Notaranderkonto
Was ist ein Notaranderkonto?
Das Notaranderkonto oder auch Ander-Konto ist ein sogenanntes Treuhandkonto. Es dient dem Geldtransfer bei einem Immobilienkauf. Der Käufer zahlt auf dieses Konto den Kaufpreis. Der Verkäufer erhält entsprechend aus diesem Konto den Kaufpreis. Die Verwaltung des Kontos wird durch einen Notar übernommen. Damit gilt dieses Konto als die sicherste Form der Abwicklung eines Immobiliengeschäftes.
Wann wird ein Notar-Anderkonto eingerichtet?
Das Anderkonto wird von einem Notar anlässlich des Kaufs einer Immobilie eingerichtet. Dazu muss jedoch nach § 57 Absatz 2 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) ein sogenanntes berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegen (bis August 2021 befanden sich diese Regelungen in § 54a Absatz 2 des BeurkG, einige Normen des Beurkundungsgesetztes wurden zu dieser Zeit verschoben). Ob diese Voraussetzung gegeben ist, obliegt der Einschätzung des Notars. Es spielt daher keine Rolle, ob Verkäufer und Käufer oder nur eine der Parteien die Einrichtung eines solchen Kontos wünschen.
Wann liegt ein berechtigtes Sicherungsinteresse vor?
Die Beurteilung des Vorliegens eines berechtigten Sicherungsinteresses obliegt dem Notar. Ein solches kann zum Beispiel dann gegeben sein, wenn die Übergabe der Immobilie bereits vor dem vollenden Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) vollzogen werden soll. Ein berechtigtes Sicherungsinteresse kann für den Notar auch dann vorliegen, wenn der Käufer den Kaufpreis durch mehrere Kreditinstitute finanziert hat. Durch das Anderkonto beim Notar können die Zahlungen der einzelnen Institute gesammelt und besser koordiniert werden.
Wie funktioniert ein Anderkonto beim Notar?
Liegen die Voraussetzungen für die Einrichtung des Notaranderkontos vor, eröffnet der Notar es. In der Regel wird es sich dabei um ein Girokonto handeln, das der Notar verwaltet. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Notar auf das Geld zugreifen darf, außer wenn es sich um die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer handelt. Bei der notariellen Beurkundung des Immobilien-Kaufvertrages prüft der Notar die Voraussetzungen, die erforderlich sind, um den Kaufpreis zu zahlen bzw. schafft diese gemeinsam mit Käufer und Verkäufer. Dies sind im Einzelnen der Antrag auf Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt, die Beschaffung der Löschungsbewilligung für eventuell eingetragene Belastungen auf dem Grundstück und ggf. auch die Einholung einer Verzichtserklärung für ein Vorkaufsrecht sowie die Zustimmung des Hausverwalters bei Wohnungseigentum. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird der Käufer vom Notar über diesen Sachverhalt informiert (schriftlich). Der Käufer überweist bzw. veranlasst die Überweisung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises auf das vom Notar benannte Anderkonto. Verzeichnet der Notar den Geldeingang, informiert er den Verkäufer, der dann die Immobilie an den Käufer übergibt. Er bestätigt dem Notar gegenüber, dass er mit dem Übergang des Eigentums an den Käufer einverstanden ist. Der Notar beantragt entsprechend die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Ist dies erfolgt, zahlt der Notar den Kaufpreis aus dem Anderkonto an den Verkäufer und der Vorgang ist abgeschlossen.
Welche Kosten entstehen durch ein Anderkonto beim Notar?
Für ein Notaranderkonto beim Immobiliengeschäft entstehen gewissse Kosten. Der Notar erhebt eine Verwahrgebühr, die durch § 34 im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und Tabelle B bestimmt wird. Die Verwahrgebühr wird je Auszahlung fällig. Die Gebühr für das Konto berechnet sich anhand von zwei Faktoren: dem Kaufpreis und einem Hebesatz nach GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz). Wird der Kaufpreis in mehreren Beträgen ausgezahlt, ist die Gebühr für jeden Betrag gesondert zu berechnen. Zusätzlich können noch Kontogebühren und Minuszinsen anfallen.
Die Gebühr steht dem Notar zu. In der Regel trägt derjenige die Kosten, in dessen Interesse die Abwicklung über ein Notaranderkonto ist. Es ist aber möglich, im Kaufvertrag eine andere Regel zu treffen und zu vereinbaren.
Welche Vor- und Nachteile haben Notaranderkonten?
Notaranderkonten sind derzeit die sicherste Form eines Immobilienkaufs. Die Sicherheit besteht sowohl auf der Seite des Verkäufers als auch des Käufers. Das Anderkonto stellt sicher, dass der Kaufpreis gezahlt wird und zugleich, dass der Eigentumsübergang bei Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Das Anderkonto bietet besonders dann eine Sicherheit, wenn die Immobilie bereits vor dem vollendetem Eigentumsübergang vom Käufer genutzt werden soll. Das Notaranderkonto ist zudem übersichtlich, besonders dann, wenn der Kaufbetrag von mehreren Finanzierungsinstituten gezahlt wird. Ebenfalls von Vorteil ist das Verfahren bei einer eventuellen Rückabwicklung. Diese ist deutlich einfacher und unkomplizierter durch das Anderkonto. Ein Notaranderkonto hat aber auch Nachteile. Das Konto kostet eine Gebühr, die andernfalls nicht angefallen wäre. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises und einem besonderen Hebesatz. Für den Verkäufer hat das Anderkonto den Nachteil, dass er den Kaufpreis erst dann erhält und darüber verfügen kann, wenn das Grundbuch entsprechend geändert ist. Dies kann unter Umständen einige Monate dauern.
Welche Alternative gibt es zu Notaranderkonto?
Nicht bei jedem Immobiliengeschäft muss zwangsläufig ein Notaranderkonto eingerichtet werden. Deshalb muss es auch zwangsläufig eine Alternative zu diesem Konto geben. Der Standardfall beim Verkauf von Eigentum ist die Direktzahlung. Das bedeutet, der Käufer zahlt den Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers. Beim Immobilienverkauf mit Direktzahlung gehört es zu den vornehmlichen Aufgaben des Notars, den Verkäufer und den Käufer über den Risiken einer nicht gesicherter Vorleistung zu informieren und zu belehren. Hierzu steht dem Notar auch die Gestaltung des Kaufvertrags zur Verfügung. Hierin kann er festhalten, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und eine Vormerkung im Grundbuch erfolgt ist.
Zusammenfassung
Das Notaranderkonto ist eine besondere Form des Treuhandkontos. Es wird bei einem Immobilienverkauf angelegt, wenn der Notar zu der Ansicht gelangt, dass ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt. Das Konto wird vom Notar verwaltet. Der Käufer zahlt hierauf den Kaufpreis und der Verkäufer erhält aus dem Konto nach Eigentumsübergang den Kaufbetrag gezahlt.