Immobilien als Kapitalanlage

Welche Möglichkeiten gibt es für die Geldanlage in Immobilien?

Die Geldanlage in Immobilien ist nicht nur äußerst beliebt, sondern eignet sich darüber hinaus in unterschiedlichen Anlageformen sehr gut zur Diversifikation des eigenen Portfolios. Für Anleger:innen gibt es dabei verschiedene Möglichkeiten, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen.

• Aufgrund der Niedrigzinsen sind Immobilien als Kapitalanlage bei Anleger:innen nach wie vor beliebt
• Anleger:innen können über den Kauf und die Vermietung einer eigenen Immobilie, Immobilienfonds oder Crowdinvesting ihr Geld in Immobilien anlegen
• Nicht nur die Rendite, sondern auch Lage, Kaufpreis und die Finanzierung entscheiden darüber, ob sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen
• Crowdinvesting kann für Anleger:innen eine rentable und zeitsparendere Alternative sein, um Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen

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Wie kann man Immobilien zur Kapitalanlage nutzen?

Eine Wohnung oder ein Haus direkt zu kaufen und von Mieteinnahmen zu profitieren bzw. mietfrei zu wohnen, ist die klassische Form, um Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Anleger:innen haben jedoch auch darüber hinaus noch andere Möglichkeiten, um Geld in Immobilien zu investieren. Welche Anlageformen in Frage kommen, hängt unter anderem davon ab, ob man als Kleinanleger:in oder als institutioneller Investor Geld anlegen möchte.

Die verschiedenen Anlagemöglichkeiten im Überblick:

• Kauf oder Neubau einer Immobilie: Bei der direkten Geldanlage in eine Immobilie kann der Eigentümer durch Mieterlös oder einen späteren Verkauf eine attraktive Rendite für das eingesetzte Kapital erzielen. Der Kauf von Immobilien ist für Kleinanleger:innen nur bedingt empfehlenswert. Neben einem (objektbedingt) hohen Kaufpreis sowie dessen Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovision) sind die Kosten einer professionellen Haus- oder Wohnungsverwaltung zu kalkulieren, sofern diese nicht selbstständig ausgeführt werden kann. Eine professionelle Infrastruktur, wie sie bei institutionellen Geldgebern zu finden ist, ermöglicht hier sicherlich eine leichtere Handhabung. Das gilt übrigens gleichermaßen für den Neubau einer Immobilie.
• Offene und geschlossene Immobilienfonds: Als Alternative zum Immobilienkauf steht Anleger:innen auch die Investition in offene und geschlossene Immobilienfonds zur Verfügung. Offene Immobilienfonds stellen ein indirektes Immobilieninvestment dar, bei dem das Anlagekapital von einem Fondsmanager verwaltet wird. Anleger:innen können selbst entscheiden, welchen Betrag sie anlegen möchten und die Anteile jederzeit aufstocken oder verkaufen.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds versucht das Fondsmanagement, die Finanzierung von einem Investitionsvorhaben umzusetzen. Ist der benötigte Betrag durch die Beteiligung von Investor:innen erreicht, wird der Fonds geschlossen und Zu- oder Verkäufe sind nicht mehr möglich. Geldgeber:innen profitieren dabei von der Rendite des Investitionsobjektes. * Crowdinvesting in Immobilien: Das Crowdinvesting ist die modernste Form der Kapitalanlage in Immobilen. Investor:innen können schon mit einer geringen Anlagesumme in Immobilienprojekte investieren. Die potentiellen Investoren:innen beteiligen sich in der Regel über einen Vermittler an dem Investitionsvorhaben, das geht z. B. über spezialisierte Plattformen wie Exporo. Neben einer guten Renditechance bleibt Anleger:innen auch die Macht, über die direkte Investition zu entscheiden und sich ein konkretes Immobilienprojekt auszusuchen und damit die Anlagekriterien selbstentscheidend zu berücksichtigen.

Die Unterscheidung der Anlagetypen ist von großer Bedeutung bei der Entscheidung für ein Immobilieninvestment, da nicht nur der Zugang zu ihnen stark voneinander abweicht, sondern auch die Renditeerwartungen unterschiedlich ausfallen. Das variiert schon zwischen Kleinanleger:innen und institutionellen Investoren. Als Kleinanleger:innen werden Privatanleger:innen bezeichnet, welche ein durchschnittliches Finanzmarktwissen vorweisen können und über kleinere bis mittlere Investitionsbeträge verfügen. Kleinanleger:innen genießen einen besonderen gesetzlichen Schutz, der durch die neuen Bestimmungen des Kleinanlegerschutzgesetzes gewährleistet wird, das am 10. Juli 2015 in Kraft getreten ist. Institutionelle Kapitalanleger sind dagegen professionelle Teilnehmer am Immobilien- oder Finanzmarkt.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Damit Immobilien – insbesondere Wohnimmobilien – als Kapitalanlage auch Rendite abwerfen, bietet sich für Anleger:innen die Vermietung der Objekte an. Dafür kommen verschiedene Immobilienarten als Anlageimmobilien in Frage. Folgende Immobilien können Anleger:innen als Kapitalanlage kaufen:

• Eigentumswohnungen
• Ferienwohnungen
• Ein- oder Zweifamilienhäuser
• Mietwohnhäuser
• Gewerbeimmobilien
• gemischt genutzte Objekte: Wohn- und Geschäftshäuser
• Pflegeimmobilien

Für wen sind Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll?

Immobilien sind als Kapitalanlage nicht nur als Alternative zu den Niedrigzinsen sinnvoll, sondern grundsätzlich für alle Kapitalanleger interessant. Denn Anlageimmobilien bieten für jedes Vermögen eine zweckmäßige Diversifizierung und zählen als solide, wertbeständige Sachwerte zu den sicheren Anlageformen. Grundstücke, Wohnungen und Häuser ähneln in ihrer Wertentwicklung wenig bis gar nicht mit anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen und eignen sich auch als Altersvorsorge oder zum Schutz vor Inflation.

Bei der Frage, für wen Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll sind, sollte nicht vergessen werden, dass nicht nur der Kauf einzelner Immobilien zur Vermietung oder als Eigenheim in Frage kommen. Vielmehr können Anleger:innen auch über Crowdinvesting in Immobilien investieren und von attraktiven Renditen profitieren. Beim Crowdinvesting handelt es sich um eine Digitalisierung des Immobilieninvestments, bei dem Anleger:innen komplett digital Geld in verschiedene Immobilienprojekte anlegen können. Der große Vorteil: Die Geldanlage ist jederzeit und von überall möglich, da der gesamte Prozess digital abgewickelt werden kann. Außerdem geht ein digitales Immobilieninvestment für Anleger:innen natürlich mit viel weniger Aufwand einher als der Kauf und die Instandhaltung einer eigenen Immobilie.

Rendite, Kaufpreis, Finanzierung: Was macht eine gute Anlageimmobilie aus?

Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage überhaupt? Es gibt verschiedene Faktoren, um das festzulegen. Das wichtigste Kriterium ist natürlich die Rendite. Darüber hinaus gibt es aber auch andere Punkte, die Anleger:innen berücksichtigen sollten. Dazu gehören:

Kaufpreis

Der Kaufpreis ist ein wesentliches Kriterium dafür, ob sich die Investition rechnet. Wie hoch ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahreskaltmiete? In den meisten Lagen ist ein Faktor von 25 üblich, ein Faktor von 20 gilt als günstig, 30 dagegen schon als teuer.

Nebenkosten

Die Nebenkosten machen beim Immobilienkauf 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme aus. Dazu gehören Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovisionen sowie die Grunderwerbssteuer.

Nutzungsdauer

Die zu erwartende Nutzungsdauer spielt bei der Renditebetrachtung von Immobilien eine wesentliche Rolle, da sie das Volumen der Mieteinnahmen unmittelbar beeinflusst.

Mieteinnahmen

Die Höhe der Mieteinnahmen hat Auswirkungen auf die zu erwartende Rendite. Mit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter kann man rechnen?

Verwaltungskosten

Die Vermietung einer Immobilie ist nicht nur mit Verwaltungsaufwand, sondern auch mit Kosten verbunden. Auf Besitzer:innen von Eigentumswohnungen kommen zusätzliche Belastungen wie das monatliche Hausgeld durch Hausverwalter-, laufende Betriebs- und Objekterhaltungskosten zu, die sich renditeschmälernd auswirken.

Erhaltungsaufwand

Reparaturen, Modernisierungsmaßnahmen oder Instandhaltungsarbeiten müssen jährlich einkalkuliert werden und können die Rendite schmälern.

Steuern

Wie hoch ist der Grenzsteuersatz und wie ist die Aufteilung von Grundstück und Gebäude für steuerliche Zwecke? All das sollte vorab kalkuliert werden.

Finanzierung

Wie viel Eigenkapital steht für den Immobilienkauf zur Verfügung und wie hoch sind die Kosten für das Darlehen zur Finanzierung?

Wiederverkauf

Wie hoch ist die Chance, dass die Immobilie gewinnbringend verkauft werden kann und zu welchem Verkaufspreis? Auch hierfür sind Zustand, Lage und Wert des Objekts ausschlaggebend.

Nettorendite

Die Nettorendite ist ausschlaggebend für den Vergleich der Immobilienanlage mit anderen Geldanlagen oder Immobilien, sie bezieht sich auf die Nebenkosten des Immobilienkaufs sowie die, auf die nicht auf die Mieter umlegbaren, Verwaltungskosten und jährliche Rücklagen für Reparaturen. Der Jahresreinertrag für den Vermieter wird aus der Differenz von Nettokaltmiete und den jährlichen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten errechnet. Dieser wird anschließend durch das Investitionsvolumen, einschließlich der Kaufnebenkosten, dividiert, so dass sich die Nettorendite ergibt.

Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie?

Ab welcher Rendite sich eine Immobilie lohnt, können Anleger:innen vorab berechnen. Als Faustregel für die Mindestrendite bei Immobilien wird häufig eine Nettomietrendite von 4 Prozent pro Jahr angegeben. Das lässt sich für eine vermietete Eigentumswohnung mit der Nettomietrendite z. B. wie folgt errechnen:

Kaufpreis: 200.000 Euro Kaufpreis +

Kaufnebenkosten: 220.000 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 10.000 Euro

Nettomietrendite = 10.000 Euro – 500 Euro jährliche Verwaltungskosten – 700 Euro Instandhaltungskosten = 8.800 Euro Jahresreinertrag

Jahresreinertrag: 8.800 Euro / Investitionskosten: 220.000 Euro x 100 = 4,0 % Nettomietrendite

Wer den Immobilienkauf als Geldanlage nutzen möchte, sollte jedoch beachten, dass sich die Rendite auch wieder verändern kann. Das kann z. B. passieren, wenn die Beliebtheit des Wohnviertels sinkt. Der Kauf einer eigenen Immobilie bringt daher nicht nur Vorteile. Wer sich nicht langfristig binden, aber dennoch Geld in Immobilien anlegen möchte, kann z. B. über Crowdinvesting in Immobilien investieren. Welche Verzinsung für die Immobilienprojekte in der Vergangenheit erreicht wurde, können potenzielle Anleger:innen auch den Statistiken inkl. Leistungsbilanzen von Exporo entnehmen.

Immobilien als Kapitalanlage haben Vor- und Nachteile

Wer Geld anlegen und Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, sollte sich über die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Anlagemöglichkeiten informieren. Dabei kommt es ganz darauf an, ob Anleger sich für den direkten Immobilienkauf oder für Aktien, Fonds oder Crowdinvesting entscheiden. Jede Anlageform hat ihre ganz eigenen Vorteile und Risiken, die für oder gegen eine Geldanlage sprechen können.

Die Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien sind als Kapitalanlage nicht ohne Grund beliebt: Denn die Investition am Immobilienmarkt hat für Anleger:innen zahlreiche Vorteile. Dazu gehören:

• Verhältnismäßig sichere Kapitalanlage: Der Kauf einer Immobilie bietet einen guten Schutz vor Inflation. Denn während Geld seinen Wert verliert, steigt der Preis der Immobilie an. Gleichzeitig sind die Wertschwankungen bei Immobilien deutlich geringer und Anleger:innen gehen ein geringeres Risiko ein als bei anderen Anlageformen.
• Wertbeständigkeit: Bei guter Ausstattung und Lage besteht die Aussicht auf eine stabile Wertbeständigkeit bei Immobilien, im Idealfall ist sogar mit einer Wertsteigerung zu rechnen. Das macht insbesondere die Vermietung der Immobilie als Kapitalanlage attraktiv, denn Anleger:innen profitieren zusätzlich zur Wertsteigerung auch von stetigen Mieteinnahmen.
• Rendite: Mit Immobilien lassen sich attraktive Renditen erwirtschaften, wenn es sich um ein attraktives Objekt handelt.
• Sinnvolle Ergänzung des Portfolios: Immobilien sind geringen Wertschwankungen ausgesetzt und können für Anleger:innen und Sparer:innen so eine stabile Ergänzung zu Geldanlagen wie Aktien oder Anleihen darstellen.
• Steuerliche Vorteile: Kapitalanleger:innen können den Wert ihres Objekts steuerlich abschreiben, außerdem ist jede Investition in das vermietete Gebäude von der Steuer absetzbar. Wer das Haus oder die Wohnung mit Fremdkapital von der Bank finanziert hat, kann die Zinsen der Finanzierung auf der Einkommenssteuererklärung angeben. Nach zehn Jahren können Immobilien außerdem steuerfrei verkauft werden.
• Altersvorsorge: Immobilien eignen sich auf verschiedene Weise zur Altersvorsorge. Nach anfänglicher Vermietung können Immobilienbesitzer z. B. im Alter mietfrei in der eigenen Immobilie wohnen. Alternativ können monatliche Mieteinnahmen aber auch ein zusätzliches Einkommen neben der Rente schaffen.

Kapitalanlage Immobilie: Diese Nachteile sollten Anleger kennen

Trotz der Vorteile von Immobilieninvestitionen sind die Nachteile von Anlageimmobilien nicht zu vernachlässigen. Dazu gehören:

• Hohe Kosten für den Kauf und eine hohe Kapitalbindung
• Hoher Aufwand bei der Vermietung
• Verwaltungs- und Reparaturaufwendungen
• Langfristige Investition über einen langen Zeitraum
• Klumpenrisiko und schlechte Risikoaufteilung des Vermögens
• Bei Mietimmobilien eventuell Konflikte mit Mieter:innen

Anleger:innen sollten bedenken, dass diese Nachteile vor allem beim Kauf einer oder mehrerer Objekte auftreten und beim Crowdinvesting z. B. einige dieser Faktoren entfallen. Deshalb kann es sich lohnen, auch nach Alternativen zum Immobilienkauf Ausschau zu halten.

Immobilien als Kapitalanlage: Die Vor- und Nachteile auf einen Blick

Vorteile

• Immobilien sind eine vergleichsweise sichere Kapitalanlage
• Anleger:innen können mit Immobilien Steuern sparen
• Chance auf eine attraktive Rendite
• Wertbeständigkeit, teilweise sogar Wertsteigerung
• Mieteinnahmen durch Vermietung als zusätzliche Einnahmequelle
• Immobilienbesitzer:innen sind meist kreditwürdig für andere Investments

Nachteile

• Hoher Zeitaufwand für die Suche nach einer passenden Immobilie
• Regelmäßige Instandhaltungskosten
• Langfristige Investition mit langfristigem Anlagehorizont
• Mieter:innen können Probleme bereiten, z. B. durch Mietausfall
• Kapitaleinsatz konzentriert sich auf ein einziges Objekt (Klumpenrisiko)

Fazit: Crowdinvesting als Alternative zum Immobilienkauf als Geldanlage

Um Immobilien als Geldanlage zu nutzen, muss es nicht immer der Kauf einer eigenen Immobilie sein. Neben der klassischen Immobilienkapitalanlage machen neue Anlageformen wie das Crowdinvesting eine unkomplizierte Investition in Immobilien möglich. Beim Crowdinvesting für Immobilien ist ausgeschlossen, dass Sie sich um die Verringerung von Leerständen, die Bonität von Mieter:innen oder permanente Reparaturen kümmern müssen. Als Alternative zur Börse können Ihnen Investitionen in interessante Immobilienprojekte eine überdurchschnittliche Rendite bringen, ohne dass große Kursschwankungen auftreten und dass Sie sehr lange auf Ihr Geld verzichten müssen. Da Sie keine zusätzlichen Abschlusskosten tragen, bringt Crowdinvesting für Immobilien für Sie deutlich höhere Erträge als andere sichere Anlageformen.

Über Exporo können Anleger:innen sich an attraktiven Immobilienprojekten beteiligen. Durch kleine Anlagebeträge sind Sie in der Lage, Ihr Immobilieninvestment breit über viele Projekte zu streuen. Dabei kann man selbst entscheiden, für welche Immobilien man Geld bereitstellt. Privatanleger:innen wissen so genau, welches Projekt sie finanzieren.

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FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage

Kann man ohne Eigenkapital in Immobilien als Kapitalanlage investieren?

Eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital zu kaufen ist in seltenen Fällen möglich. Um den Kauf zu realisieren, wird eine Vollfinanzierung bzw. 120-Prozent-Finanzierung benötigt, um mehr als den Kaufpreis zu finanzieren. Allerdings wird eine solche Finanzierung nur selten bewilligt und ist mit sehr hohen Hürden verbunden.

Gerade weil es ohne Eigenkapital schwierig ist, eine eigene Immobilie als Investment zu kaufen, sollten Anleger sich auch über alternative Anlageformen informieren. Denn auch mit wenig Kapitaleinsatz kann man sich am Immobilienmarkt beteiligen. Über Crowdinvesting können Anleger:innen z. B. schon mit Investitionen ab 500 Euro Geld in attraktive Immobilienprojekte investieren und sich aussichtsreiche Renditechancen sichern.

Wie hoch sind die Kosten für die Kapitalanlage in Immobilien?

Wer sich für Immobilien als Kapitalanlage entscheidet, sollte sich der hohen Kosten bewusst sein. Denn beim Immobilienkauf muss nicht nur der Kaufpreis finanziert, sondern auch die Kaufnebenkosten dürfen nicht vernachlässigt werden. Dazu kommt, dass auch die Tilgung der Finanzierung einige Jahre in Anspruch nimmt und eine langfristige finanzielle Belastung bedeutet. Andere Anlageformen wie Fonds, Aktien oder auch Crowdinvesting können im Vergleich dazu mit geringeren Kosten punkten und bieten Anleger:innen auch mehr Flexibilität. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte man sich vorab über die Kosten und Gebühren bei Investments informieren.

Wie sicher sind Immobilien als Kapitalanlage?

Das Risiko ist für die meisten Anleger:innen ein maßgebliches Kriterium bei der Entscheidung für eine Kapitalanlage. Die Risiken von Immobilien sind dabei davon abhängig, für welche Anlageform Anleger:innen sich entscheiden. Bei dem Kauf einer eigenen Immobilie kann der Wert der Immobilie aufgrund von Standortveränderungen auch sinken, was natürlich auch Konsequenzen für die Rendite hat. Das kann auch beim Crowdinvesting ein Faktor sein. Bei indirekten Immobilieninvestments wie Fonds oder Aktien besteht wie bei allen Börseninvestments natürlich immer ein gewisses Risiko von Verlusten durch Wertschwankungen.