Immobilienbeteiligungen

Deshalb lohnt sich der Kauf von Immobilienbeteiligungen

Seit einigen Jahren sind die Zinsen für Sparbücher oder Tagesgeldkonten so niedrig wie noch nie. Vergleicht man die Werte mit der vom statistischen Bundesamt errechneten Inflationsrate von 2,3 % (Stand: Juni 2021) liegt der Realzins sogar im negativen Bereich. Deshalb suchen viele Anleger nach anderen Möglichkeiten, um ihr Kapital gewinnbringend anzulegen. Eine Option mit attraktiver Renditechance ist der Kauf von Immobilienbeteiligungen.

In unserem Ratgeber erklären wir Ihnen, was eine Immobilienbeteiligung ist, welche Formen es gibt und welche Chancen und Risiken die Beteiligung an Immobilien mit sich bringt.

• Von einer Immobilienbeteiligung spricht man, wenn Kapital in eine Immobilie investiert wird.
• Anleger können zwischen verschiedenen Varianten der Immobilienbeteiligung wählen.
• Eine Immobilienbeteiligung ist eine sachwertgesicherte Kapitalanlage, die trotzdem attraktive Renditechancen verspricht.
• Für viele Anleger sind passive Immobilienbeteiligungen eine lukrative Alternative zum Kauf einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage.

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Was ist eine Immobilienbeteiligung?

Eine Immobilienbeteiligung bezeichnet die Investition in Immobilien. Ein Immobilien Investment kann auf unterschiedliche Arten erfolgen: mit Immobilienfonds, dem Kauf von Aktien, Crowdinvesting oder dem Kauf eines Objekts.

Welche Arten von Immobilienbeteiligungen gibt es?

Als Anlageklasse geraten Immobilien immer mehr in den Fokus – dabei gehören sie je nach Ausprägung zu den komplexesten Anlageformen überhaupt, können aber andererseits auf mehreren Wegen eine gewinnbringende Rendite erzeugen.

Hier erfahren Sie mehr über die gängigsten Formen der Beteiligung an Immobilien:

Geldanlage in Immobilienfonds

Fonds sind eine weit verbreitete Art der Immobilienbeteiligung, die sich sehr gut zur Diversifikation eignet. Ein weiterer Vorteil von Immobilienfonds liegt darin, dass sie in den meisten Fällen nicht auf eine einzige Region oder Art von Immobilie beschränkt sind. Deshalb kann es z. B. sein, dass ein Investmentfonds zugleich Gewerbeimmobilien in Bukarest beinhaltet und in Wohnimmobilien in Nordfrankreich investiert. Durch diese Streuung können einseitige Verwerfungen auf einem bestimmten Markt den Fonds schwerer aus der Bahn werfen, ohne dass die Rendite des Investmentfonds negativ berührt wird. Des Weiteren bedeuten Immobilienfonds für den Anleger einen lediglich minimalen Verwaltungsaufwand. Nach dem Kauf eines entsprechenden Immobilienfonds muss sich der Anleger um keine weiteren Dinge im Rahmen seiner Investition kümmern – nicht einmal eine Steuererklärung muss er für den Immobilienfonds ausfüllen.

Nachteile eines Immobilienfonds sind zum einen, dass die Rendite im Vergleich niedriger ausfallen kann als bei anderen Beteiligungen an Immobilien. Bei einem Immobilienfonds könnten höhere Renditen erzielt werden, wenn nicht die Kosten für Fondsmanagement und Verwaltung auf den Anleger umgeschlagen würden. Diese sogenannten Weichkosten und der Ausgabeaufschlag (Agio) sind erhebliche Kostenfaktoren. Hinzu kommt, dass der Hebeleffekt durch die mögliche Immobilienfinanzierung mit Fremdkapital im Falle einer Investition in einen Immobilienfonds ausbleibt.

Kauf von Aktien

Neben Immobilienfonds gibt es auf dem Markt auch die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs). Bei dieser Form der Immobilienbeteiligung wird das Kapital der Anleger in unterschiedliche Immobilien investiert. Deren Gewinne und Verluste werden an die Investoren weitergegeben. Im Prinzip ist die Investition vergleichbar mit einer Investition in einen Immobilienfonds. Aktien können allerdings schneller gehandelt werden als Investmentfonds. REITs sind in Deutschland noch vergleichsweise jung, die erste Beteiligung dieser Art gab es im Jahr 2007. Die Erwartungen hinsichtlich der REITs waren hoch, doch haben sich diese nur zu einem Teil erfüllt. Die Rendite der REITs blieb deutlich unter den Erwartungen. Heutzutage spielen sie auf dem deutschen Aktienmarkt nur eine marginale Rolle. Weiter verbreitet sind sogenannte Immobilien AGs. Dabei handelt es sich um Aktiengesellschaften, die in Immobilien investieren und an denen sich Anleger beteiligen können.

Beteiligung an Immobilien durch Crowdinvesting

Auch Crowdinvesting, eine Form der Schwarmfinanzierung, mit der Renditen erzielt werden können, ermöglicht die Beteiligung an Immobilien. Crowdinvesting funktioniert im Prinzip so: Anleger stellen Projektentwicklern für ihre Vorhaben Kapital zur Verfügung und erhalten im Gegenzug eine feste Verzinsung von etwa 4 bis 7 Prozent, je nach Projekt Klasse und Online-Plattform. Die Vorteile dieser Form der Kapitalanlage sind unter anderem niedrige Mindestanlagesummen: In der Regel kann ab 500 Euro investiert werden. Außerdem weiß der Anleger stets, worin er investiert, denn er stellt für ein konkretes Objekt Geld zur Verfügung und die Angaben über Projektentwickler und Finanzierungsstruktur werden transparent gemacht. Im Gegensatz zu Investitionen in Unternehmen und Startups handelt es sich beim Crowdinvesting für Immobilien um sachwertgesicherte Investments. Das theoretische Risiko eines Totalverlustes sollten Anleger allerdings dennoch nicht außer Acht lassen: Die Erfahrung der Projektentwickler und der anbietenden Crowdinvesting Plattform ebenso wie jedes einzelne Immobilienprojekt, das als Kapitalanlage infrage kommen könnte, spielen eine bedeutende Rolle.

Direkte Immobilienbeteiligung durch Kauf

Der Kauf einer Immobilie als Wohnimmobilie in Eigen- oder Fremdnutzung ist nach wie vor die traditionellste Form der Immobilienbeteiligung. Wer die Immobilie selbst bewohnt, spart sich gegebenenfalls hohe Mietzahlungen. Die Fremdvermietung lohnt sich hingegen pauschal gesagt immer dann, wenn die Mieteinnahmen höher sind als die Zinszahlungen an die Bank. Der bedeutende Vorteil im Falle einer Fremdfinanzierung einer Immobilie liegt im Hebeleffekt. Durch die Finanzierung mit Fremdkapital kann die Rendite des Eigenkapitals deutlich gesteigert werden. Eine Fremdfinanzierung ist meist nur im Rahmen von Immobilienkäufen möglich, da z. B. Aktien von den Banken als zu spekulativ angesehen werden. Immobilien bieten auch Steuervorteile, da zum einen die Kreditzinsen in ganzer Höhe, zum anderen eine jährliche Abschreibung in der Steuererklärung angegeben werden kann.

Dennoch gibt es auch Nachteile beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Zunächst ist der Kauf der Immobilienbeteiligung im Gegensatz zu anderen Formen mit einer hohen Mindestanlagesumme verbunden. Daher ist es für die meisten auch nicht möglich, diese Art von Investition optimal zu diversifizieren, man spricht bei einer einzelnen Immobilie in seinem Portfolio dann auch vom Klumpenrisiko. Der Verwaltungsaufwand für den Vermieter ist enorm. Er muss sich mit dem Staat, mit dem Mieter und im Falle von Wohnungen noch mit dem Hausverwalter auseinandersetzen. Darüber hinaus steht er unter enormem Druck, jederzeit einen passenden Mieter für die Immobilie zu finden, da jeglicher Leerstand die Rendite mindern kann.

Welche Vorteile haben Anleger mit Immobilienbeteiligungen?

Häufig wird Anlegern geraten, ihr Vermögen in eine Eigentumswohnung zu investieren. Diese Art der Immobilienbeteiligung hat zwar an sich selbst viele Vorteile, allerdings sollten Anleger auch die Vorzüge passiver Immobilienbeteiligungen bedenken. Dabei ist allen voran die Risikostreuung zu nennen: Mit der Kapitalanlage in unterschiedliche Objekte (Diversifikation) können Anleger vermeiden, dass ein Portfolio aufgrund eines Ausfalls der Mieteinnahmen wegen Leerstand oder den Kosten für mögliche Renovierungen nicht mehr genug Rendite abwirft. Eine gut ausbalancierte Anlagestrategie senkt zudem langfristig das gesamte Risiko für das eigene Portfolio. Denn erwerben Sie als privater Anleger eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung, ist eine Risikostreuung anfangs nur schwer möglich. Der Ausfall einer Miete würde so dem Ausfall des kompletten Portfolios gleichen.

Auch Anleger mit geringem Eigenkapital haben die Möglichkeit, sich diversifiziert an Immobilien zu beteiligen: Die Mindestanlagesumme bei Immobilienbeteiligungen wie dem Crowdinvesting ist eher gering – vor allem wenn man sie mit den Kosten für den Kauf eines Hauses vergleicht.

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Welches Risiko geht mit dem Kauf von Immobilienbeteiligungen einher?

Eine Investition in Immobilien gilt als relativ sichere Geldanlage, die eine attraktive Rendite hervorbringen kann. Wie bei allen Geldanlagen gibt es aber auch ein gewisses Risiko, wenn z. B. ein Bauprojekt aufgrund fehlender Genehmigungen oder fehlendem Kapital unterbrochen wird.

Wichtig bei der Beteiligung an Immobilien ist ein stimmiges Verhältnis von Risiko und Rendite. Das bedeutet: Bei zu hoher Rendite sollten Sie ebenso hellhörig werden, wie bei zu niedriger Verzinsung. Noch mehr Hinweise zu den Risiken finden Sie bei der Prüfung der Objektebene. Ein zentraler Faktor ist dabei die Lage des Objektes beziehungsweise eine kurze Standortanalyse. Besonders in der Entwicklung eines Immobilienprojekts werden meist spätere Verkaufserlöse prognostiziert. Als Anleger können Sie beispielsweise die Lage analysieren, um so die Plausibilität der anvisierten Erlöse zu prüfen.

Erfolgreiche Investition in Immobilien: Immobilienbeteiligung

Die verschiedenen Arten der Immobilienbeteiligung haben unterschiedliche Chancen und Risiken und damit verbunden auch unterschiedliche Renditen. Wer statt dem Kauf eines Objekts auf eine Beteiligung an Immobilien in Form von Fonds, Aktien oder Crowdinvesting setzt, spart sich den damit verbundenen Aufwand und die Verpflichtungen und hat dank Risikostreuung trotzdem attraktive Renditechancen.

Vor allem digitale Immobilienbeteiligungensind bei privaten Anlegern seit einigen Jahren aufgrund der attraktiven Zinsen und geringen bis kostenfreien Gebühren sehr beliebt.

FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zu Immobilienbeteiligungen

Können private Anleger in Immobilienbeteiligungen investieren?

Grundsätzlich können sich private Anleger an Immobilien beteiligen. In jedem Fall lohnt es sich – auch bei geringen Mindestanlagesummen – das Verhältnis von Risiko und Rendite abzuwägen und sich im Vorfeld umfassend über das Immobilienprojekt zu informieren.

Sind Immobilien Investments riskant?

Immobilien gelten als sichere und rentable Geldanlage. Für Anleger, die sich für den Vermögensaufbau interessieren, können Immobilien im Portfolio interessant sein.

Wie riskant das Immobilien Investment ist, hängt von der gewählten Form der Immobilienbeteiligung ab. Besonders der Standort kann eine wichtige Rolle spielen, er kann die mögliche Rendite beeinflussen.

Welche Formen von Immobilienbeteiligungen unterscheidet man?

Immobilienbeteiligungen gibt es in verschiedenen Formen. Anleger können wählen zwischen:

• Offenen Immobilienfonds
• Geschlossenen Immobilienfonds
• Immobilienaktien
• Immobilienanleihen
• Immobilien-Crowdinvesting