Notar- und Grundbuchkosten

Notar- und Grundbuchkosten entstehen u. a. bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie, aber auch bei Belastung einer Immobilie mit z. B. Wegerechten, Nießbrauchrechten oder Grundschulden. Insbesondere fallen Notar- und Grundbuchkosten an, wenn der künftige Eigentümer ein Baugrundstück kauft oder ein Interessent eine Immobilie erwirbt, zum Beispiel eine Eigentumswohnung. Notar und Grundbuchamt stellen für ihre Dienstleistungen Gebühren in Rechnung. Die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag zählen -wie Grunderwerbsteuer und Maklerprovisionen- zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie. Notare werden ebenso bei Schenkungen von Immobilien, Grundschuldabtretungen und der Löschung von Grundschulden benötigt.

Was sind Notar- und Grundbuchkosten?

Jede Eigentumsübertragung einer Immobilie bedarf einer notariellen Beurkundung, ebenso ist ein notarieller Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben (Vgl. §311b BGB). Der Notar ist für die Beurkundung des Immobilienkaufs zuständig und verlangt dafür Gebühren und den Ersatz seiner Auslagen. Das Grundbuchamt berechnet ebenfalls für die Bearbeitung der grundpfandrechtlichen Vorgänge Entgelte. Das Gerichts- und Notarkostengesetz gibt einheitliche Gebührensätze vor, die Preise sind fest und nicht verhandelbar. Die Gebühren berechnet man als prozentualen Anteil am Kaufpreisvolumen, sie betragen insgesamt 1,5 bis 2 Prozent.

Wofür fallen die Kosten an?

Bevor der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann, muss der Kaufvertrag beurkundet werden und der Notar verschiedene vorbereitende Tätigkeiten ausführen. Zu seinen Dienstleistungen gehören das Einholen verschiedener Genehmigungen, beispielsweise für Sanierungsgebiete und Vorkaufsverzichtserklärungen. Eine eventuelle Auflassungsvormerkung muss im Grundbuch registriert werden. Der Notar muss Kaufpreise fällig stellen, Grundschulden des Verkäufers müssen gelöscht oder Wege- und Wohnrechte eingetragen werden. Zudem ist die Eintragung der neuen Grundschuld, einschließlich des neuen Eigentümers, ins Grundbuch zu veranlassen. Darüber hinaus fallen Abwicklungstätigkeiten an, zum Beispiel für Einrichtung und Betreuung eines Notaranderkontos. Je mehr Vorgänge zu bearbeiten sind, desto höher fallen üblicherweise die Kosten aus, die aber auch abhängig von der Höhe der Grundschuld oder Vielzahl der einzelnen Tätigkeiten sind. Dazu hat der Notar die Aufgabe, die Vertragsparteien neutral zu beraten. Er muss darüber informieren, ob die gewünschten Lösungen und Umschreibungen juristisch überhaupt umsetzbar sind und wie der Vertrag entsprechend zu gestalten ist.

Ein wirksamer Eigentumswechsel kommt erst durch den Grundbucheintrag zustande, der notariell beurkundete Kaufvertrag reicht nicht aus, um Eigentum an der Immobilie zu erlangen. Basierend auf dem Kaufvertrag werden beim Grundbuchamt vom Notar Anträge auf Eigentumswechsel etc. gestellt. Die Grundbuchkosten stellt der Notar ggf. mit in Rechnung, sofern sie nicht direkt vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt werden; sie untergliedern sich in Eintragungsgebühren für den Eigentümerwechsel und Vollzugsgebühren für den Immobilienkauf. Sie betragen etwa 0,5 Prozent vom Kaufpreis der Liegenschaft.

Wie werden die Kosten berechnet?

Die Höhe der Kosten wird an folgenden Beispielen deutlich:

Diese Berechnungen sind jedoch nur überschlägig, in der Praxis ergeben sich laut Gebührenordnung andere Beträge. Maßgeblich ist der Geschäftswert und der Satz aus der Gebührentabelle. Die Beurkundung eines Kaufvertrags kostet beispielsweise den 2-fachen Gebührensatz, hinzu kommen eventuelle Auslagen für Telefonate, die Schreibgebühren oder eine Aktenversendungspauschale. Jeder Vorgang hat einen anderen Umfang, bei dem einen Eigentumsübergang ist die Grundschuld in Höhe von 60 Prozent des Kaufpreises einzutragen, bei einem anderen nur 40 Prozent. Daher reicht für Bauherren und Käufer die annäherungsweise Ermittlung der Kosten für die Kalkulation des Gesamtfinanzbedarfs aus. Es gilt, dass die Grundschuld- und Notarkosten bei höheren Kaufwerten immer weniger ins Gewicht fallen, da sie degressiv steigen.

Kann man Notargebühren und Grundbuchkosten sparen?

Die Notar- und Grundbuchkosten sind ein wichtiger Bestandteil der Nebenkosten beim Übergang eines Objekts in neues Eigentum. Die Bau- und Kaufnebenkosten einer Immobilie können leicht 10 bis 15 Prozent des gesamten Investitionsvolumens ausmachen. Sie müssen daher zwingend bei der Planung des Immobilienprojekts berücksichtigt werden. Die Notarkosten trägt in der Praxis überwiegend der Käufer. Je mehr Aufgaben der Notar übernehmen muss, desto teurer wird natürlich die Rechnung. Wenn beispielsweise keine Belastungen im Grundbuch zu löschen sind, entfallen die entsprechenden Gebührenteile. Werden die Termine für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Bestellung der Grundschuld zusammengelegt, wird Zeitaufwand eingespart, es sind keine Folgetermine nötig. Die ersparte Zeit schlägt sich aufgrund der festen Gebührensätze jedoch kaum in geringeren Kosten des Notars nieder, der Arbeitsaufwand ist nicht ausschlaggebend.

Wird später ein Haus auf einem unbebauten Grundstück errichtet, zählt der Hausbau nicht zum Immobilienkauf und der Notar kann dafür keine Gebühren berechnen. Kauft der künftige Eigentümer dagegen eine Liegenschaft mit Haus, so wird der komplette Kaufpreis als Grundlage für die Ermittlung der Notarkosten herangezogen.

Zusammenfassung:

• Haus- und Wohnungskauf, Grundbuchänderungen und Schenkungen von Immobilien bedürfen der notariellen Beurkundung.
• Notar und Grundbuchamt verlangen Entgelte für Eigentumsübertragungen und Dienstleistungen.
• Notarkosten betragen etwa 1 bis 1,5 Prozent, Grundbuchkosten 0,5 Prozent vom Kaufpreis.
• Kaufpreis ohne Zubehör wie Einbauküche ist Geschäftswert bzw. Bemessungsgrundlage.
• Tatsächliche Kosten werden von einheitlichen gesetzlich vorgegebenen Gebührensätzen und der Anzahl der zu erledigenden Vorgänge bestimmt.
• Notargebühren trägt in der Regel der Käufer.
• Einsparpotenzial besteht beim Kauf eines unbebauten Grundstücks, weil Bemessungsgrundlage geringer ist als bei bebautem Grund und Boden.

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