Renditekennzahlen für Immobilien

Im Zusammenhang mit der Bewertung von Investments in Aktien, Anleihen oder Rohstoffen fällt recht häufig der Begriff Rendite. Doch auch bei anderen Formen der Kapitalanlage werden Einschätzungen mit Hinblick auf die Rendite vorgenommen, nicht nur an der Börse, sondern auch speziell im Bereich Immobilien.

Werden Immobilien als Investment betrachtet, sollte eine gezielte Auseinandersetzung mit dem Thema Renditekennzahlen beziehungsweise Renditeberechnung stattfinden. In dieser Hinsicht spielt es keine Rolle, ob es sich um eine direkte Investition in Immobilien oder um einen Immobilienfonds handelt. Die Rendite kann dem Anleger unter anderem Aufschluss über die Rentabilität einer Investition geben. Im Zusammenhang mit Investments stellt die Rendite das Verhältnis von Gewinn zum aufgewendeten Kapital dar. In aller Regel bezieht sich die Renditeangabe auf das Jahr.

Die Rendite kann nicht nur zur Bewertung der Gewinnsituation einer Investition, sondern auch zur Bewertung des Risikos einer Anlage herangezogen werden. Diverse wissenschaftliche Schriften beschäftigen sich mit dem Zusammenhang zwischen der Rendite und dem Risiko einer Anlage. Auch bei Immobilieninvestments ist diese enge Verbindung zu beobachten. Bei Renditeangaben muss grundsätzlich zwischen der erwarteten Rendite und der realisierten Rendite unterschieden werden. Angaben über die realisierten Renditen sind keine Garantie dafür, dass das Investment auch noch in der Zukunft diese Rendite erwirtschaftet.

Viele unterschiedliche Renditeangaben im Immobilienbereich

Im Immobilienbereich kursieren verschiedene Renditeangaben. Es ist in vielen Fällen nicht einfach, zwei Immobilieninvestitionen, bei denen die Rendite auf unterschiedliche Art und Weise berechnet wurde, gezielt miteinander zu vergleichen, das liegt nicht nur an den verschiedenen Bezeichnungen für einige Kennzahlen. Ein Grund für die Vielfalt an unterschiedlichen Renditekennzahlen ist die Tatsache, dass es im Immobiliensektor grundsätzlich viele Beteiligte gibt. In der Immobilienbranche gehören dazu zum Beispiel Architekten und Projektentwickler, Bauträger, Makler, Banken und andere Finanzierungspartner, Fonds sowie Immobiliengesellschaften. Zu den gebräuchlichen Renditekennzahlen im Immobiliensektor gehören insbesondere:

• Capital Growth
• Exit Yield
• All Risks Yield
• Net Initial Yield
• Internal Rate of Return

Die Capital Growth - Wertänderungsrendite

Die Capital Growth, auch Wertänderungsrendite genannt, beschreibt, wie sich der Wert einer Immobilie innerhalb einer bestimmten Zeitperiode verändert hat. Um die aktuelle Wertänderungsrendite bestimmen zu können, muss sowohl der Marktwert der Vorperiode als auch der aktuelle Marktwert bestimmt werden. Beachtung findet diese Renditekennzahl zum Beispiel bei geschlossenen und offenen Immobilienfonds.

Die Exit Yield

Die sogenannte Exit Yield ist eine Renditekennzahl, die sehr gerne im Rahmen von Projektfinanzierungen Beachtung findet. Das bedeutet, dass Projektentwickler und Banken sowie andere Finanzierungspartner bei ihren Entscheidungen die Exit Yield berücksichtigen. Sie ist der Quotient aus dem Free Cash Flow und dem Fremdkapital. Die Renditekennzahl stellt eine Möglichkeit dar, das Exit-Risiko zu beschreiben.

Die All Risks Yield

Die All Risks Yield, kurz ARY genannt, hat bei Managern von offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie bei Immobilien-AGs eine hohe Relevanz, da sie eine sehr detaillierte Betrachtungsweise erlaubt. Sie kann zum Beispiel im Rahmen einer Due Diligence berechnet werden. Bei der Berechnung dieser Kennzahl werden möglichst viele Risiken berücksichtigt, die im Zusammenhang mit der Investition stehen. Die All Risks Yield kann mit dem Quotienten aus der Sollmiete und dem Kaufpreis abgebildet werden. Es besteht aber auch die Möglichkeit, diese Renditekennzahl mittels Risikozu- und Risikoabschlägen darzustellen. Da in aller Regel sehr viele Daten gesammelt und dokumentiert werden müssen, gilt die Berechnung der All Risks Yield im Detail als sehr aufwendig.

Die Net Initial Yield

In Deutschland findet die Net Initial Yield auch als Nettoanfangsrendite Bezeichnung. Projektentwickler verwenden die Nettoanfangsrendite häufig, um Projekte miteinander zu vergleichen. Aber auch Makler und andere Projektbeteiligte nutzen diese Kennzahl oft, da die Berechnung relativ einfach ist.
Die Nettoanfangsrendite ist der Quotient aus der Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Marktwert (auch: Verkehrswert) zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten.
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören zum Beispiel die Kosten für die Instandhaltung und Verwaltungskosten, die direkt im Zusammenhang mit dem Objekt stehen. Anschaffungsnebenkosten sind zum Beispiel Gebühren für den Notar sowie für den Immobilienmakler.

Der Internal Rate of Return - interner Zinsfuß

Die Berechnung der Internal Rate of Return, auch interner Zinsfuß genannt, ist eine äußerst anspruchsvolle Renditeberechnung. Das liegt in erster Linie daran, dass es sich bei der Internen-Zinsfuß-Methode um eine dynamische und nicht um eine statische Investitionsrechnung handelt. Zur Anwendung kommt diese Berechnung bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds, bei institutionellen Investoren sowie bei Immobilien-AGs.

Das Tool dient beispielsweise als Grundlage für Entscheidungen, die im Bereich Investmentmanagement getroffen werden. Es erlaubt eine sehr ganzheitliche Betrachtung der Investment-Situation. Mit dem internen Zinsfuß besteht die Möglichkeit, sowohl die Investment- als auch die Portfolioperformance zu bewerten. Der interne Zinsfuß ist ein Abzinsungsfaktor, der unter anderem mittels Interpolation bestimmt werden kann. Im Grunde genommen beschreibt der interne Zinsfuß die reale Verzinsung des gebundenen Kapitals. Übersteigt der interne Zinsfuß den sogenannten Kalkulationszinsfuß, kann die Investition als förderlich betrachtet werden.