Core Immobilien

Die Rendite eines Immobilienportfolios bemisst sich an den Anschaffungskosten bzw. dem Erwerbspreis und den effektiv erzielbaren Mieteinnahmen. Um den Erfolg von Immobilieninvestitionen beurteilen zu können, reicht es jedoch nicht, die Renditen der Objekte zu vergleichen. Die Rentabilität eines Immobilienobjekts muss im Verhältnis zu den eingegangenen Risiken betrachtet werden. Zur besseren Veranschaulichung teilt man Immobilien in Segmente ein, die bestimmte Risikoklassen repräsentieren. Mit einem sehr geringen Risiko behaftet sind Investitionen in das so genannte Core Immobilien-Segment.

Was sind Core Immobilien?

Es handelt sich vorwiegend um gewerblich genutzte Bestandsobjekte aus dem Büro-, Hotel-, Logistik- oder Handelsbereich sowie Standardimmobilien im Wohnbereich. Diese Investments befinden sich an Top-Standorten in exklusiven Innenstadtlagen in Großstädten wie z.B. Hamburg, Frankfurt, Berlin, München usw. Sie sind komplett an solvente Mieter auf langfristiger Basis vermietet. Die Mietverträge weisen gute Konditionen auf und laufen über wenigstens 10 Jahre, meist länger. Als Mieter wurden namhafte Unternehmen und andere wirtschaftlich starke Gesellschaften, Vereine oder Organisationen gewonnen. Das ist aufgrund der 1 a-Lagen und des daraus resultierenden ökonomischen Potenzials für gewerbliche Mieter relativ leicht.

Eine exakte Definition, welche Immobilien zum Core Segment gehören, gibt es jedoch nicht. Mit diesem Begriff wird ein enger Markt beschrieben, auf den sich mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens des deutschen Gewerbeimmobilienmarkts konzentriert. Die Liegenschaften weisen aufgrund ihres exklusiven Charakters sowohl für Eigentümer bzw. Investoren als auch Mieter Vorteile auf. Der Vermarktungsaufwand und die dafür notwendige Zeit sind meist sehr gering. Bei einer Veräußerung der Objekte müssen in der Regel kaum Abstriche am Preis gemacht werden.

Welche Merkmale kennzeichnen Core Immobilienobjekte?

Die Bestandsimmobilien im Segment “Core” zeichnen sich durch einige der folgenden Merkmale aus:

• sehr gute Lage an zentralen Standorten in Metropolen und Großstädten,
• hohe Ausstattungs- und Standortqualität,
• vollständig vermietete Objekte mit langfristiger Mieterbindung,
• zahlungskräftige Nutzer bzw. Mieter,
• angemessene Eigenkapitalrendite,
• Fremdkapitalquote überschreitet 50 Prozent nicht.

Wodurch unterscheiden sich diese Immobilien von anderen Objekten?

Core Immobilien sind hochwertige Bestandsimmobilien mit dauerhafter Ertragssicherheit, ein hoher Leerstand ist nicht vorhanden. Die Objekte werden von vornherein im hochpreisigen Segment gehandelt. Sie weisen daher für Immobilieninvestoren eine vergleichsweise geringe, aber stabile Mietrendite auf. Wie bei jeder Geldanlage gilt, dass wenig riskante Objekte niedrige Renditen, insbesondere am Anfang der Vermietung, erbringen. Hinzu kommt, dass Investoren einen relativ hohen Eigenkapitalanteil für den Erwerb des Grundbesitzes einsetzen.

Warum sind Core Objekte für Anleger besonders interessant?

Aufgrund der genannten Merkmale sind die Immobilien insbesondere für risikoaverse Anleger mit hohem Eigenkapitalbestand geeignet, die Wert auf kontinuierlich fließende, längerfristig gesicherte Mieteinnahmen legen. Langfristig denkende Investoren, die ihre Immobilienobjekte auf längere Sicht halten wollen, profitieren von stabilen Erträgen. Bei kluger Vertragsgestaltung sind Möglichkeiten vorhanden, zukünftig höhere Erlöse durch Staffel- oder Umsatzmieten, Wertsicherungs- und Mietgleitklauseln oder Modernisierungsmaßnahmen zu erzielen. Vermieter erhalten durch die Qualitätsimmobilien langfristige Planungs-, Kalkulations- und Budgetsicherheit. Das Weitervermietungsrisiko ist bei diesen Objekten sehr klein. Besonders gefragt sind Core Investments daher bei institutionellen Anlegern, beispielsweise für die Portfolien offener Immobilienfonds oder von Stiftungen.

Verschiedene Investmentansätze oder Anlagestrategien tragen dazu bei, den Wert eines Portfolios bei weniger Risikoeinsatz zu erhalten oder das Vermögen trotz erhöhter Anlagerisiken zu vermehren. Mit Investmentstrategien lassen sich auch im Immobilienbereich höhere Renditen und/ oder stabilere Erträge erzielen. Aufgrund der erstklassigen Eigenschaften dieser Immobilien hat sich eine Anlagestrategie mit Core Immobilien bewährt. Die sehr gute Lage und die hervorragenden Ausstattungsmerkmale der Objekte garantieren Wertstabilität und konstante Erträge. Da diese Strategie jedoch bekannt und einfach zu realisieren ist, führt sie zu einer Verknappung des Angebots von hochwertigen Bestandsimmobilien und damit spekulativen Preissteigerungen, die nicht im Interesse von Investoren liegen. Sind Core Investments zu teuer, muss die bestehende Investmentstrategie erweitert und ergänzt werden. Daher suchen Investoren nach Möglichkeiten, die Ergebnisse der Core Investmentstrategie zu verbessern. Bei der Core Plus-Strategie werden Abstriche an Lage oder Objekt zugelassen bzw. Änderungen beim Eigenkapitaleinsatz vorgenommen, um höhere Renditen als beim reinen Core Investmentansatz zu erreichen.

Was unterscheidet Core- und Core Plus-Strategie?

Durch ein besseres Risikomanagement wird ein günstiges Risiko-Rendite-Profil des Immobilienportfolios erreicht. Innerhalb der Plus-Strategie erwerben Investoren neben den eigentlichen Core Immobilieninvestments einige Objekte, die als risikoreicher einzustufen sind. Das betrifft die Lage der Gebäude und die Mietvertragslaufzeiten, die kürzer als bei Core Objekten sind. Bei beiden Kriterien weisen diese Immobilien Zukunfts- bzw. Aufwertungspotenzial hinsichtlich Preis- und Mietsteigerungen auf. Zur Finanzierung wird der Hebeleffekt auf die Eigenkapitalrendite durch mehr Fremdkapital erhöht, das mit einem Anteil von ca. 50 bis 60 Prozent zum Einsatz kommt. Zusätzlich können bei dieser Strategie Investoren mit Bestandsimmobilien handeln und sie nicht mehr wenigstens 10 Jahre halten, um Wertsteigerungen durch An- und Verkäufe zu realisieren. Die Core Plus-Investmentstrategie erzielt durch das Eingehen größerer Risiken höhere Gewinne, beispielsweise durch das Ausweichen auf zentrale Lagen in kleineren Ballungszentren. Ein intelligentes Immobilienmanagement hilft, die Erlöse durch Auswahl und Beimischung eines geringen Anteils riskanterer Investitionen zu steigern. Anleger brauchen eine langjährige Expertise auf dem Immobilienmarkt, regionale Marktkenntnisse sowie einen direkten Zugang zum Core Immobilien-Segment. Service für Investoren spielt im Immobilienmanagement eine zunehmende Rolle. Weil dem Markt immer weniger lohnende Core Investments zur Verfügung stehen, werden Core Bestandsimmobilien auch 2017 gesucht bleiben, um Geschäftsräume gewinnbringend vermieten zu können.

Zusammenfassung:

• Core Immobilienobjekte sind Bestandsimmobilien, vor allem im gewerblichen Bereich; gelten als sichere und liquide Anlage
• liegen in 1a-Lagen in Metropolen und Großstädten, weisen gehobene Ausstattung auf und sind komplett an bonitätsstarke Unternehmen und andere Mieter vermietet
• erbringen daher, zumindest anfänglich, relativ geringe, jedoch sehr stabile Mietrenditen
• für bessere Verteilung der Anlagerisiken ist eine Investmentstrategie für Immobilienportfolios notwendig
• Core Bestandsimmobilien sind sehr gefragt; es wird immer schwieriger, damit angemessene Immobilienrenditen zu erwirtschaften
• Core Plus-Strategie erweitert das Spektrum der Immobilieninvestitionen, kombiniert Core Investitionen mit einem kleinen Teil riskanterer Immobilien
• bringt höhere Renditen durch Abstriche an Lage, Objekt sowie kürzere Mietvertragslaufzeiten und Erhöhung des Fremdkapitaleinsatzes
• aktiver Handel mit Immobilien kann Rentabilität ebenso erhöhen durch Realisierung von Wertsteigerungspotenzial
• vorausschauendes Immobilienmanagement ist Bedingung für Eingehen höherer Risiken; Erfahrungen und Marktkenntnisse sind unerlässlich
• weltweit konkurrieren Investoren um die gleichen Core Objekte, daher wird Nachfrage nach Core Bestandsimmobilien hoch bleiben