Grundstückswert

Welche Bedeutung hat der Grundstückswert bei der Wertermittlung von Immobilien?

Wer vorhat, ein Grundstück zu kaufen, fragt sich in der Regel, ob es den verlangten Preis rechtfertigt. Andersherum fragt sich der Verkäufer eines Grundstücks, welcher Verkaufspreis sich ansetzen lässt. Für den erfolgreichen Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist es aus diesem Grund wichtig, vorher das Grundstück exakt bewerten zu lassen.

Was ist der Grundstückswert?

Beim Wert eines Grundstücks handelt es sich um den Wert des unbebauten Grundstücks. Das bedeutet, bei der Ermittlung des Wertes bleiben bauliche Anlagen unberücksichtigt. Eine andere Bezeichnung für Grundstückswert lautet: Bodenwert.

Welche Aspekte beeinflussen den Wert eines Grundstücks?

Der Wert eines Grundstücks steht in Abhängigkeit von verschiedenen Faktoren. Zu den wichtigsten Faktoren zählen:

• Lage (Makro- und Mikrolage) des Grundstücks
• Bebaubarkeit des Grundstücks
• Das Maß der Nutzbarkeit
• Denkmalschutz
• Altlasten

Die Makro- und Mikrolage sowie Altlasten

Die Makrolage bezeichnet die Region (Stadt, Stadtteil, Dorf) mit seiner Infrastruktur. Umso besser die Anbindung der Region an den öffentlichen Verkehr und die Einkaufsmöglichkeiten, desto höher der Wert des Grundstücks. Gleiches gilt für Ärzte und Schulen in der Region.

Anders verhält es sich mit der Mikrolage. Diese zieht die unmittelbare Umgebung des Grundstücks und seinen Zustand in die Wertermittlung ein. Zur Mikrolage gehören die Ausrichtung des Grundstücks, Verkehrs- oder andere Beeinträchtigungen. Auch das Erscheinungsbild der Nachbarn oder das Vorhandensein von Parkplätzen im ausreichenden Maße beeinflusst den Grundstückswert.

Weiterhin gilt: Altlasten im Boden oder im Grundwasser sowie abrissbedürftige Gebäude auf dem Grundstück mindern den Wert eines Grundstücks in Höhe der Kosten, die die Beseitigung verursacht. Altlasten sind in der Lage, den Wert stark zu mindern. Im schlimmsten Fall machen sie den Wert eines Grundstücks komplett zunichte.

Denkmalschutz, Bebaubarkeit und bauliche Nutzung des Grundstücks

Weiterhin gilt es bei der Wertermittlung zu beachten, dass die Denkmaleigenschaft einer baulichen Anlage in der Regel einer Minderung des Grundstückspreises gleichkommt.

Neben der Lage hängt der Wert von der Bebaubarkeit und der baulichen Ausnutzung des Grundstücks ab. Wenn es sich nicht um Ackerland handelt, lässt sich annehmen, dass der Käufer vorhat, auf dem Grundstück zu bauen. Ob und in welchem Umfang hierzu die Erlaubnis besteht, lässt sich anhand des Bebauungsplans feststellen. Dieser enthält die auf dem Grundstück erlaubte Wohnfläche. Umso höher diese, desto höher der Wert des Grundstücks.

Ein Grundstück, das eine gute bauliche Ausnutzung erlaubt, ist wertvoller als ein weniger gut nutzbares Grundstück. Hier ist die Geschossflächenzahl wichtig. Dabei handelt es sich um eine Zahl, die das Verhältnis der erlaubten Gesamtfläche aller Vollgeschosse zur Fläche des Baugrundstücks angibt.

Nehmen wir an, das Planungsamt hat eine erlaubte Geschossflächenzahl von 0,6 für ein tausend Quadratmeter großes Grundstück ermittelt. Demzufolge ist es erlaubt, auf dem unbebauten Grundstück Gebäude mit einer gesamten Geschossfläche von 600 Quadratmeter oder weniger zu errichten. Eine höhere Zahl bedeutete eine höhere bauliche Ausnutzung und in der Folge einen höheren Grundstückspreis.

Grundsätzlich lassen sich drei Arten von Grundstücken unterscheiden:

• Bauerwartungsland
• Rohbauland
• Bauland

Bei einem Bauerwartungsland handelt es sich um ein nicht erschlossenes Gelände. Bei diesem lässt sich in der Zukunft Bebaubarkeit erwarten. Hier empfiehlt es sich, die Höhe der Erschließungskosten beim zuständigen Bauamt nachzufragen, von denen 90 Prozent der Eigentümer zu tragen hat.

Wie Bauerwartungsland ist Rohbauland nicht erschlossen. Das bedeutet, es ist nicht an die Kanalisation, Trinkwasser- und Energieversorgung angeschlossen. Gleiches gilt für das Verkehrsnetz. Der Unterschied von Rohbauland zu Bauerwartungsland ist, das Letzteres eine Bebauung vorsieht.

Bauland ist ein erschlossenes Gelände, das sich mit Sicherheit bebauen lässt. Aus diesem Grund ist der Preis für Bauland höher als für die weiter oben genannten Grundstücksarten.

Wie lässt sich der Wert eines Grundstücks ermitteln?

Die Grundlage zur Wertermittlung bilden folgende Faktoren und Methoden:

• Wertermittlung anhand von Bodenrichtwerten
• Vergleichswertmethode
• Bauträgerkalkulation (Residualwertverfahren)
• Ertrags- und Sachwertverfahren

Die Wertermittlung anhand von Bodenrichtwerten

Den Bodenrichtwert (Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden) leitet der Gutachterausschuss aus Grundstücksverkäufen in der Vergangenheit ab. Bodenrichtwerte setzen sich zum einen aus dem Durchschnittswert einer Vielzahl von amtlich erfassten Kaufpreisen zusammen. Zum anderen fließen in Bodenrichtwerte der Entwicklungsstand und die Lage des Grundstücks ein. Bodenrichtwerte geben einen Überblick – mehr nicht.

Um den Grundstückspreis exakt zu ermitteln, gilt es auf die Besonderheiten des Grundstücks einzugehen. Dazu gehören Zuschnitt, Ausrichtung und andere Merkmale, die in der Lage sind, den Grundstückpreis stark zu beeinflussen.

Jeder Bürger ist in der Lage, den Bodenrichtwert für sein Grundstück einzusehen. Dazu wendet er sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses seiner Gemeinde. Weiterhin gibt es, um einen ersten Überblick zu erhalten, Internetportale mit Richtwertkarten. Auf diese Weise lässt sich das Grundstück mittels Angaben von Ortsname und anderen Daten auswählen und der Bodenrichtwert ablesen.

Beim Bodenrichtwert handelt es sich nicht um einen Verkehrswert. Letzterer ist in der Regel höher und bietet ein genaueres Bild vom Wert eines Grundstücks. Aus diesem Grund lassen Verkäufer und Käufer bei der Preisfindung am besten den Verkehrswert ermitteln.

Die Vergleichswertmethode zur Wertermittlung von Grundstücken

Die Vergleichswertmethode vergleicht zur Wertermittlung die Preise vergangenen Grundstückverkäufe und verwendet aktuellere Daten, als sie dem Bodenrichtwert zugrunde liegen. Die Methode geht davon aus, dass sich der Verkehrswert aus realisierten Kaufpreisen ableiten lässt. Voraussetzung ist, dass diese hinreichend mit dem Bewertungsgrundstück übereinstimmen.

Im Idealfall bietet diese Methode einen genauen Verkaufspreis, in der Praxis sieht es oftmals anders aus. Hier kommen Zu- und Abschläge zum Tragen, sodass der Kaufpreis von bisherigen Grundstücken abweicht. Einsetzen lässt sich diese Methode zur Grundstückswertermittlung unter der Voraussetzung, dass ausreichend Daten vergleichbarer Grundstücke vorhanden sind. Das Vergleichswertverfahren beeinflussen folgende Faktoren:

• Lage, Himmelsrichtung, Entfernung zu Straßen Verkehrsmitteln und Ärzten
• Bodenbeschaffenheit
• Grad der Erschließung
• Bauplatzeigenschaften
• Umwelteinflüsse (wie Belästigung durch Verkehr)
• Einschränkungen durch Wegerechte
• Nutzung von Nachbargrundstücken
• Zustand des Grundstücks
• Eingetragen Baulasten im Grundbuch

Die Bauträgerkalkulation (Residualwertverfahren) zur Wertermittlung von Grundstücken

Angenommen ein Investor hat vor, ein Grundstück zu kaufen, um es anschließend zu verkaufen. In diesem Fall lässt sich der Grundstückwert anhand des durch die Bebauung erzielbaren Gewinns ermitteln (Bauträgerkalkulation oder Residualwertverfahren). Dazu enthält der Bebauungsplan Informationen darüber, welcher Teil des Grundstücks sich mit wie vielen Geschossen und Wohnfläche bebauen lässt. Sind die Baukosten und der mögliche Verkaufspreis des Neubaus bekannt, lässt sich der Gewinn des Bauträgers errechnen. Der mögliche Gewinn entscheidet, wie viel der Bauträger bereit ist, für das Grundstück zu bezahlen. Diese Methode zur Grundstückswertermittlung eignet sich für größere Investoren, weniger für den Privatbereich.

Eine untergeordnete Rolle bei der Grundstücksbewertung spielen Sachwert- und Ertragswertverfahren.

Fazit:

Sowohl Käufer als Verkäufer eines Grundstücks sind darauf bedacht, angemessene Kauf- oder Verkaufspreise zu erzielen. Diese hängen von vielen Faktoren ab und lassen sich mittels unterschiedlicher Verfahren und Methoden ermitteln. Aus diesem Grund ist es besser, für die Bewertung eines Grundstücks einen Gutachter zu beauftragen, um den Verkauf oder Kauf erfolgreich zu gestalten.