Spekulationssteuer: Alles zur Spekulationsfrist beim Verkauf von Immobilien
Private Veräußerungsgeschäfte von Wertpapieren, Grundstücken oder Immobilien führen in der Regel zur Steuerveranlagung, da Gewinne aus diesen Geschäften laut § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz grundsätzlich steuerpflichtig sind.
Das bedeutet für private Immobilienbesitzer, dass der Fiskus in der Lage ist, beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien, ganz gleich ob Wohnung oder Haus, Einkommensteuer zu verlangen. Voraussetzung ist, dass das eigene Haus oder Grundstück innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren veräußert und somit auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wird. Bei solchen Veräußerungsgeschäften fällt unter bestimmten Voraussetzungen Einkommensteuer auf den Gewinn an. Die umgangssprachliche Bezeichnung für diese Steuer lautet: Spekulationssteuer.
Wann fällt die Spekulationssteuer an?
Wer als privater Immobilienbesitzer ein Haus innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft und auf diese Weise einen Gewinn erwirtschaftet, den verpflichtet der Fiskus zur Zahlung von Spekulationssteuer. Eine Ausnahme besteht, wenn der Besitzer innerhalb der letzten drei Jahre sein Haus selber bewohnt. In diesem Fall gilt Steuerbefreiung.
Was gilt es, bei der Spekulationssteuer zu beachten?
Wie gesagt handelt es sich bei der Spekulationssteuer um keine eigene Steuer, sondern um einen umgangssprachlichen Begriff für Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte.
Im Falle eines Immobilienverkaufs verlangt der Fiskus, dass der Verkäufer bei der Einkommensteuerveranlagung die positive Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis zu den steuerlichen Einkünften hinzurechnet. Das bedeutet, es erfolgt zum einen eine Versteuerung des Gewinns aus dem Veräußerungsgeschäft, zum anderen ergeben sich höhere Einkünfte in der Einkommensteuerveranlagung und in der Folge ein höherer Prozentsatz auf alle anderen Einnahmen aufgrund der Steuerprogresssion.
Die Spekulationssteuer kann legal vermieden werden – Spekulationsfrist und Eigennutzung
Wer vorhat, diese Steuer zu vermeiden, berücksichtigt am besten die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Diese hat der Gesetzgeber eingerichtet, um Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien zu entlasten.
Das bedeutet, der Eigentümer einer Immobilie wartet im Idealfall die zehn Jahre andauernde Spekulationsfrist ab, bevor er verkauft, da der Gesetzgeber folgendes sagt: Wenn eine Privatperson eine Immobilie, die sich zehn Jahre oder länger in ihrem Besitz befand, verkauft, fällt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn (“Spekulationssteuer”) an. Zur Berechnung der Spekulationsfrist dient das Datum der Beurkundung der beiden Kaufverträge.
Generell gilt, dass eine Immobilie grundsätzlich steuerfrei bleibt, wenn der Eigentümer diese selbst nutzt.
Stellen sich Gründe für einen vorzeitigen Verkauf einer vermieteten Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist ein, lässt sich die Besteuerung des Veräußerungsgewinns vermeiden durch vorangegangene Eigennutzung. Voraussetzung ist Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Lässt sich Spekulationssteuer sparen?
Der Verkauf einer Immobilie während der Spekulationsfrist bedeutet in vielen Fällen die Kündigung der Finanzierung der Immobilie. Die Folge ist, Banken sehen sich veranlasst, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Diese lässt sich bei der Berechnung des Gewinns ansetzen, so dass dieser sich verringert und in der Folge die Spekulationssteuer niedriger ausfällt. In der Praxis ergeben sich solche Fälle z.B. nach Scheidungen oder Wohnsitzwechsel.
Weiterhin lässt sich der Aufwand für Reparatur- und Modernisierungsarbeiten in vielen Fällen ansetzen. Dies gilt, wenn diese in den letzten drei Jahren anfallen und sich aus diesem Grund dem Anschaffungspreis zurechnen lassen. Ausgenommen sind Schönheitsreparaturen.
Wer ein vermietetes Objekt besitzt, ist in der Lage, jedes Jahr die Immobilie steuerlich abzusetzen. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist lässt sich die Abschreibung dem Veräußerungsgewinn zurechnen. Welche Beträge sich im Einzelfall dem Gewinn zurechnen oder abziehen lassen, definiert das Einkommensteuergesetz (§ 23 Absatz 3).
Spekulationssteuer berechnen
Wer vorhat, eine erste Kalkulation über die Höhe der Spekulationssteuer vorzunehmen, stellt die Anschaffungskosten dem Verkaufspreis gegenüber. Dem sich aus dieser Rechnung ergebenden Gewinn erhöhen die Abschreibungen während der Haltedauer. Der Grund ist, dass für die Berechnung der Steuer folgende Gegenüberstellung erfolgt: Anschaffungskosten minus Abschreibungen stehen dem Verkaufspreis gegenüber.
Renovierungs- und Notarkosten, Maklerentgelte und andere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, lassen sich von dem Ergebnis aus der oben genannten Rechnung abziehen. Sie mindern den zu versteuernden Gewinn.
Der Gewinn findet sich in der Einkommenssteuererklärung als zusätzliches Einkommen (Anlage V). Letzteres führt zu einem höher zu versteuerndem Gesamteinkommen. Das bedeutet, die tatsächliche Steuerlast hängt vom persönlichen Steuersatz des Immobilienverkäufers ab. Wichtig ist, ein Wertgewinn lässt sich mit etwaigen Verlusten verrechnen, ein Wertverlust nicht mit positiven Einkünften.
Spekulationssteuer – Beispielrechnung bei einem Immobilienverkauf
Jemand verkauft eine Immobilie nach sechs Jahren und erfüllt alle weiteren Voraussetzungen, dass der Staat ihn zur “Spekulationssteuer” bzw. Einkommenssteuer veranlagt. Weiterhin gilt:
- Kaufpreis
- Verkaufspreis
- Zu versteuernde Differenz
- 250.000 €
- 300.000 €
- 50.000 €
Bei Immobilien lassen sich in jedem Jahr zwei Prozent vom Kaufpreis abschreiben. In unserem Beispiel bedeutet dies: 5.000 Euro multipliziert mit sechs ergibt 30.000 Euro. Diese Kosten verringern den Anschaffungspreis, sodass die zu versteuernde Differenz bei 300.000 Euro – (250.000 Euro minus 30.000 Euro) liegt. Das Ergebnis: 80.000 Euro. Von diesen Kosten lassen sich die Kosten für Renovierungsarbeiten und Maklergebühren abziehen. Vom Rest berechnet der Fiskus Spekulationssteuer und wendet hierfür den persönlichen Steuersatz des Immobilienverkäufers an.
Spekulationssteuer - was gilt für gewerbliche Immobilienverkäufer?
Wen das Finanzamt als gewerblichen Immobilienverkäufer einstuft, der ist verpflichtet, Spekulationssteuer bzw. Einkommenssteuer zu bezahlen. Voraussetzungen für die Einstufung als gewerblicher Verkäufer sind: Gewinnerzielungsabsicht, eine gewisse Regelmäßigkeit des Verkaufs und die Anzahl der verkauften Immobilien (in der Regel drei oder mehr Immobilien im Jahr).
Für Besitzer von Mehrfamilienhäusern gilt Folgendes: wer drei oder mehr Wohnungen innerhalb eines Jahres verkauft, den veranlagt das Finanzamt zur Spekulationssteuer, da es ihn als gewerblichen Verkäufer einstuft.
Was gilt für Immobilien im Ausland?
Wer als Deutscher eine Immobilie im Ausland verkauft, für den gelten die Regelungen des jeweiligen Abkommens (Doppelbesteuerungsabkommen) zwischen Deutschland und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet.
Was gilt für geerbte Häuser?
In diesen Fällen berechnet sich die Spekulationsfrist nicht ab dem Tag des Erbfalls, sondern maßgeblich ist das Datum des Kaufs durch den Erblasser. Liegt das Datum mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkaufserlös aus dem Verkauf unabhängig vom Datum des Erbfalls steuerfrei.
Wir weisen darauf hin, dass die vorstehenden Ausführungen keine Rechts- und Steuerberatung darstellen und diese auch nicht ersetzen können. Für konkrete steuerliche Fragen wenden Sie sich an Ihren steuerlichen Berater.
FÜR JEDEN ANLEGER DIE RICHTIGE ALTERNATIVE
Ein Investment in Immobilien ist so vielfältig gestaltet, dass für jeden Investor die passende Variante zu finden ist. Für private Kleinanleger ist besonders das Immobilien-Crowdinvesting interessant. Dieses Investment ist zu kleinen Beträgen für einen überschaubaren Zeitraum möglich, und die Rendite ist bei einem vertretbaren Risiko äußerst attraktiv.