Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist bezeichnet in der Immobilienfinanzierung eine Zeitspanne, während der die Zins-Konditionen für einen Kredit garantiert gleichbleiben. Diese Zinsgarantie betrifft folglich das darlehensgebende Kreditinstitut und den Investor als Darlehensnehmer.

Zinsbindungsfrist – Was ist das?

Die Zinsbindungsfrist wird auch Zinsfestschreibung genannt. Dabei wird beim Abschluss eines Darlehensvertrags feste Zeitspanne festgelegt, während der dessen Zinsbedingungen für beide Vertragsparteien festgeschrieben sind.

Folglich sind weder Änderungen nach oben noch nach unten möglich. Mehr noch: Auch die Zinsbewegungen der internationalen Finanzmärkte haben während der Dauer der Zinsbindung keinerlei Einfluss auf die Rahmenbedingungen des Darlehens.

Die Zinsbindungsfrist wird für jeden Darlehensvertrag individuell festgelegt. Oftmals liegt sie bei zehn Jahren, es sind aber auch wesentlich kürzere sowie längere Zeitspannen möglich.

Zinsbindungsfrist bei der Immobilienfinanzierung

Bei der Immobilienfinanzierung setzen Investoren meist auf Zinsfestschreibungen zwischen 5 und 15 Jahren. Allerdings ist die letztendliche Entscheidung vom Einzelfall abhängig. In der Regel steigt mit der Länge der Zinsbindung auch der Sollzinssatz, den die Bank verlangt.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bleibt meist eine Restschuld des Darlehensnehmers übrig. Die Immobilie muss dann nicht vollständig abbezahlt sein, sondern kann vielmehr durch einen zweiten Kreditvertrag weiter finanziert werden. Im Rahmen einer sogenannten Anschlussfinanzierung werden dann neue Konditionen samt neuer Zinsbindungsfrist festgelegt.

Beginn der Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist beginn in der Regel an dem Tag, an dem Sie den Kredit von Ihrer Bank auch ausgezahlt bekommen. Dies muss aber nicht unbedingt derselbe Tag sein, an dem Sie den Kreditvertrag abgeschlossen haben. Beispielsweise könnten Sie sich eine Finanzierung sichern, den Darlehensbetrag aber erst drei Wochen später auszahlen lassen. Erst zum Datum der Auszahlung würde dann die Frist beginnen.

Festlegung der Zinsbindungsfrist

Wenn das Zinsniveau hoch ist, wünschen sich Bauherren pauschal kürzere Zinsbindungsfristen, um im Falle einer Senkung von den günstigeren Konditionen zu profitieren. Angesichts der momentan besonders niedrigen Zinsen, werden häufig entsprechend kurze Zinsfestschreibungen vereinbart.

Allerdings ist die Festlegung der Dauer von verschiedenen Faktoren abhängig, zum Beispiel:

• Gesamtlaufzeit des Darlehens
• Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist
• Eventuelle Sondertilgungen
• Zinsaufschläge für längere Zinsbindungsfristen
• Einschätzung über die zukünftige Zinsentwicklung

Die beliebteste Zinsbindungsfrist liegt bei zehn Jahren. Banken bieten aber auch Zinsbindungsfristen von bis zu 30 Jahren an. In Ausnahmefällen sind Festschreibungen der Zinsen unterhalb von fünf Jahren möglich, ebenso wie für die gesamte Darlehenszeit.

Vorzeitige Kündigung der Zinsbindungsfrist

Das Problem der Zinsbindungsfrist ist, dass Sie bei dessen Festsetzung nicht alle Eventualitäten der nächsten zehn Jahre abwägen können. So kann es passieren, dass Sie ein Darlehen vorzeitig tilgen oder kündigen wollen. Ist das der Fall, müssen Sie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Diese wird fällig, da die Bank bereits mit den zu erwarteten Einnahmen aus dem Darlehen kalkuliert hat. Bei einer vorzeitigen Tilgung oder Kündigung würden diese Einnahmen für die Bank nun verloren gehen – weshalb dieser theoretische Verlust durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen wird. Allerdings entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung nach einer Dauer von zehn Jahren.