Wertermittlungsverfahren

Das Wort spricht zunächst einmal für sich: Mit einem Verfahren wird der Wert einer Immobilie bzw. eines Grundstücks ermittelt. Für die Berechnung eines Beleihungwerts für eine Kreditsicherheit kann es sich dagegen auch um einen anderen Gegenstand als eine Immobilie handeln.

Es werden grundsätzlich drei verschiedene Wertermittlungsverfahren angewendet, mit denen der Wert von Grundstücken oder Immobilien berechnet werden kann. Für diese genormten Berechnungen sind spezielle Sachverständige zuständig.

Die drei Wertermittlungsverfahren

• Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert (auch: Marktwert) von Grundstücken. Hierbei werden Grundstückspreise anhand von mehreren Kaufpreisen, die für vergleichbare Grundstücke erzielt worden sind, berechnet. Dabei kommt es u.a. auf Merkmale wie Bodenbeschaffenheit, Lage, Nutzung und Zuschnitt an.

• Das Ertragswertverfahren wird für die Ermittlung von Immobilienwerten verwendet, indem die zukünftig zu erwartenden Einkünfte aus der Immobilie hinzugezogen werden. Grund und Boden werden dabei separat berechnet und anschließend zum Wert der baulichen Anlage addiert.

• Das Sachwertverfahren ist eine weitere Methode, um den Wert einer Immobilie zu berechnen. Auch hier wird der Bodenwert separat, meist mittels Vergleichswertverfahren, ermittelt und addiert. Das Sachwertverfahren ist sinnvoll, wenn mit der Immobilie kein Ertrag erzielt werden kann. Hierbei wird im Gegensatz zum Ertragswert nicht in die Zukunft, sondern in die Vergangenheit geschaut: Die Summe von Kosten und Werte, die bis dato in die Immobilie geflossenen sind, werden von Wertminderungen abgezogen und ergeben zusammen mit dem Bodenwert den Sachwert.