil die Gemeinde eine Mindestanzahl von Stellplätzen garantieren muss. Eine Überfahrbaulast wird eingetragen, wenn beispielsweise eine Feuerwehrzufahrt zu einem Grundstück gewährleistet sein muss.

Was ist im Baulastenverzeichnis enthalten?

Private Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte werden im Grundbuch eingetragen, Baulasten nicht. Das Baulastenverzeichnis besteht aus einer Baulastenerklärung mit Lageplan und nummeriertem Baulastenblatt. Die Unterlagen werden beim Vermessungs- und Katasteramt archiviert. Begründet werden Baulasten durch Einverständniserklärung des Grundstücksinhabers. Der Eigentümer erklärt, dass er mit einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung auf seinem Grundstück einverstanden ist. Dies muss schriftlich gegenüber dem Bauordnungsamt erfolgen und von ihm anerkannt oder öffentlich beglaubigt sein. Baulasten können erforderlich sein, wenn eine Liegenschaft ansonsten nicht vorschriftsgemäß bebaut werden kann. Dann müssen ein oder mehrere andere Grundstücke in ihrer Nutzung eingeschränkt werden, um das Bauvorhaben dennoch genehmigen zu können. Ist beispielsweise eine Fläche nicht vollständig erschlossen, kann der Nachbargrundstücksbesitzer verpflichtet sein, den Bau und die Durchführung von Versorgungsleitungen auf seiner Liegenschaft zu dulden. Die Einverständniserklärung ist freiwillig, kann aber auch per Zwang mittels Ordnungsverfügung durchgesetzt werden.

Welche Rechte ergeben sich aus Baulasten?

Baulasten werden durch Eintragung ins Verzeichnis wirksam, rechtliche Grundlage ist die jeweilige Landesbauordnung. Das Verzeichnis wird bei der örtlichen Bauverwaltung geführt, mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg, die über keine derartigen Verzeichnisse verfügen. Die örtlichen Bauämter sind nicht nur für das öffentliche Bauwesen verantwortlich, sondern auch als Bauaufsichtsbehörde für die Überwachung privater Bauvorhaben zuständig. Die Baugenehmigungsbehörde muss bei Bauanträgen grundsätzlich prüfen, ob eine Baulastverpflichtung besteht. Baulasten sind gegenüber dem sein Einverständnis erklärenden Besitzer der Liegenschaft bindend, ebenso wie für künftige Besitzer als seine Rechtsnachfolger. Die Lasten erlöschen auch nicht durch eine Zwangsversteigerung. Baulasten können nur durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde aufgehoben werden.

Was sollte vor dem Grundstückserwerb beachtet werden?

Beide Vertragsparteien – Käufer und Verkäufer – sind berechtigt, in das Baulastenverzeichnis Einblick zu nehmen. Jedoch genießt das Baulastenverzeichnis im Gegensatz zum Grundbuch keinen öffentlichen Glauben. Daher empfiehlt es sich, beim Katasteramt nachzufragen, ob eine Baulast besteht, und bei Vorhandensein das örtliche Baulastenverzeichnis einzusehen oder ein Negativattest einzuholen. Ein Notar, der den Grundstückskaufvertrag beurkundet, ist nicht verpflichtet, sich nach Baulasten zu erkundigen und die Beteiligten zu informieren. Der Verkäufer gibt auf eigenes Risiko die Erklärung ab, dass keine Baulasten zu beachten sind. Hat er als bisheriger Eigentümer bewusst eine Last verschwiegen, stehen dem Erwerber in der Regel Schadensersatzansprüche zu. Da es sich um erhebliche Einschränkungen für den belasteten Grundbesitz handeln kann, ist es möglich, dass der wirtschaftliche Wert der Immobilie bedeutend gemindert wurde. In diesem Fall sollte durch eine Wertermittlung Klarheit geschaffen werden.

Zusammenfassung:

• Baulasten begründen öffentlich-rechtliche Beziehungen und beseitigen öffentlich-rechtliche Hindernisse bei der Grundstücksbebauung
• Baulasten werden im öffentlichen Interesse in Baulastenverzeichnis eingetragen, sind zur Erteilung von Baugenehmigungen erforderlich
• betreffen konkrete Grundstücke und schränken deren Nutzbarkeit und Bebauung ein; Beispiele sind Abstandsflächen-, Vereinigungs- oder Erschließungsbaulasten
• Baulasten bedingen bauliche Veränderungen, Akzeptanz von festgelegten Baumaßnahmen oder das Unterlassen eines Vorhabens
• Das Baulastenverzeichnis genießt keinen öffentlichen Glauben
• Baulasten sind unwiderruflich und nur von der Bauverwaltung schriftlich zurückzunehmen, falls kein öffentliches Interesse mehr besteht
• Kaufinteressenten sollten vor Abschluss des Kaufvertrags Einsicht in Baulastenverzeichnis nehmen, um unliebsame Überraschungen auszuschließen oder eventuelle Wertminderungen feststellen zu lassen