MABV - Makler- und Bauträgerverordnung
Die Makler- und Bauträgerverordnung ist eine auf der Gewerbeordnung basierende Rechtsverordnung. Sie umfasst in der aktuellen Fassung 20 Paragraphen und regelt hauptsächlich die Vorgänge zwischen Bauträger und Käufer, bezieht sich jedoch auch auf Makler, Darlehensgeber, Darlehensvermittler und Baubetreuer. Die Verordnung zielt darauf ab, die oft sehr diffusen und unübersichtlichen Prozesse in der Immobilienbranche einheitlich vorzugeben. Vor dem Erlass der MABV im Jahr 1974 durch den Bund war dieser Teil nämlich den Ländern überlassen und konnte deswegen stark variieren. Die MABV kann inhaltlich im Wesentlichen in die beiden Regelungsbereiche „Sicherheit“ und „Prüfung“ unterteilt werden:
Regelung der Sicherheit durch die MABV
Der Bauträgervertrag zwischen Bauträger und Auftraggeber wird zu einem Zeitpunkt geschlossen, der noch vor der Fertigstellung der betreffenden Immobilie liegt. Ohne Vorschuss trüge der Bauträger also das volle Risiko einer Zahlungsunfähigkeit des Auftraggebers bis zum Tag des Verkaufs, sodass Vorschüsse, wie bei den meisten anderen Geschäften auch, weit verbreitet sind. Die Voraussetzungen für den Erhalt dieses Geldes sind in der Bauträgerverordnung sehr genau geregelt: Der Bauträger braucht eine allumfassende Bürgschaftsversicherung. Diese darf laut MABV nur von “Körperschaften des öffentlichen Rechts mit Sitz im Geltungsbereich dieser Verordnung, Kreditinstituten, die im Inland zum Geschäftsbetrieb befugt sind, sowie Versicherungsunternehmen, die zum Betrieb der Bürgschaftsversicherung im Inland befugt sind”, gegeben werden. Außerdem darf er das Geld erst entgegennehmen, wenn jede erforderliche Genehmigung erteilt und vom Notar bestätigt ist und der Bauträger auf jegliches Recht zu einem Rücktritt vom Vertrag verzichtet hat. Selbst dann wird der Betrag nicht vollständig gezahlt, vielmehr ist vorgeschrieben, wie er in 13 Abschlagsraten eingefordert werden darf. Alle Vorschüsse, die zum Bau der Immobilie bestimmt sind, dürfen nur für genau dieses Objekt genutzt werden. Das Geld wird also nicht dem allgemeinen Firmenkapital zugeführt, sondern ist zweckgebunden und muss auf einem eigens dafür angelegten Fremdgeldkonto (mit allen geltenden Einschränkungen) getrennt verwaltet werden.
Wie die finanziellen Mittel bei einem Bauprojekt verwendet werden, zeigt das folgende Video:
Kontrollregelungen in der MABV
Nach Fertigstellung des Baus muss der Bauträger dem Auftraggeber Rechenschaft über die Verwendung des gezahlten Geldes ablegen, sofern der Vertrag keine Festpreiszahlung vorsieht, bei welcher der Bauträger einen bestimmten Betrag erhält, aus dem er sowohl alle Kosten als auch seinen eigenen Profit ziehen muss. Doch auch schon bei Abschluss des Vertrags muss der Bauträger sehr genau Buch führen:
- Aus den Unterlagen muss neben anderem hervorgehen, ob der Makler, Darlehensgeber, Baubetreuer oder Bauträger (in der Verordnung „Gewerbetreibender“ genannt) überhaupt berechtigt ist, Zahlungen vom Auftraggeber anzunehmen,
- und wenn ja, in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt.
- Außerdem muss ersichtlich sein, dass er den Kunden über die Einschränkungen informiert, denen jener durch diese Verordnung unterliegt.
Einmal im Jahr müssen sich die betreffenden Rechtssubjekte (sowohl juristische, als auch natürliche Personen) einer Prüfung unterziehen und den daraus hervorgehenden Prüfbericht der zuständigen Behörde bis zum Ende des darauffolgenden Jahres übermitteln. Wer diese Frist nicht einhält, wird aus dem Register gestrichen, wobei es hierbei verschiedene Ausnahmen und Alternativen gibt.
Wie sind Privatpersonen von der MABV betroffen?
Auch wenn es den Anschein hat, dass die Makler- und Bauträgerverordnung nur wenig Auswirkungen auf den Normalbürger hat, ist sie nicht unwichtig: Möchte man beispielsweise als Mieter in einer großen Stadt eine Wohnung beziehen, wird man in vielen Fällen nicht um einen Makler herumkommen. Auf diesem Feld gibt es jedoch gerade in urbanen Räumen eine regelrechte Angebotsschwemme. In Zeiten der Digitalisierung und Finanztechnologie, sogenannter FinTech, gibt es auf der einen Seite viele junge, innovative Startups mit guten Ideen, auf der anderen Seite kommen auch einige unseriöse Anbieter hinzu. Das trifft somit auch auf den Immobilienmarkt zu. Strenge Richtlinien und die Möglichkeit, ihre Einhaltung zu überprüfen, erleichtern dem Kunden die Maklersuche erheblich. Auch wer ein Haus kaufen möchte, egal ob als Eigenheim oder als Kapitalanlage, kann von der Verordnung profitieren: Die genauen Vorschriften, die bis ins kleinste Detail regeln, wann wie viel zu zahlen ist, sichern den Käufer gegenüber dem Bauträger ab.
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