Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren findet immer dann Anwendung, wenn aufgrund der Immobilie keine Erträge ermittelt werden können, das Ertragswertverfahren also nicht genutzt werden kann. Die gesetzlichen Richtlinien dazu stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und im Bewertungsgesetz (BewG).
Im Sachwertverfahren wird der Wert der baulichen Anlage bestimmt, also der Gebäudesachwert, und anschließend mit dem Bodenwert der Immobilie addiert. Der Bodenwert wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. In einigen Fällen werden dazu auch Bodenrichtwerte zur Berechnung herangezogen.
Berechnung des Sachwerts:
| angemessene Herstellungskosten der Immobilie | |
|---|---|
| - | Wertminderung aufgrund Mängel bei der Herstellung |
| - | Wertminderung aufgrund des Alters |
| +/- | sonstige wertbeeinflussende Umstände |
| = | Wert der baulichen Anlage |
| + | Wert der sonstigen Anlagen |
| + | Bodenwert |
| = | Sachwert |
Zur Erklärung:
- Die angemessenen Herstellungskosten der Immobilie beinhalten auch mögliche Außenanlagen.
- Wertminderungen werden getrennt nach Altersgründen des Gebäudes und Grundstücks sowie nach weiteren Mängeln, durch die individuell bestimmte Abschläge angerechnet werden.
- Sonstige wertbeeinflussende Umstände sind z.B. Abweichungen vom baulichen Zustand, wirtschaftliche Überalterung oder Abweichungen von ortsüblicher Miete.
- Der Bodenwert wird so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Insbesondere zur Wertermittlung von Eigentumsimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern wird der Sachwert mit diesem Verfahren berechnet. Andere Objekte sind öffentliche Gebäude, Burgen, Schlösser und ähnliche nicht vermietbare Immobilien. Für vermietbare Objekte wird in der Regel das Ertragswertverfahren genutzt.
Vor- und Nachteile
Für das Sachwertverfahren spricht, dass die Herstellungskosten auf dem aktuellen Preisniveau basieren und als objektives Verfahren für den Substanzwert angesehen werden kann. Ein Nachteil ist, dass das bisherige und vor allem auch das zukünftige Marktgeschehen bei der Berechnung mittels Sachwertverfahren keine Berücksichtigung findet.