Gesamtinvestitionskosten
Um in der großen Welt der Immobilien eine Vergleichbarkeit und Orientierung zu erreichen, gibt es Immobilienkennzahlen. Sie dienen den am Immobiliengeschäft Beteiligten - vom Projektentwickler bis zum Investor - als vereinheitlichte Messwerte und Berechnungsformeln. Die Gesamtinvestitionskosten (GIK) gehören als wichtige Kennzahl dazu.
Global formuliert, versteht man unter Gesamtinvestitionskosten alle für die Herstellung oder Beschaffung eines Objektes entstehende Kosten.
Für eine Immobilie zählen die Kosten für den Erwerb eines Grundstückes einschließlich der Notarkosten, Grundbucheintragkosten und die eigentlichen Baukosten sowie die Baunebenkosten wie die anfallenden Zinsen dazu. Gesamtinvestitionskosten lassen sich zum einen für die Immobilienentwicklung, also ein Neubau, und zum anderen für Bestandsimmobilien berechnen. Hier gibt es ein paar wesentliche Unterschiede zu beachten.
Gesamtinvestitionskosten bei Bestandsimmobilien
Die Gesamtinvestitionskosten ergeben sich aus allen aktivierungsfähigen Aufwendungen zur Anschaffung des Immobilienprojekts. Dazu gehört in diesem Fall der Bruttokaufpreis, d.h. die Summe aus Kaufpreis für die Immobilie und das Grundstück sowie die Transaktionskosten.
Oft werden dabei die Kosten, die auf den Nettokaufpreis noch fällig werden, außer Acht gelassen. Dazu zählen vor allem die Grunderwerbssteuer, die von den Bundesländern festgesetzt wird und im Schnitt etwa fünf Prozent beträgt. Außerdem müssen Grundbucheintrag und Notargebühren hinzugerechnet werden, immer auch etwa 1,3 Prozent des Kaufpreises. Oftmals muss auch der Makler noch mit deutschlandweit durchschnittlich 3,5 Prozent des Nettokaufpreises bedient werden. Zusammen sind es fast zehn Prozent, die man als Immobilienkäufer bei seiner Entscheidung unbedingt berücksichtigen muss.
Gesamtinvestitionskosten bei der Projektentwicklung
Bei einer Immobilienprojektentwicklung berechnen sich die Gesamtinvestitionskosten aus den Anschaffungskosten des Grundstücks bzw. den Kosten der Bestellung des Erbbaurechtes an dem Grundstück zusammen mit den Herstellungskosten des Gebäudes. Allein die Errichtungskosten bestehen aus einer umfangreichen Liste an unterschiedlichen Kostenpunkten. Mit einer übersichtlichen Aufteilung aus der Fachliteratur sollen diese transparent gemacht werden.
Berechnungsformel für Gesamtinvestitionskosten
(nach Wendlinger, Immobilienkennzahlen: Fundierte Immobilienanalyse in der Praxis)
| | | |
| — | — |
| | Rohbau |
| + | Technik |
| + | Ausbau |
| = | Bauwerkskosten |
| + | Aufschließungskosten |
| + | Einrichtungskosten |
| + | Kosten Außenanlagen |
| = | Baukosten (BAK) |
| + | Planungskosten |
| + | Nebenleistungen |
| + | Reserven |
| = | Errichtungskosten (ERK) |
| + | Grundkosten |
| + | Finanzierungskosten |
| + | Makler, Provisionen, Marketing |
| | |
| = | Gesamtinvestitionskosten (GIK) |
Baukosten und Errichtungskosten bilden mit den zusätzlichen Punkten Grundkosten, Finanzierungskosten sowie Makler, Provisionen und Marketing die Gesamtinvestitionskosten. Diese stellen eine wichtige Basis für die Bestimmung von anderen Kennzahlen bei der Immobilienanalyse dar.
Vergleichbarkeit in m² - mit Einschränkung
In der Immobilienbranche werden die Gesamtinvestitionskosten durch die Bruttogrundfläche geteilt, um einen vergleichbaren Wert pro Quadratmeter zu haben. Allerdings muss an dieser Stelle betont werden, dass dieser Wert sowohl zeitlich als auch räumlich abhängig ist. Der Vergleich lässt sich also nur aussagekräftig für Immobilien in ähnlicher Lage zu einem ähnlichen Zeitpunkt herstellen.
Außerdem geben die GIK noch keine Aussage über die Qualität des Immobilienprojekts ab. Ob eine Immobilie wirtschaftlich erfolgreich ist, lässt sich auch nicht allein mit den Gesamtinvestitionskosten beantworten. Erst zusammen mit anderen Immobilienkennzahlen wie dem Loan to Cost (Verhältnis zwischen maximaler Kredithöhe und Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten) und Faktoren wie den laufenden Aufwendungen und Erträgen ist es möglich, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie zu bewerten.
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Quellen:
- Wendlinger: Immobilienkennzahlen: Fundierte Immobilienanalyse in der Praxis. Wien: Linde Verlag, 2012.
- Schultheiß: 100 Immobilienkennzahlen. Wiesbaden: cometis publishing GmbH & Co. KG, 2010.