Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Berechnungsarten für den Wert einer Immobilie, die in Deutschland angewendet werden. Im Gegensatz zum Ertrags- und Sachwertverfahren werden bei diesem Verfahren bereits erzielte Kaufpreise von Immobilien und Grundstücken als Berechnungsgrundlage genutzt, von dem der Verkehrswert der Immobilie abgeleitet wird.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Wo bei anderen Verfahren eine umfangreiche Berechnung von Faktoren notwendig ist, dessen einzelne Werte mitunter geschätzt werden müssen, ist das Vergleichswertverfahren eine tendenziell einfachere Rechnungsform. Allerdings ist hier die Herausforderung, vergleichbare Grundstücke oder Immobilien für die Liegenschaft zu finden, dessen Wert berechnet werden soll. Vergleichbarkeit wird dadurch erreicht, wenn eine Referenzimmobilie in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und dergleichen ähnlich zum betreffenden Objekt ist.

Da die Vergleichbarkeit der Knackpunkt bei dieser Berechnungsart ist, wird das Vergleichswertverfahren bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen und Ein- bzw. Zweifamilienhäusern angewendet.

Berechnung mithilfe von Kaufpreissammlungen

Basis für die Bestimmung des Vergleichswerts sind sogenannte Kaufpreissammlungen, die von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte verwaltet werden. In diesen laufenden periodischen Sammlungen sind sämtliche notariell beurkundeten Immobilienkaufverträge einer Kommune, einer Region bzw. eines Bundeslandes verzeichnet.

Grundstückswerte können dann entweder direkt aus den Kaufpreissammlungen verglichen und zu einem Vergleichswert für ein ähnlich beschaffenes Grundstück hergeleitet werden oder anhand von Bodenrichtwerten. Diese sind ebenfalls aus den Kaufpreissammlungen abgeleitete Werte für Grund und Boden, beziehen sich allerdings auf sogenannte Bodenrichtwertzonen. Bei baulichen Anlagen sind ebenfalls die von den Gutachterausschüssen gesammelten Kaufpreise die Grundlage. Hinzu kommen Marktrecherchen, Eigenschaften der Mikrolage und auch der subjektive Eindruck der Immobilie, der von einem erfahrenen Sachverständigen mit einbezogen werden kann.

Vor- und Nachteile

Im Vergleich zu den beiden anderen üblichen Wertermittlungsverfahren ist das Vergleichswertverfahren am stärksten am Markt ausgerichtet. Man muss jedoch bedenken, dass hierbei die Aussagekraft maßgeblich von der fachlichen Kompetenz des jeweiligen Gutachters abhängt.