Sanierungsstau

Sanierungsstau muss vermieden werden

Wenn sich Immobilieninvestitionen rechnen sollen, ist nicht nur der günstige Erwerb entscheidend, vielmehr ist darauf zu achten, dass die Immobilie langfristig ein lohnendes Investment bleibt. Das bedeutet, dass speziell bei älteren Gebäuden erhaltende und wertsteigernde Maßnahmen nicht vernachlässigt werden dürfen. Ein Investitionsstau liegt vor, wenn über längere Zeit kein Kapital für die Erhaltung und Erweiterung von Immobilien, Maschinen, Anlagen und anderen Sachgütern ausgegeben wird. Wozu ein Investitionsstau führen kann, ist an vielen öffentlichen Gebäuden ersichtlich. Den Kommunen fehlt das Geld, um Schulen, Krankenhäuser oder Brücken in einen zeitgemäßen und nutzungsfähigen Zustand zu versetzen. Der große Investitionsrückstand der letzten Jahre hat zwei Ursachen. Einerseits haben sich die gesetzlichen Anforderungen an eine Verbesserung der Infrastruktur und die Nachfrage aus der Bevölkerung erhöht. Gleichzeitig wurden zu wenig Mittel für Neuinvestitionen bereitgestellt, das betrifft vor allem Einrichtungen der Kinderbetreuung und Schulen. Außerdem wurde viele Jahre nichts getan, um den Sanierungsstau bei der Verkehrsinfrastruktur oder im Sportstättenbereich aufzulösen, so dass viele marode Straßen oder Brücken dringend saniert werden müssen. Das lässt sich jedoch nicht so einfach bewerkstelligen, da der Investitionsbedarf ohnehin chronisch unterfinanziert ist und sich durch die Rückstände ein immer höherer Finanzbedarf für Schulsanierung, Brückeninstandsetzung oder Straßeninstandhaltung ergibt. Sanierungen müssen nachgeholt werden, wenn die Bausubstanz nicht komplett verfallen und letztendlich erneuert werden soll. Die Sanierungskosten erhöhen sich zudem kontinuierlich.

Sanierungsstau kostet Steuervorteile

Daher sind die Eigentümer klüger, die rechtzeitig in bauliche Maßnahmen, die der Erhaltung und Verbesserung der Gebäudesubstanz dienen, investieren. Besitzer können bestimmte Aufwendungen als Werbungskosten von der Steuer absetzen, falls sie ihre Immobilie vermieten wollen. Das betrifft die laufenden Kosten für Wasser und Strom, die Grundsteuer, Beiträge für die Gebäudeversicherung sowie Aufwendungen für Makler und Annoncen, die bereits vor der eigentlichen Vermietung in der Steuererklärung, Anlage V, angerechnet werden können. Bei leerstehenden Wohnungen können ebenfalls die AfA oder Reparaturkosten steuerlich abgesetzt werden. In jedem Fall ist jedoch Voraussetzung, dass der Vermieter dem Finanzamt glaubhaft durch Belege und Aktivitäten nachweist, dass er die Wohnungen tatsächlich vermieten und zu versteuernde Einkünfte erzielen will. Ist ein Sanierungsstau entstanden, weil der Besitzer über Jahre zu wenig Mittel für die Gebäudeunterhaltung aufgewendet hat, entfallen laut aktueller Rechtsprechung die Steuerabzüge. Befinden sich Haus oder Wohnanlage in einem desolaten Zustand, kann das Finanzamt den steuerlichen Abzug von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung verweigern, wenn die Wohnungen in nächster Zeit weder bewohnt noch vermietet werden können. Das gilt ebenso, wenn Miteigentümer einer Wohnanlage eine vereinbarte Sonderumlage nicht zahlen. Der BGH hat in diesem Fall entschieden, dass dringende Sanierungen durch alle Wohnungseigentümer finanziert werden müssen, unabhängig von ihrer finanziellen Lage. Anderenfalls machen diese sich schadenersatzpflichtig.

Warum muss außerdem ein Sanierungsstau bei Immobilien verhindert werden?

Ein Sanierungsstau kann unabsehbare Folgen haben. Gerade bei Altbau-Immobilien steigt von Jahr zu Jahr das Schadensrisiko, beispielsweise durch Rohrbruch aufgrund von Korrosion, Risse im Dach oder veraltete Elektroinstallationen. Dabei riskieren Immobilieneigentümer unter Umständen sogar ihren Versicherungsschutz. Auch die Umwelt profitiert von sanierten Gebäuden. Durch eine bessere Wärmedämmung können viel Energie und Kosten eingespart werden, damit sinkt der volkswirtschaftliche Energiebedarf. Nicht zuletzt führen etliche Sanierungsmaßnahmen zu einer gesteigerten Wohnqualität. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist jedoch bei Sanierungen zu beachten. Innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses darf aufgrund reiner Reparaturen oder Instandhaltungen die Miete nicht erhöht werden, dieses ist nur bei Modernisierungsmaßnahmen der Fall. Modernisierungen können Teil von Sanierungsmaßnahmen sein, diese müssen mit einer Senkung der Heiz- bzw. Stromkosten oder einer Verbesserung der Wohnverhältnisse einhergehen. Somit ist nicht immer gewährleistet, dass Vermieter aus Sanierungsmaßnahmen einen direkten wirtschaftlichen Vorteil erzielen.

Fazit: Was muss in Zukunft passieren?

Die wenigsten Immobilienbesitzer sind in der Lage, Sanierungsvorhaben aus laufenden Mieteinnahmen zu finanzieren. Der Staat stellt derzeit zinsgünstige Fördermittel, vor allem für die energetische Sanierung von Wohnhäusern, beispielsweise über die KfW, zur Verfügung. Dadurch wird eine Altbau-Immobilie durch konsequente Isolierung und neue Fenster vom Energiebedarf her auf den Stand eines Neubaus gebracht. Damit Sanierungen nicht ausbleiben oder über viele Jahre verschoben werden, ist es notwendig, die Immobilieneigentümer zu unterstützen, sei es durch steuerliche Vorteile, ein Fachprogramm wie das des Städtebaulichen Denkmalschutzes oder Kredite über staatliche und regionale Förderbanken. Einen wesentlichen Beitrag dazu können auch die regionalen Wirtschaftsinitiativen (RWI) leisten. Die Sanierungsumlagen dürfen nicht reduziert werden. Alle Fördermaßnahmen könnten in einem Investitionspaket gezielt gebündelt und koordiniert werden, die Interessen der Mieter sind dabei zu berücksichtigen. Ziel muss eine schrittweise Beseitigung des Sanierungsstaus im öffentlichen Sektor und eine Verhinderung des gleichen Dilemmas in der Wohnungswirtschaft sein. Schließlich geht es darum, irreparable Schäden an der Bausubstanz zu vermeiden und einer Wertminderung von Immobilien vorzubeugen.

Zusammenfassung: * Sanierungsstau führt zu Schäden an Bausubstanz, höherem Energieverbrauch und unwirtschaftlichen Immobilieninvestitionen * dringender Handlungsbedarf in Deutschland, vor allem im öffentlichen Bereich * Vermieter sollten notwendige Reparaturen und Instandsetzungen nicht unnötig lange hinauszögern, Sanierungsstau reduziert Steuervorteile * langfristige Wertminderung bei Immobilien muss verhindert werden * gesellschaftliche Anstrengungen notwendig, beispielsweise durch ein nationales Investitionspaket

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