Verkehrswert
Der Verkehrswert, gleichbedeutend zu Marktwert, wird im Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben als ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks und sonstiger Gegenstände der Wertermittlung zu berücksichtigen, jedoch ohne Beachtung von persönlichen und ungewöhnlichen Verhältnissen, die das Marktgeschehen mit beeinflussen könnten. Geht es um bebaute Grundstücke, addiert man zu dem Verkehrswert noch den Sachwert der Immobilie. In der Regel ermittelt ein Sachverständiger dies in einem Verkehrswertgutachten.
Wertermittlungsverfahren für den Verkehrswert
Ein Charakteristikum des Verkehrswertes ist der Wertermittlungsstichtag: Die Verkehrswertermittlung ist nur gültig für die am Tag der Ermittlung festgestellte Summe, die sämtliche zu diesem Zeitpunkt berücksichtigten Verhältnisse am Grundstücksmarkt einbezieht. Je nach Art des Grundstücks bzw. der Immobilie werden verschiedene Verfahren angewendet, um den Immobilienpreis oder Grundstückswert zu bestimmen.
Arten von Wertermittlungsverfahren
- Vergleichswertverfahren Ableitung eines Bodenwerts durch Vergleich der Kaufpreise von ähnlichen Grundstücken (häufig bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen)
- Ertragswertverfahren Wertermittlung anhand von Kapitalisierung der Erträge, die das Objekt regelmäßig erzielt (häufig bei Unternehmen und vermieteten Grundstücken/Objekten)
- Sachwertverfahren Ermittlung durch Differenz aus Neubaukosten und Abnutzungswert - Sachwert (häufig bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen)
- Residualverfahren Errechnung des maximal investierbaren Betrags in den Bodenwert, indem vom ermittelten Immobilienverkehrswert sämtliche vom Investor zu tragenden Kosten abgezogen werden (häufig von Investoren genutzt)