Loan to Value – LTV
Vereinfacht gesagt steht der Begriff Loan to Value – kurz als LTV bezeichnet – für das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrs- oder Marktwert einer Immobilie. Er gibt also an, wie viel Kredit man gemessen am Wert des Objekts erhält. Damit entspricht er nicht ganz dem Beleihungswert, der von den Banken in Deutschland als Richtlinie bei einer Immobilienfinanzierung verwendet wird. Trotzdem ist der LTV eine viel genutzte Kennzahl, auf die es bei der Beurteilung der Bonität und bei der Genehmigung der Finanzierung ankommt.
Die Berechnung geschieht folgendermaßen:
Loan to Value = (Kreditvolumen / Verkehrswert der Immobilie) x 100
Eine Kennzahl mit variabler Festlegung
Der Loan to Value spielt bei Immobilienkrediten eine große Rolle. Er ist definiert als das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert. Der Wert ist eine Größe, die von jeder Bank anders festgelegt wird. Eine übliche Bewertung entspricht zum Beispiel dem Verkehrswert gemäß einem erstellten Immobiliengutachten abzüglich eines Sicherheitsabschlags von beispielweise 20 Prozent. So entsteht der Beleihungswert. Beträgt der Loan to Value dann z.B. 80 Prozent, entspricht er 80 Prozent des Beleihungswerts.
Für den Darlehensnehmer ist es wichtig zu wissen, dass Kreditgeber die Kriterien für die Ermittlung selbst festlegen. Wer einen Darlehensvergleich durchführt und dabei die Konditionen der Banken miteinander vergleicht, wird feststellen, dass die Bedingungen abhängig vom LTV durchaus variieren können. Der Hintergrund ist, dass die Darlehensgeber unterschiedliche Verfahren anwenden, um diese Kennzahl zur Beurteilung der Sicherheiten festzulegen. Deshalb schwanken auch die Darlehenskonditionen von Bank zu Bank. Die deutschen Banken arbeiten in der Regel seltener mit dem im internationalen Kontext angewandten Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Für die Darlehensgeber in Deutschland ist eher der Beleihungswert von Bedeutung, er ist ausschlaggebend für die Darlehenszinsen.
Deutsche Banken arbeiten mit dem Beleihungswert
Ein Darlehensgeber verlangt für die Genehmigung des Darlehens eine Sicherheit. In der Regel wird dafür eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Der Kreditgeber hat aus der Grundschuld das Recht, den Verkauf der Immobilie zu fordern, um aus dem Kaufpreis das Darlehen zu zahlen, sofern der Darlehensnehmer mit der Rückzahlung dauerhaft in Verzug gerät. Deshalb ist eine Bank bei der Kreditprüfung daran interessiert, einen langfristigen Immobilienwert anzusetzen. Dieser langfristig ausgerichtete Immobilienwert ist der Beleihungswert. Dieser Wert wird vor der Kreditvergabe festgelegt. Mit Hilfe des Beleihungswerts setzt die Bank die maximale Höhe fest, bis zu der sie die Immobilie beleiht und somit als Sicherheit für die Finanzierung einsetzt. In der Regel vergeben Banken Darlehen nur in einer Höhe unterhalb der Beleihungsgrenze. Eine Beleihung in Höhe von 100 Prozent oder sogar darüber ist möglich, allerdings verlangt die Bank dafür in der Regel einen höheren Zins. Von dem Beleihungswert zu unterscheiden ist der Beleihungsauslauf. Er ist definiert als das Verhältnis aus dem gewährten Darlehen und dem Beleihungswert in Prozent.
Beispiel: So sieht die Praxis aus
Für eine Baufinanzierung ist ein Darlehen von 130.000 Euro erforderlich. Hinzu kommt ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Höhe von 50.000 Euro. Der insgesamt erforderliche Finanzierungsbedarf liegt also bei 180.000 Euro. Bei einem angenommenen Beleihungswert des Objekts von 300.000 Euro ergibt sich der Beleihungsauslauf aus dem Verhältnis der beiden Darlehen zum Beleihungswert in einer Größenordnung von 0,6, also 60 Prozent. Die Immobilie wird unter diesen Prämissen folglich zu 60 Prozent beliehen. In der Theorie könnte das Darlehen sogar noch erhöht werden, wenn ein Darlehen für Modernisierungsmaßnahmen erforderlich ist. Der Beleihungsauslauf könnte dann auf 70 Prozent oder 80 Prozent erhöht werden.
Es sollte allerdings beachtet werden, dass sich die Höhe der Bauzinsen nach dem Verhältnis von Darlehen zu Objektwert richten. Je höher dieses Verhältnis ist, desto größer ist auch das Risiko der Bank. Sie wird sich dieses Finanzierungsrisiko durch einen höheren Darlehenszins vergüten lassen. Bei einer Beleihung von 60 Prozent ist die Auswahl unter den finanzierenden Banken in der Regel am größten. Der Darlehensnehmer hat dann üblicherweise eine breitere Masse an Kreditgebern zur Verfügung und kann sich das attraktivste Angebot heraussuchen.
Bei einer Beleihung von 80 Prozent oder sogar 100 Prozent sieht das anders aus. Nur wenige Kreditgeber in Deutschland sind bereit, eine so hohe Beleihung zu akzeptieren. Im Gegenzug werden sie einen deutlichen Sicherheitsaufschlag auf den Zins erheben. Damit wird die Finanzierung erheblich teurer.